전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기

전세사기와 부동산 10

전국의 전세사기 대책위가 열심히 싸운 덕분에, 2023년 5월 전세사기특별법이 제정되었고, 2024년 8월 전세사기특별법이 개정되었다. 전세사기특별법의 주요 내용은 다음과 같다.

가. 전세사기 피해자의 요건(제3조 제1항)

국가로부터 전세사기 피해자로서 피해 지원을 받기 위해서는, 1) 법적 절차로서 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 구비함으로써 우선변제권을 취득해야 하고, 2) 보호범위로서 전세금은 원칙적으로 5억 원 이하이되, 최대 7억원까지 상향할 수 있도록 규정하였으며, 3) 피해 상황은 2인 이상의 임차인이 전세금을 반환받지 못하는 피해가 발생할 것이 예상되어야 하며, 4) 가해자인 임대인이 전세금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 었어야 한다.

이와 관련하여 전세사기특별법 제정 당시에도 논란이 되었지만, 3호 요건은 최소한 2인 이상의 피해가 발생해야 전세사기 피해로서 인정한다는 취지이며, 4호 요건은 단순 채무불이행이 아닌, 전세사기로 의심할 만한 임대인측 정황이 있어야 한다는 것이었다. 이로 인해 SNS의 오픈 채팅방에는 전세사기피해자들끼리 동일한 임대인을 찾는 진풍경이 벌어졌다. 다수의 피해자가 발생하였다는 정황이 확인되면, 3호 요건과 4호 요건을 임증하는 것이 훨씬 수월해지기 때문이다.

1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우 또는 민법 제303조에 따른 전세권이 설정된 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 5억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

나. 전세사기 피해자등의 정의(제2조 제4호)

1) 나목 피해자

제2조 제4호 나목의 피해자는, 주로 선순위 빌라왕 피해자로서, 국가의 선순위 국세, 지방세 채권 압류로 인해 경매 절차 진행이 사실상 불가능한 피해자들을 위하여 전세금의 액수와 무관하게 경매절차에서 조세 채권을 안분하도록 별도로 규정하였다. 이른바 무자본 갭투기로 인해 수천채의 주택을 가진 빌라왕에게 부과된 종합부동산세와 재산세가 수십억에 이르렀기 때문에, 조세채권을 사전에 배분하지 않으면, 가장 먼저 낙찰된 주택의 낙찰대금에서 국가가 선순위 조세채권 모두를 먼저 회수해감으로써, 해당 낙찰 주택의 세입자는 아무런 배당을 받지 못하였기 때문이다. 이러한 피해를 방지하기 위하여 나목 피해자에 대해서는 조세 안분 절차를 새로이 규정하였다(제23조, 제24조, 국세, 지방세의 우선 징수에 대한 특례)

2) 다목 피해자

제2조 제4호 다목의 피해자는, ① 법 시행 후 이미 경매, 공매 절차가 완료되었거나, ② 신탁사기로 인해 임차인의 대항력과 우선변제권일 무효인 경우, 또는 ③ 다수의 피해자가 아닌 단독으로 피해를 입은 경우, ④ 기존 임차인이 퇴거하고, 신규 임차인의 입주하는 시기를 노린 이중 계약 사기 등에 대해 금융지원을 할 목적으로 다목 피해자를 별도로 규정하였다.

다. 전세사기 피해자 등 지원 방안(2023년)

위와 같은 요건을 거쳐 전세사기피해자 또는 전세사기피해자 등으로 인정되면,

1) 경매절차 유예, 정지

먼저 전세사기피해자의 신청에 따라 경매, 공매절차에서 1년 이내의 범위에서 경매 유예 또는 정지가 이루어지며(제18조,제19조)

2) 우선매수권 행사

전세사기 피해자는 경매ㆍ공매절차에서 전세사기 피해주택에 대한 우선매수권을 행사할 수 있으며(제20조, 제21조, 제22조), 당시 정기적인 소득활동이 가능한 피해자의 경우에는 시장 가격의 50% 내지 70% 선에서 전세사기피해주택을 낙찰받아 본인 소유 주택을 마련하여 주거 안정을 확보하는 것이 차선의 대안이었다.

3) 공공임대주택 거주

만일 정기적인 소득활동이 어려워 대출원리금 상환이 어려운 전세사기피해자의 경우에는, 공공주택사업자가 매입하는 전세사기피해주택에서 임차인으로 거주하는 방안이 제시되었다(제25조). 이에 따라 국토교통부 고시였던 공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침에 따르면, 전세사기 피해자에게는 ① 우선 입주 임대기간 6년, 임대보증금 및 월 임대료 시세 대비 30% 수준을 보장하되, ② 우선 입주 기간 만료시, 무주택구성원인 전세사기 피해자를 대상으로 시세대비 50%이내에서 최대 14년간 공급하는 대책이 마련되었다.

4) 금융지원과 특례 채무조정

그 밖에 전세사기피해자 또는 다목 피해자에 대해서는 금융지원과 특례채무조정이 규정되었다(제27조).

① 금융지원은 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 경락받거나, 신규주택을 구입하는 경우 저금리 대출 지원(디딤돌 대출, 특례보금자리론 등)을 해주었으며, ② 기존 전세대출 채무를 부담한 세입자의 경우에는, 기존 전세대출 원금을 최장 20년간 무이자 분할 상환을 할 수 있도록 하는 특례채무조정 규정이 추가되었다.

세입자들이 은행으로부터 전세대출을 받을 경우, 대부분 은행에서 임대인에게 바로 이체되기 때문에, 세입자들은 전세대출금을 받아보지도 못한 채, 전세사기를 당하였으나, 임대인이 세입자들에게 전세금을 반환하지 않자, 전세대출금은 온전히 세입자들이 은행에게 갚아야 할 돈이 되었기 때문이다. 이로 인해 전세대출을 끼고 전세계약을 체결한 세입자들은 은행으로부터 임대인에게 직접 이체된 전세대출금을 왜 세입자 본인이 갚아야 하는 지에 대해 정서적 거부감을 강하게 표현하였다.

5) 전세대출채무에 대한 개인 회생절차

이로 인해 최장 20년간 꼬리표처럼 전세대출금을 무이자 분할 상환하기를 거부하는 피해자들의 경우에는 법원에 개인 회생 등을 신청하였는데, 이에 대해 서울, 수원, 부산 회생법원에서는 가처분 소득에서 최저 생계비를 공제한 금액으로 채무변제금을 산정한 후, 이에 따라 전세대출금 중 1/3 가량을 2년간 변제하면, 전세대출채무를 면책해주는 채무재조정 제도(개인 회생)를 시행하였다. 다만 이러한 채무재조정 제도는 회생법원이 있는 서울, 수원, 부산에서만 시행되어, 회생법원이 없는 다른 지역의 피해자들에게는 충분한 대책이 되지 못하였으며, 개인 회생 등을 통해 채무재조정 절차를 거칠 경우, 전세사기피해자라 하더라도 금융기관에 3년 내지 5년까지 신용정보가 등록되어 전세사기특별법상 금융지원을 받지 못하였다. 전세사기로 인해 전세사기피해자의 신용정보가 불량해진다는 경험은 범죄의 피해자였던 전세사기 피해자들이 가장 힘들어했던 부분이었다. 이에 대해 정부와 국회는 아무런 대책을 마련하지 못하였다.

라. 전세사기 특별법 개정 주요 내용

2023년 위와 같은 전세사기특별법에 따른 전세사기 피해 지원방안이 행된 후, 신탁사기 피해자, 다가구전세사기피해자, 불법건축물의 전세사기 피해자에 대한 피해 구제가 충분하지 않다는 문제 제기가 계속되었고, 2024년에는 다가구 피해자의 희생이 반복되었다. 이에 정부는 2024년 5월 27일에 “전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안”을 발표하였고, 국회는 2024년 8월 28일 정부안을 중심으로 전세사기특별법 개정안을 의결하였다. 주요 내용은 다음과 같다.

1) 경매차익 안분 지급방안

가) 경매를 통해 피해주택매입(낙찰) 후 공공임대주택으로 제공하여 주거안정 지원을 강화하겠다. 특히 감정가액과 낙찰가격의 차액인 경매차익을 전세사기 피해자에게 지급함으로써, 전세사기 피해자에 대한 피해대책을 마련하겠다고 발표하였다. 2023년 6월 1일에 전세사기특별법이 처음 제정, 시행된 후, 1년만에 발표한 정부안이었는데, 그동안 전세사기대책위가 열심히 싸워온 보람을 느낄 정도로 많이 진척된 안이었다. 전세사기 피해를 100%를 회복할 수는 없지만, 80%는 회복할 수 있는 방안이었다. 다만 경매 절차를 통해서 전세사기주택을 매입하지 못하거나, 매입하더라도 LH 감정가라는 기준의 공정성에 대한 염려는 계속되고 있다.

다가구 주택 경매차익 안분(예시)

2) 전세사기피해 사각지대에 대한 구제방안

지난 1년간 피해지원 사각지대에 있었던, 불법 건축물에 대해서는 한시적 양성화 조치를 하고, 신탁사기 주택에 대해서는 공공기관이 신탁주택의 공개매각에 참여하고, 다가구 주택에 대해서는 피해자 진원의 동의로 공공기관이 경매에 참여하고 매입할 수 있다.

3) 그 밖에 피해자가 많은 주거용 오피스텔에 대해서도 금융지원을 할 수 있다.

마. 전세사기특별법에 대한 평가

1) 정부가 발표한 방안이 제대로 실행되고, 최우선변제금 상당의 종자돈조차 회수하지 못해 전세금을 모두 날린 피해자들에 대한 최우선변제금 상당의 최소 보장만 추가적으로 이루어진다면, 전세사기로 인해 목숨을 잃는 반복적인 불행을 막을 수 있을 것으로 보인다. 전세사기피해자는 사기 범죄로 인한 피해자였으며, 전세제도의 제도적 흠결로 인한 사회적 재난의 피해자였지만, 극단적인 경쟁에 매몰된 한국 사회는 전세사기 피해자를 사회적 재난의 피해자로 인정하고, 구제대책을 마련하는 사회적 합의 절차에 너무 오랜 시간이 걸렸으며, 그로 인해 우리는 9분의 희생자를 지켜봐야 했다. 오랜 시간이 걸렸지만, 전세사기피해가족들이 범죄로 인한 피해를 회복하고, 사회적 재난으로 인한 피해를 극복함으로써, 다시 온전한 국민으로 되돌아 갈수 있기를 기도한다.

2) 한편 미추홀구의 다세대주택 경매와 관련하여, 한국토지주택공사(이하 'LH공사'라 함)는 2024년 10월 29일 감정가 대비 57%의 주택은 우선 매수하되, 감정가 대비 58%의 주택은 우선 매수를 포기하는 모습을 보이면서, 미추홀구 피해자들의 걱정을 키우고 있다. 경매차익 지급방안의 전제가 되는 경매차익은 경매절차를 통해 전세사기피해주택을 우선매수하여야만 발생하기 때문이다.

바. 2024년 8월 21일 기준 전세사기피해자등 결정현황은 아래와 같다

(2024년 8월 22일 국토교통부 보도자료).