어렵게 마련한 내 집값 떨어지나요?
2018 서울 집값 전망
2017년 10월 18일: 오늘 꼭 읽어봐야하는 최신 경제 핵심 뉴스를 쉽게 떠먹여 드립니다.
읽는데 걸리는 예상 시간은 1분 13초 입니다.
핵심 요약 (Why I should care?)
문재인 정부는 정권 초기부터 강력한 부동산 대책들을 발표했다. 하지만 그럼에도 불구하고 서울 아파트 값은 다시 상승하고 있다는 뉴스가 많이 나온다. 지난 수년간 전월세 가격 상승에 시달리며 내집 마련 시기를 결정하려는 사람들은 정말 고민된다. 집값은 계속 오를까? 큰맘먹고 내집 마련했는데 집값이 빠지지는 않을까?
정부가 강력한 부동산 대책을 발표했음에도 서울 집값이 의미있게 떨어질 것이라고 예상하는 전문가들은 많지 않다. 왜 그럴까? 서울 아파트 집값이 견조*할 것으로 예상하는 전문가의 의견을 정리해봤다.
(1) 주택 가격은 정부의 규제만으로 결정되지 않는다. 수요, 공급 등 여러가지 요인을 고려해야한다.
(2) 서울의 주택 공급은 대부분이 재개발/재건축이다. 그런데 정부 규제로 이 물량이 축소될 수 있다.
(3) 서울의 주택에 대한 실수요는 여전히 견조하다. 높은 청약경쟁률과 초기계약률을 보면 알 수 있다.
(4) 정부가 추가로 발표할 수 있는 규제 중 가장 강력한 것은 보유세 인상이다. 하지만 조세저항을 고려할 때 보유세가 단시일 내에 인상될 것으로 보이지는 않는다.
*견조:시세가 내리지 않고 높은 상태에 계속 머물러 있음
차트 1: 문재인 정부의 부동산 대책 요약 출처: 국토교통부, KB증권부동산정책과 서울 집값의 상관관계?
주택 가격은 정부의 규제만으로 결정되지 않는다. 노무현 정부의 경우 집값 안정을 목표로 많은 부동산대책을 발표했지만 그 시기 주택 가격은 크게 상승했다. 반대로 주택시장 활성화 정책들을 발표했던 이명박 정부 시절에는 집값이 상대적으로 안정적이었다. (물론 이명박 정부 때는 글로벌 금융위기로 전세계 자산 가치가 하락하던 시기이다.)
차트 2: 서울 아파트 가격 상승률 출처: KB부동산, KB증권다른 자산과 마찬가지로 주택 역시 수요와 공급이 가격을 결정하는 주요요인이다.
재개발과 재건축 시기가 늦춰진다면?
2015년 부터 서울의 분양 물량에서 재개발과 재건축의 비중이 80%를 넘었다. 그런데 올해 10월부터 분양가상한제가 적용되고 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활한다. 이런 규제 요인들이 서울 주택 신규공급의 대부분을 차지하는 재개발/재건축의 속도를 늦출 수 있다. 이는 주택 공급 축소로 이어져 주택 가격을 견조하게 해주는 요인으로 작용할 수 있다.
서울 아파트에 대한 실수요는 여전히 높다
문재인 정부의 부동산대책 발표에도 불구하고 서울 아파트의 청약 경쟁률은 여전히 높다. 언론에 많이 소개된 바와 같이 신반포센트럴자이의 경우 청약경쟁률이 평균 168:1이었다. 서울의 평균 청약경쟁률도 10:1 이상으로 유지되고 있고 초기계약률도 95% 이상을 유지하고 있다.
차트 3: 신반포센트럴자이는 평균 168:1의 청약경쟁률을 기록했다 출처: 신반포센트럴자이보유세 인상은 단기적으로 쉽지 않다
정부의 부동산대책은 추가적으로 나올 가능성이 높다. 노무현 정부의 경우 17번의 부동산 안정화 정책을 발표했었다. 앞으로 나올 수 있는 가장 강력한 카드는 보유세 (재산세, 종합부동산세) 인상이다. 하지만 보유세는 이익의 실현, 소득의 발생과 상관없이 징수되는 세금이기 때문에 인상시에 조세저항이 심할 수 있다. 내년 6월 지방선거를 앞둔 상황에서 정부가 서둘러 보유세 인상을 발표할 가능성은 낮아보인다.
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