제3자 명의신탁 상 명의신탁자와 명의수탁자의 관계

1. 계약명의신탁과 제3자 명의신탁의 구별

 

가. 계약명의신탁

 

지난 호 칼럼(계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유하고 있던 경우 명의수탁자를 상대로 점유취득시효 완성을 이유로 소유권이전등기를 구할 수 있는지 여부)에서, 피상속인 갑은 생전에 매도인으로부터 토지를 매수하고자 아들 병에게 토지를 명의신탁하는 내용으로 계약명의신탁약정을 체결한 바 있습니다.

 

위 사례와 같이 매매계약서에 ‘명의수탁자’가 매수인으로 기재되는 계약명의신탁의 경우에는 일응 명의신탁약정은 무효입니다만, 매도인이 명의신탁약정 사실을 알지 못했다면 매도인과 명의수탁자간의 매매계약은 유효하고, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기도 유효합니다. 그 결과 명의수탁자는 해당 부동산의 소유자가 되고, 명의신탁자도 이에 이의를 제기할 수 없습니다.

 

한편 위 사례와 같은 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정 사실을 알았다면 매도인과 명의수탁자간 매매계약은 무효이고, 명의수탁자 앞으로 경료된 소유권이전등기도 무효가 되므로, 부동산에 대한 소유권은 매도인에게 그대로 남아있으므로, 매도인은 원인무효를 이유로 명의수탁자 명의 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있으며, 명의수탁자는 매도인에게 이미 지급한 매매대금의 반환을 구할 수 있게 됩니다. 

 

나. 제3자 명의신탁

 

통상 매매계약서에 ‘명의신탁자’가 매수인으로 기재되는 3자간 명의신탁의 경우에는 명의신탁약정이 무효입니다. 따라서 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전된 소유권등기도 무효로 되어, 그 소유권은 매도인에게 귀속되고, 매도인은 명의수탁자에게 소유권등기말소를 구할 수 있습니다. 다만 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인은 명의신탁자에게 소유권이전등기를 이행할 의무가 있고, 명의신탁자는 매도인에게 소유권이전등기청구권을 갖게 됩니다.

 

2. 제3자 명의신탁 상 명의수탁자가 은행에 근저당권을 설정하는 경우 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부

A는 제3자로부터 토지를 직접 매수하면서(계약명의신탁과 구별되는 점) 등기명의인은 자신으로 하지 않고 아들인 B 명의로 소유권이전등기를 경료하게 하였습니다. 그런데 아들 B는 자신의 명의로 소유권이전등기가 되어있음을 기화로 은행에서 5억원을 대출받으면서 담보로 위 토지에 채권최고액 6억원의 근저당권을 설정해주었던 것입니다. 뒤늦게 이를 알게 된 A는 3자간 등기명의신탁은 무효여서 B는 부동산 소유권을 취득한 바 없으므로 대출 받은 5억원을 부당이득금으로 반환하라며 B를 상대로 소송을 제기하였던 것입니다(2018다284233).

 

위 사건에서 대법원은 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 다른 사람에게 부동산을 매도하거나 근저당권을 설정하는 등 처분행위를 한 경우 그 과정에서 명의수탁자가 얻은 이익에 대해서는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 직접 부당이득반환을 청구할 수 있다고 판시하였습니다.

 

명의수탁자 B는 부동산 매매계약의 당사자나 부동산의 소유자가 아니므로 부동산을 처분해 얻은 이익은 사회통념상 명의신탁자 A가 입은 손해로 인한 것이므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 이를 반환해야 한다는 논리입니다. 끝.