올 첫 강남 재건축 분양… 개포8 '로또 청약' 예약

올 첫 강남 재건축 분양… 개포8 '로또 청약' 예약

Real Estate

내달 중순께 '디에이치 자이' 공급
1996가구 중 1690가구 일반분양
개포2·개포3·일원현대 등 주변 단지 분양권 웃돈 3~5억

집값 9억 넘어 중도금 대출 불가
분양가 절반은 현금 보유해야

올해 첫 강남 재건축 분양 단지인 ‘개포8단지’ 모습

무술년에도 서울 강남 분양 시장의 ‘로또 청약’ 열풍은 멈추지 않을 전망이다. 올해 첫 강남 재건축 분양인 ‘개포8단지’는 당첨 즉시 웃돈이 크게 붙을 전망이다. 현대건설, 현대엔지니어링, GS건설 등 현대건설 컨소시엄은 설 연휴 이후인 내달 중순께 강남구 개포동 일대에서 ‘디에이치 자이’(가칭)를 선보일 계획이다. 개포상록8단지 아파트, 일명 ‘공무원 아파트’를 재건축해 짓는 단지다. 전체 1996가구 중 1690가구가 일반분양 물량으로 나온다. 공무원 아파트는 전 가구가 임대가구로 운영됐던 만큼 재건축 조합이 없어 일반분양 물량이 많은 편이다. 나머지 360가구는 임대가구로 구성된다.

주변 단지 시세 고려할 때 프리미엄 기대감

단지가 공급되는 개포지구 일대는 2016년 분양한 ‘래미안블레스티지’(개포주공2단지)를 시작으로 재건축 사업이 잇따르고 있다. ‘디에이치아너힐즈’(개포주공3단지) ‘래미안루체하임’(일원현대), ‘래미안강남포레스트’(개포시영) 등이 분양을 마쳤다.

현재 이들 단지의 분양권은 수억원대 웃돈이 붙어 거래된다. 인근 중개업소에 따르면 ‘래미안블레스티지’ 전용 84㎡ 분양권은 현재 18억원대 매물이 나와 있다. 분양가 대비 4억7000만~5억5000만원 뛴 가격이다. ‘디에이치아너힐즈’ 전용 84㎡ 분양권은 지난해 7월 16억원에 실거래됐다. 분양가보다 3억~4억원 높은 수준이다.

주변 단지 시세를 고려해 ‘개포8단지’ 역시 3.3㎡당 4600만원 선에 공급될 것이라는 예상이 많았지만 실제 분양가는 이보다 낮게 책정될 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증 조건으로 사실상 분양 가격을 규제하고 있어서다. 가장 최근 공급된 ‘래미안 강남 포레스트’ 분양가와 비슷한 수준에 나올 것이라는 관측이 우세하다. 이 단지의 3.3㎡당 분양 가격은 4244만원 정도였다.

‘개포8단지’ 분양가를 3.3㎡당 4250만원 수준이라고 가정하면 전용 84㎡ 총분양가는 14억5500만원 정도가 된다. ‘래미안블레스티지’ 분양권 시세와는 최고 4억원 차이가 난다. ‘디에이치아너힐즈’ ‘래미안루체하임’ 실거래가와 비교해도 2억원 정도 차이가 난다.

개포동 B공인 관계자는 “인근 단지인 ‘래미안루체하임’ 전용 84㎡ 실거래가 지난달부터 16억원을 넘어섰다”며 “개포8단지 분양권 가격은 당연히 주변 시세를 따라갈 것으로 예상된다”고 말했다. 개포 S공인 대표는 “개포8단지 분양이 임박해오면서 개포7단지 전용 84㎡ 실거래가도 최근 껑충 뛰었다”며 “지난달 처음으로 14억원대를 넘어섰다”고 설명했다.

정부가 분양가상한제 도입 움직임을 보이고 있는 만큼 더 낮은 가격으로 공급될 가능성도 배제할 수 없다. 분양가 상한제가 적용되면 이 단지의 3.3㎡당 가격은 4000만원 이하로 떨어질 것으로 예상된다.

“가점 높은 금수저들의 잔치” 우려

전용 85㎡ 초과 중대형 아파트는 입주자 선정 방식으로 추첨제와 가점제가 50%씩 적용되지만 전용 85㎡ 이하는 가점제로 100% 선정한다. 가점이 높지 않은 수요자들은 중소형 아파트 당첨 가능성이 높지 않다. 분양업계 관계자는 “강남권에서 가장 최근 분양한 ‘고덕 아르테온’(고덕주공3단지) 당첨자 가점 커트라인 등을 고려할 때 중소형은 가점 65점 이상이 돼야 안정권이라고 볼 수 있다”고 설명했다.

부동산 전문가들은 분양가 규제 혜택을 강남권 고소득자들이 주로 볼 것으로 예상하고 있다. 대부분 주택형의 분양 가격이 9억원을 넘는 까닭에 중도금 대출이 되지 않아서다. 결국 현금을 넉넉하게 들고 있는 자산가들이나 청약이 가능하다. 전용 84㎡ 기준 분양가의 절반 수준인 7억원 정도를 들고 있어야 엄두를 낼 수 있다는 게 전문가들의 시각이다.

양지영 R&C 연구소장은 “부모로부터 유산을 넉넉하게 물려받았지만 굳이 집을 사지 않은 금수저, 수억원씩 연봉을 받고 있지만 내 집 마련을 하지 않은 자산가가 많다”며 “청약 가점이 높은 금수저나 자산가들의 잔치가 될 가능성이 있다”고 우려했다.

이소은 기자 luckysso@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2018011461581

이 기사의 핵심 요지는 무엇인가?

분양가가 싸다는 얘기다.

그런데 이것은 대출이 안 나온다는 얘기이고 대출이 안 나오니 금수저들 판이 된다는 얘기다.

생각을 좀 해보자.

강남에서 하는 청약은 기사에서처럼 금수저들 전형이 아닐 수 있다.

머리 좀 써보자.

32평 즉 전용면적 84m2 를 놓고 보자.주변 아파트 분양가는 18억 원이 실거래가이다.

그런데 HUG에서 분양가 상한제를 한다.

최근에 평당 4200만 원 정도에서 결정 될 것 같다는 얘기다.

13억4천 만원 정도가 된다.

그런데 주변은 18억 원 가까이 되니 약 4억 원 정도의 차익이 난다는 얘기다.

그런데 84m2 이하는 가점제라는 것이다.

가점제가 무엇인가?

점수 높은 놈이 먹는 게임이다 라는 것이다.

그렇다면 얼마정도면 당첨권인가?

64점이라고 한다.

아마도 국민은행 청약가점사이트(https://www.apt2you.com/competitiveSimpleInfo.do)에서 강남아파트 가점을 평균 냈을 것이다.

의심나면 본인이 직접 해보면 된다.

그렇다면 64점이면 얼마나 높은 점수인가?

상당히 높다.

4억 원의 로또인만큼 높다고 볼 수 있다.

청약 가점을 나타낸 사이트다.

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0702/FP070207.jsp

모두 만점을 받으면 얼마나 될까?

84점이다.

1번 무주택 기간 15년 이상 32점

2번 부양가족수 6명 이상 35점

3번 청약통장 가입기간 15년 이상 17점이다.

거의 불가능한 점수이다.

그렇다면 65점은 과연 얼마나 되어야 할까?

84점 만점에서 19점을 빼면 된다.

그러니 6점, 6점, 7점을 빼면 65점이 된다.

1번에서 6점을 빼면 무주택기간 12년 이상 13년 미만이다.

2번에서 부양가족수에서 6점을 빼면 5명 정도는 되어야 5점이 빠진다.

3번에서 7점을 빼면 8년 정도의 청약 통장 가입기간이 있어야 한다.

적은 점수가 아니다.

그리고 분양가격이 9억을 넘기 때문에 대출을 받을 수 없다.

일단 이것은 정말 안 되는지 시행사에 문의를 해봐야 한다.

왜냐하면

"당첨되면 웃돈 수억"… 첫날에만 6000명 몰려

http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017090152481

GS건설은 일단 시공사 보증으로 신한은행과 협의해 중도금 40% 대출을 알선하기로 했다. 이자는 3.5% 선에서 책정될 전망이다. GS건설 관계자는 “가장 작은 평형도 최소 현금 7억원 이상 보유한 금수저만 분양받을 수 있다는 지적이 나오면서 무주택 실수요자에게도 기회가 확대되도록 은행 대출을 주선하기로 한 것”이라고 설명했다. 다만 같은 투기지구 내 주택담보대출을 낀 집을 보유하고 있으면 중도금 대출을 받을 수 없다.

GS건설은 무주택 서민을 위해 이렇게 배려를 해줬다.

그러니혹시 모르니 40%까지 대출이 나오는지 확인해보는 것이 좋다.

만약에 안 나온다고 하더라도 계약금과 중도금만 있으면 된다.

계약금 10%와 중도금 60%정도가 될 것이다.

그렇다면 30%는 무엇으로 내나?

30%는 어차피 전세로 잔금을 치루면 된다.

그렇다면 70%의 현금이 있어야 한다는 얘기다.

13억 4천만 원의 79%인 9억 4천만 원정도가 있어야 한다는 얘기가 된다.

그러니 금수저 전형이 되지.

그러니 만약 40%의 중도금 대출이 나온다면 엄청나게 유리한 것이다.

10%의 계약금 정도만 있으면 된다.

어차피 나머지 잔금은 전세로 치면 되기 때문이다.

일단은 친척을 찾아서 가점이 저렇게 65점이 되는지 찾는다.

그리고 친척끼리 계를 해서 넘는 사람이 청약하고 나머지 사람들이 돈을 모아 중도금을 내주면 된다.

물론 차용증을 써야 할 것 같다.

뭐 이렇게라도 해야 금수저 아닌 사람이 강남에 입성하겠다면 말릴 도리가 없을 것이다.

현정부 하에서는 향후 강남 아파트 가격이 더 오를 것이다.

그러니 현재에 프리미엄 4억 원에 더해서 2-3억은 더 오르지 않을까 생각한다.

그러니 로또보다 낫다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777