다세대 빌라분양 전용면적의 오해!
실제면적 남들도 모르는 면적 차이점!
신축빌라를 보면 실제로 보는 실평수는 큰 데 등기부 상에 나오는 전용면적은 작은 경우가 많다. 왜 그럴까? 소형 평수의 신축빌라는 보통 4~5평가량 확장이 들어가고, 대형 평수의 경우 7~12평정도 확장이 들어간다. 2005년 이전에 지어진 빌라의 경우 확장이 불법이었기에 전용면적으로만 집을 지어 분양을 했다. 2005년 이후 ‘발코니 확장이 합법화’되면서 이후 지어진 신축빌라는 대부분 확장면적을 가지게 됐다.
◎ 발코니 확장은 합법! 베란다 확장은 불법!
예를 들어 전용면적이 동일하게 10평이더라도 확장을 하지 않으면 방이 두 개가 될 수도 있고, 확장을 이용하면 방이 세 개가 될 수도 있다. 동일 전용면적에 확장이 없는 세대라면 ‘거실-주방-방2-욕실 구조’가 나오고, 확장 세대라면 ‘거실-주방-방3-욕실2 구조’가 나오게 된다.
그렇다면 이 두 집은 전용면적이 같으니 집값도 같을까? 아니다. 2룸 구조와 3룸 구조는 투입되는 건축비가 확연히 다르다. 동일한 전용면적이라도 확장을 하게 되면 확장비용과 인테리어 비용이 추가로 들어간다. 합법 확장의 경우 건축주는 작은 집을 큰 집으로 만들어서 분양할 수 있다는 장점이 있다. 주택 구매자의 입장에서도 집을 매매하고 직접 확장을 해야 하는 불편함을 덜 수 있다. 이러한 이유로 같은 전용면적이라고 하더라도 분양가는 모두 다르게 형성되는 것이다.
◎ 같은 지역에 땅 값은?
원하는 지역에 집을 얻으려고 하는데 아파트다. 아파트 대단지는 평당 단가인 분양가가 명시되어 있다. 33평형 아파트의 평당 단가가 1천만 원이면 분양가는 3억3천이 된다. 아파트 평수의 기준은 무엇일까?
등기부상 ‘전용면적 84㎡ × 0.3025(평 환산단위면적) = 25.41평’이다. 그럼 25평에 평당 단가를 따지는가? 아니다. ‘공급면적 = 등기부상 전용면적 + 주거공용면적(계단, 복도, 엘리베이터)’으로 따진다. 즉 ‘25평(전용면적 84㎡) + 8평(주거공용면적 26㎡) = 110㎡ × 0.3025= 33평’ 단가로 산출됩니다. 여기서 ‘발코니 서비스’ 부분은 공급면적에 포함되지 않는다.
◎ 평 단가를 매기기엔 너무 먼 당신
그렇다면 대단지 아파트가 아닌 1개동 아파트나 빌라는 어떻게 평 단가를 따질까? 대단지 아파트는 몇 백 필지에 큰 대지를 구입해 평 단가를 매기지만 1개동 아파트나 빌라는 작은 필지만 있어도 건축이 가능하다. 같은 동네의 ‘22-1번지’와 ‘22-2번지’의 땅 값이 같을까?
- 코너 땅
- 땅 모양이 잘 나와서 확장을 많이 할 수 있는 땅
- 땅 모양이 형편없어 확장을 할 수 없는 땅
- 땅 모양이 이상해서 설계를 제대로 할 수 없는 땅
위와 같이 여러 가지 조건에 따라 바로 옆 필지라도 최고 2배 이상 차이가 난다. 건축주 입장에서는 코너 땅에 법적인 부분까지 확장할 수 있는 땅이 가장 좋다. 여러분의 생각도 똑같지 않나?
바로 옆 번지에 좋은 땅과 그렇지 않은 땅의 등기부상 전용면적은 똑같다. 예를 들어 ‘전용면적 10평에 1억’인 땅과 ‘전용면적 10평에 1억1천’인 땅이 있다. 가격 면에서 보면 전자를 선택하겠지만 전자의 땅은 확장을 할 수 없는 땅으로 거실이 없는 2룸 세대만 만들 수 있다.
반면 후자의 땅은 확장이 가능한 땅으로 ‘전용면적 10평 + 확장면적 7평’의 3룸 세대를 만들 수 있다. 소비자 입장에서는 어떤 것을 선택할까? 답이 바로 나올 것이다.
◎ 확장이 합법화되면서 주택 경매시장은?
2005년 이전에는 전용면적만 보고도 주택 거래를 했다. 굳이 집을 보지 않아도 머릿속에 구조가 그려지기 때문이다. 확장이 합법화 되면서 주택 경매시장도 많이 바뀌게 되었다. 전용면적만 가지고는 그 집을 판단할 수 없게 된 것이다. 이때부터 평면도가 나오기 시작한다. 2005년 이후 평면도가 없는 집은 직접 현장 답사를 하거나 인근 부동산에 가서 구조를 물어보기 시작했다. 같은 전용면적이라도 집의 가치는 천차만별이게 된다. “빌라는 전용면적만 보고 사는 거야!”라고 말하는 사람들이 있다. 2005년도 이전 빌라라면 맞는 말이다.
시대가 변하면서 빌라도 1개동 아파트, 대단지 아파트 부럽지 않게 건축 공법과 자재가 크게 발전했다. 엘리베이터와 보안CCTV, 무인경비시스템, 자동보안문 등 주택 구조와 시스템이 나날이 좋아지고 있다.
신축빌라는 전용면적만을 가지고 분양가를 책정해서는 안 된다. 조망권과 입지, 확장면적, 채광 등 요소가 분양가를 결정하게 되는데 그 중에서도 분양가에 가장 많은 영향을 미치는 것은 확장면적이다. 이제 알겠는가? 전용면적은 신축빌라에서 무의미하다.
신축빌라 ‘전용면적·공급면적·주거공급면적·계약면적’의 차이점은?
빌라 구입을 위해 문의를 한 뒤 직접 빌라를 보게 되면 대부분 아파트 평형에 비해 빌라 평형은 작게 느껴진다. 왜 그럴까? 전용면적, 공급면적, 계약면적을 이해하면 자연스럽게 궁금증이 풀린다.
◎ 전용면적·공급면적·실평수의 의미
- 전용면적
대법원 인테넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에 접속해 누구나 주소만 알고 있다면 그 집의 등기부등본을 열람할 수 있는데 등기부등본 표제부 전유부분의 건물표시 면적을 말한다. 전용면적은 재산세나 각종 세금의 기준이 되는 면적이다.
- 공용면적
주거공용면적은 현관, 복도, 계단, 엘리베이터면적 등 주거와 직접 관련되고 거주자가 함께 사용하는 공간을 말한다.
- 공급면적
공급면적은 위에서 말한 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적이다. 기타 공용면적은 관리사무실, 주차장, 주차타워 등 주거 생활과 간접 관계된 부분으로 거주자가 함께 사용하는 공간을 말한다.
- 실평수
빌라의 실평수는 전용면적과 서비스면적(발코니, 야외테라스)을 합친 면적이다. 신축빌라의 전용면적이 18평이고 발코니 확장면적이 3평이라고 하면 실평수는 21평이 되는 것이다. 여러 가지 면적이 있지만 세금과 관련된 부분은 전용면적 기준으로 계산을 하고 주택 매매를 결정하는 것은 실면적(전용면적+서비스면적)이다.
아파트와 빌라의 평형
아파트의 평형과 빌라의 평형은 다른 데 아파트와 빌라의 평형은 주택의 공급면적을 말한다. 즉, ‘전용면적+주거공급면적’을 말한다.
전용면적이 21평이고 주거공용면적이 9평인 아파트의 공급면적은 30평이 되고 이 아파트의 평형은 30평형이 됩니다. 전용면적이 85㎡인 아파트라고 하면, ‘전용면적 85㎡×0.3025(법정면적 단위)=25평’이지만 25평형이라고 부르지 않는 것이다. 아파트의 평당 단가는 전용면적이 기준이 아니고 공급면적이 기준이기 때문이다. 평과 평형은 비슷한 단어처럼 보이지만 기준은 다르다.
빌라의 경우 전용면적이 20평이고 주거공용면적이 7평이라면 공급면적이 27평이 되어 27평형으로 불려야 하지만 잘못된 관행으로 평형을 늘려서 이야기 하는 사람들이 많다.
◎ 계약 면적
계약면적은 위에서 말한 모든 면적들을 더한 면적을 말한다. ‘전용면적(방,거실,화장실,주방)+주거공용면적(계단,복도,엘리베이터면적)+기타공용면적(주차장, 관리사무실)’을 더한 면적이 계약면적이 되는 것이다.
