5대 목적자금 중 주택자금은 어떻게 모을 것 인가?

#주택마련자금 #Part. 2

반갑습니다. FInancial Mentor입니다. ^^

주택자금 관련해서 부모님 지원 없이, 대출 없이 사회초년생이 자금을 마련하는 건 절대적으로 어렵다는 게 현실입니다. 그러나, 정부 정책을 활용한다면 전세 or 자가 등 최대한 효율적으로 활용할 수 있는 방법이 많습니다. 그러나 "정보격차"로 누구는 월세를 50만 원씩 내지만, 누구는 전세대출이자만 20만 원씩 내며 나머지 30만 원의 차액을 저축하죠.  왜 이런 일이 일어날까요? 

저는 확신합니다. 본인이 인터넷 정보를 하루에 몇 시간씩 투자하며 정보를 찾아서 공부하거나, 아니면 전문가의 네트워크를 이용하여 공사, 은행 등의 모든 정책자금을 활용할 수 있도록 하는 것이죠. 브런치 몇 개의 글로 모든 정보를 알려드리기는 불가능합니다. 그러나 어느 정도의 정보를 가진 후 본인에게 꼭 필요한 정책자금을 활용하는 방법은 꼭 공부하시길 바랍니다! 그럼 대출을 활용할 때 필요한 비율들부터 알아보겠습니다. 시작할게요!

출처 : 네이버 지식백과

첫 번째, 담보인정비율(LTV) = Loan to Value Ratio

LTV는 금융기관이 대출을 심사할 때 대출금액의 상환에 대한 위험률을 측정할 때 사용하는 비율입니다. 우리는 담보로 설정할 부동산(주택)의 시세에 대한 대출 가능금액의 비율이라고 생각하시면 됩니다. 대출을 신청한 금액을 부동산 감정가액으로 백분율로 계산하는 방식입니다.

출처 : 국토교통부

예를 들어 부동산 감정가액이 5억 인 아파트를 담보로 설정 후 현재 정부가 인정하고 있는 LTV비율인 70%를 대입하여 대출을 받는다면 3억 5천만 원을 빌릴 수 있는 것입니다. 현재 LTV비율은 서울 및 수도권, 투기과열지구는 40%로 제한되고 있으며, 나머지 지역들은 70%입니다.

출처 : 네이버 지식백과

두 번째, 총부채상환비율(DTI) = Debt To Income

대출을 신청하는 사람의 연소득에 비하여 원리금 상환액의 비율이 현재 시점에서 어떻게 되는지를 확인하는 목적으로 대출 상환이 가능할지 여부에 대하여 활용되는 비율입니다. 현재 정부에서는 60%의 비율을 인정하고 있으며, 연 소득이 5천만 원일 경우 원리금 상환액이 3천만 원 이내에서만 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. 대출을 위해서는 위 2가지의 개념이 반드시 활용됩니다. 대출이 가능한 한도를 2가지의 비율로 계산 후 더 적은 금액으로 대출이 승인됩니다.

예를 들어, LTV에서는 2억을 빌릴 수 있는데 DTI에서는 1억 5천이 가능하다면 1억 5천으로 한도가 정해지는 것이죠. 어렵지만 꼭 알아야 할 내용입니다. 왜냐하면 입주하고 싶은 주택의 가격을 계산하여 대출을 신청하는데, 필요한 금액만큼 대출이 승인되지 않는다면 추가적으로 개인의 자산들을 정리하며 추가금액을 만들어야 하니까요.

출처 : 네이버 지식백과

세 번째, 총부채 원리금 상환비율(DSR) = Debt Service Ratio

두 번째 설명드렸던 DTI와 같은 개념입니다. 그러나 한 가지 차이가 있는데, 해당 주택담보대출금액만 계산하는 것이 아니라 모든 부채를 포함해서 연 소득으로 계산하는 방식입니다.

예를 들어, DTI로 원리금 상환액이 3천만 원으로 계산될 수 있으나, DSR에서는 자동차 할부금액 및 마이너스통장, 학자금 대출 등의 원리금이 포함되어 계산이 되기 때문에 실질적으로 주택담보대출의 가능금액이 더 적어질 수 있습니다. 

현재 정부에서는 70%를 적정선으로 선정하고 70% 이상이 될 경우 고 DSR로 간주, 관리대상으로 편성되어 타이트하게 통제가 들어가도록 설정되고 있습니다.

해당 비율들에 대해서는 어느 정도의 지식이 있어야 합니다. 그래야 정부 정책자금 및 시중 은행에서 대출을 신청하게 되더라도, 상담해주시는 분께서 애매한 지식이 아니라 진짜 제대로 상담해주십니다. 모르면 그냥 안됩니다 라고 하면서 지나갈 수도 있거든요.

정책자금 관련해서도 쓰고 싶었는데 너무 길어질 것 같아 Part. 3까지 넘기도록 하겠습니다!

읽어주셔서 감사합니다. ^^