강남 아파트 사야하는 이유

강남 아파트 사야하는 이유

[뉴욕마켓워치] 美경제 튼튼·파월 연설 경계…주식·채권달러

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4253444 [뉴욕마켓워치] 美경제 튼튼·파월 연설 경계…주식·채권달러 - 연합인포맥스 (뉴욕=연합인포맥스) 국제경제부 = 6일(미 동부시간) 뉴욕증시는 이번 주 기업들의 실적과 제롬 파월 연방준비제도(연준·Fed) 의장의 발언을 기다리며 하락했다.다우존스30산업평균지수는 전장보 news.einfomax.co.kr

뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 34.99포인트(0.10%) 하락한 33,891.02로 거래를 마쳤다.

스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 25.40포인트(0.61%) 떨어진 4,111.08로, 나스닥지수는 119.50포인트(1.00%) 밀린 11,887.45로 장을 마감했다.

어제는 나스닥이 1%, S&P500지수는 0.61%, 다우존스 지수는 0.10% 떨어지며 3대 지수 모두 하락했다.

메인 이슈 : 내일 새벽 파월이 주가방향을 결정할 것

금요일에 고용지표가 예상보다 터무니 없이 높게 나오면서 나스닥이 빠졌다.

미 노동부는 올해 1월 비농업 부문 고용이 51만7천 명 증가했다고 발표했다.

이는 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가들의 예상치인 18만7천 명 증가의 두 배를 크게 돌았다.

시장은 약 18만 명 정도를 예상했는데 약 50만 명이 나오면서 예상치를 크게 웃돌았고 그래서 크게 나스닥이 빠졌다.

임금 상승률은 12월 수정치인 전월대비 0.4%, 전년 동기 대비 4.8% 수준보다 약간 하락했다.

그러나 임금상승률이 하락했다는 발표로 다시 말아 올렸다.

그러나 다시 나스닥은 하락하며 마감했는데 이유는 연준이 1월에 25bp, 3월에 25bp 금리 올리고 5월부터는 동결에 들어가며 올 해 안으로 금리 인하가 있을 것이라고 생각했는데 그것이 틀릴 가능성이 있어서다.

즉 앞으로 한 번 더 금리 올리고 끝이 아니라 이렇게 고용이 강하면 연준이 금리를 몇 번 더 올릴 수 있다고 생각해서다.

그래서 갑자기 달러/원 환율이 1.8% 급등했고 미국채 수익률은 급등했으며 달러 약세 때문에 강했던 상품들의 가격이 떨어졌다.

미국 연방준비제도(FED) 의장 Powell이 연설합니다

https://kr.investing.com/economic-calendar/fed-chair-powell-speaks-1738
미국 연방준비제도(FED) 의장 Powell이 연설합니다 연방준비제도(FED) 의장 Powell 연설 같은 주요 경제 이벤트 및 글로벌 마켓에 미치는 그 영향력을 실시간으로 확인하세요. kr.investing.com

문제는 파월이다.

한국시간으로 2월 8일 수요일 새벽 2시 40분에 파월의 연설이 있다.

지난 FOMC 금리 결정 당시는 이렇게 폭발적인 고용률이 나올지 몰랐으니 디스인플레이션 얘기한 것이 아니냐? 그러니 지금은 생각이 바뀌었는가? 에 대해 답변을 해야 한다.

만약 파월이 다시 매파적으로 파월이 발언한다면 주가는 급락할 것이고 아니라면 급등할 것이다.

그래서 오늘 이 시점 주가에서 가장 중요한 것이 바로 내일의 파월 발언이다.

금요일 주가가 크게 빠지는 와중에 애플은 또 올랐다.

이유는 폭스콘의 1월 매출이 작년 12월보다 40% 늘었다는 소식 때문이었다.

그러나 어제는 애플이 중국에서 아이폰의 가격을 10% 할인 했다는 소식에 다시 2% 가까이 떨어졌다.

애플 전고점 154.50 리밸런싱

리밸런싱

애플

현금비율

2.5%

158.36

재매수

전고점

154.50

-2.5%

150.64

10%

-5.0%

146.78

20%

-7.5%

142.91

30%

-10.0%

139.05

40%

-12.5%

135.19

50%

-15.0%

131.33

60%

-17.5%

127.46

70%

-20.0%

123.60

80%

-22.5%

119.74

90%

-25.0%

115.88

100%

종가에 애플 150.64 달러 이하로 떨어지면 10% 매도하면서 리밸런싱 시작

현재는 애플 100%

매수, 매도 추천은 아님

결론 : 지금은 마치 애플이 2.5% 떨어져도 주가는 지속적으로 올라갈 것 같다는 생각이 들 것이다.

그러나 내 생각과 시장은 생각은 항상 반대라는 생각을 해야 한다.

그래서 내 생각대로 움직이면 결국 망한다는 사실을 알아야 한다.

시장은 생각을 따라야 한다.

매뉴얼이 바로 시장의 생각이다.

서브 이슈 : 강남 아파트 사야하는 이유

제목을 이렇게 잡은 이유는 부동산을 사려면 차라리 강남 아파트를 사라는 얘기다.

왜냐하면 망할 염려가 적기 때문이다.

따라서 '앞으로 싸게 부동산을 산다면'이라는 전제를 붙이고 강남 아파트를 사라는 얘기다.

물론 비싸게 샀다면 역전세, 원리금, 종부세 등 각종 세금으로 망할 수 있다.

비싸게 샀다는 것은 본인의 경제적 여건을 고려해서 말하는 것이다.

100억 대 부자가 20억 대 강남 아파트를 샀어도 그것은 비싸게 산 것이 아니다.

그러나 연봉 1억이 안 되는 사람이 20억 대 강남 아파트를 15억 원 전세 끼고 후순위 대출 받고 신용대출까지 끌어서 영끌해서 저금리에 샀다면 그것은 비싸게 산 것이다.

이런 사람을 집거지라 한다.

즉 여기에서 전제는 경제적 여건이 되는 사람이 앞으로 아파트를 살 요량이면 강남아파트를 사라는 얘기다.

1. 상속

일본에는 빈 집이 넘쳐난다.

이유는 늙어 죽는 노인이 많은데 그 노인이 가지고 있는 집을 자식이 물려 받지 않기때문이다.

만약 당신의 부모가 본인에게 집을 물려준다고 치자.

그런데 만약 시골에 집이 있다면 상속 받을 것인가?

그렇지 않을 것이다.

따라서 내가 상속받지 않을 주택이라면 사지 않는 것이 좋다.

내가 산 주택은 대부분 부동산 호황기에 이렇게 가만 있다가는 평생 주택을 못 살 것 같아 어쩔 수 없이 산 주택이었을 것이다.

그러나 앞으로 다시 부동산 가격이 오른다고 치더라도 자식이 기꺼이 상속 받을 주택이 아니라면 사지 않는 것이 좋다.

그런 부동산은 오르지도 않거니와 자식에게 빚만 안겨주는 꼴이 된다.

반대로 강남 아파트 정도라면 자식이 상속 받을 것이다.

왜냐하면 전제에서 얘기했듯이 강남아파트는 싸게 샀다면 불황기에도 급매로 팔면 팔리기 때문이다.

2. 가격 상승

부동산 호황기가 온다면 강남 아파트가 다른 아파트보다 올라도 더 많이 오른다.

그러나 대부분 다른 지역은 가격이 올라도 오른 가격에 막상 팔려면 상대가 없어 팔지 못한다.

즉 강남아파트는 수요가 다른지역보다 월등히 높기 때문에 가격 상승이 일어났을 때 팔기 쉽다.

그래서 반대로 많이 오른만큼 떨어질 때도 더 많이 떨어진다.

3. 저출산 고령화

지방대 어쩌나…정시 '사실상 미달' 87%가 지방대

https://www.hankyung.com/society/article/202301049905i
지방대 어쩌나…정시 '사실상 미달' 87%가 지방대 지방대 어쩌나…정시 '사실상 미달' 87%가 지방대, 2023학년도 정시모집 경쟁률 3대1 미만이면 사실상 미달 호남 지역 가장 심각 추가모집 때 정원 못채울 가능성 커져 www.hankyung.com

2023학년도 대입 정시모집 전형에서 지방대 미달사태가 나타날 가능성이 커졌다. 정시모집 경쟁률 3대 1 미만으로 ‘사실상 미달’인 대학 10곳 중 8곳은 지방대인 것으로 집계됐다.

요즘 대학별 정시경쟁률이 나오고 있다.

지방대는 10곳 중 8곳이 미달이다.

지방거점 국립대 조차도 미달이다.

이유는 학교 갈 아이가 적기 때문이다.

현재 출생아 수는 30만 명 대로 줄어들었다.

그런데 대학 정원은 60만 명 대이다.

만약 대학정원을 줄이지 않는다면 앞으로 대학의 절반은 미달이 될 것이다.

그런데 그 대학정원은 모두 지방대가 될 것이다.

왜냐하면 인서울, 수도권을 모두 채우고 지방대를 채울 것이기 때문이다.

따라서 지방대는 인기과를 제외하고 싹 다 미달이 될 것이다.

아파트도 마찬가지다.

앞으로는 인구가 줄어든다.

따라서 지방의 아파트는 빈집이 늘어날 것이다.

부자되려고 수도권, 지방의 아파트 대규모 매입했다가는 고금리 맞으면 경매로 집 넘어가면서 바로 집거지된다.

갭투자로 100채 만들어 집거지 되지 말고 앞으로 집을 산다면 강남 아파트 한 채를 사라.

4. 국민소득

한국의 현재국민소득은 2022년 현재 전세계 30위권이고 33,591 달러이다.

국민소득은 장기적으로 우상향 할 것이다.

지금 3만불이지만 4만불 또는 5만불이 될 수도 있다.

물론 일본과 같이 디플레이션에 빠진다면 오히려 국민소득이 빠꾸 할 것이다.

아르헨티나와 같이 중진국의 함정에 빠져도 국민소득이 정체에 빠지거나 빠꾸할 수 있다.

그러나 낙관적으로 국민소득이 늘어난다고 치자.

그렇다면 소득이 이렇게 늘어나는데 자원은 한정되어 있는 것이 바로 부동산이다.

따라서 강남과 같은 요지의 부동산은 소득이 증가할수록 더 많이 찾게 될 것이다.

그러니 장기적으로는 가격이 천정부지로 치솟을 수밖에 없다.

5. 자산 양극화

만약 국민소득이 지속적으로 늘어나지 않는다고 해도 강남 아파트를 사야 하는 이유는 있다.

왜냐하면 자산의 양극화 때문이다.

자본주의는 전쟁이 일어나 폐허가 되지 않는 한 자산의 양극화는 시간이 지날수록 지속적으로 커진다.

이유는 자본을 가진자가 없는 자에 비해 돈을 버는데 있어서 절대적으로 유리하기 때문이다.

양극화가 없는 곳은 모두가 가난한 나라거나 북유럽과 같이 소득의 대부분을 세금으로 빼앗기는 나라다.

가난한 나라는 1950년대의 전쟁으로 폐허가 된 한국이나 현재의 북한과 같은 곳이다.

따라서 국민소득이 정체된다고 하더라도 시간이 지나면 자산의 양극화 때문에 부자 동네인 강남은 부동산 가격이 더 오를 수밖에 없다.

인도, 브라질 등도 비싼 동네의 집값은 상상을 초월할 정도로 비싸다.

6. 희소성

유럽에서 대대적으로 부자인 가문은 재테크를 어떻게 하는가?

돈을 버는 것보다는 돈을 지키는 재테크를 한다.

그중에 하나가 바로 미술품이다.

고흐, 세잔, 피카소의 작품은 작가가 죽었기 때문에 더 이상 늘어날 수 없다.

그래서 새로 경매에 붙여질 때마다 가격은 천문학적으로 올라간다.

왜냐하면 더 이상 늘어나기 힘들기 때문이다.

그래서 미술품에 투자를 하는 것이다.

강남과 같은 입지 좋은 곳에는 아파트를 더 이상 늘리기 힘들다.

7. 천민 자본주의

'나라별 중산층 기준'…"왜 한국만 그냥 돈이야?"

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2013081310151367727 '나라별 중산층 기준'…"왜 한국만 그냥 돈이야?" - 머니투데이 최근 중산층 이상 세부담 증가를 골자로 한 세법 개정안이 논란이 된 가운데 '나라별 중산층 기준'을 놓고 누리꾼들의 반응이 뜨겁다. 최근 온라인 커뮤니티와 SNS(소셜... news.mt.co.kr

'한국 중산층'은 △부채가 없고 △30평(100㎡)대 아파트에 살고 월급이 500만원 이상 되며 △자동차는 2000cc급의 중형차를 타며 △통장잔고는 1억 이상을 보유하고 있으며 △해외여행은 1년에 몇 회 이상 다닐 수 있는 사람으로 정리된다.

한국의 중산층 기준은 부채가 없고 30평대 아파트에 살고 월급이 500만 원이상이며 자동차는 2000cc급 중형차를 타며 통장잔고는 1억 원 이상, 해외여행은 1년에 몇 회 이상 다니는 사람이다.

그러나 미국은 '미국 중산층'은 △자신의 주장에 떳떳하고 △사회적인 약자를 도와야 하며 △부정과 불법에 저항하고 △그 외 테이블위에 정기적으로보는 비평지가 놓여 있는 사람을 뜻한다.

'프랑스 중산층'의 기준은 △외국어를 하나 정도 구사하여 폭넓은 세계의 경험을 갖출 것 △한가지 분야 이상의 스포츠나 악기를 다룰 것 △남들과 다른 맛을 낼수있는 별미 하나 정도는 만들어 손님접대를 할 줄 알 것 △사회 봉사단체에 참여하여 활동할 것 △남의 아이를 내 아이처럼 꾸짓을 수 있을 것 등이다.

한국이 다른 선진국과 다른 중산층 기준을 가지고 있는데 그것이 바로 돈이다.

2013년에 기사인데 현재도 별로 달라진 것이 없어 보인다.

"韓 1인당 명품 지출 세계 1위...美·中 보다 6배 많아"

https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202301130287 1인당 명품 지출 세계 1위 보다 6배 많아 글로벌 투자은행(IB) 모간스탠리가 한국인의 1인당 개인 명품 지출이 세계에서 가장 많다고 밝혔다. 12일(현지시간) CNBC에 따르면 모간스탠리는 지난해 한국의 개인 명품 총 지출이 24% 증가해 168 www.wowtv.co.kr

글로벌 투자은행(IB) 모간스탠리가 한국인의 1인당 개인 명품 지출이 세계에서 가장 많다고 밝혔다.

12일(현지시간) CNBC에 따르면 모간스탠리는 지난해 한국의 개인 명품 총 지출이 24% 증가해 168억 달러(1인당 약 325달러)를 기록한 것으로 추정했다. 모간스탠리에 따르면 이는 중국인과 미국인이 1인당 지출하는 55달러와 280달러보다 훨씬 많은 금액이다.

한국이 2022년 기준 명품 매출이 글로벌 1위 찍었다.

무려 중국인과 미국인의 1인당 명품 지출 비용이 6배가 많다.

한국이 과연 부자라서 그럴까?

부의 과시는 한국 사회에서 사회적으로 타국보다 더 용인된다. 맥킨지 조사에 따르면 한국인 응답자의 22%만이 명품 과시가 나쁘다고 생각하는 반면, 일본인은 45%, 중국인은 38%였다.

그렇다기보다는 한국의 과시적인 문화 때문이고 그것을 용인하는 문화 때문이다.

매킨지 조사에 따르면 한국은 다른 나라에 비해 22%만이 명품과시가 나쁘다고 생각했다.

일본은 45%, 중국은 38%였다.

명품 뿐 아니라 외제차도 일본보다 많이 팔리는 나라가 바로 한국이다.

한국 사람은 처음 만났을 때 나이를 물어본다.

나이로 누가 형인지 동생인지를 가르는 것이다.

그리고 어디 사냐고 물어본다.

그것으로 부자인지 가난한지를 가르는 것이다.

어디 학교를 나왔는지, 무슨 직업인지를 물어 얼마나 똑똑한지 얼마나 버는지를 가름한다.

강남 아파트가 바로 한국인의 부의 상징이다.

따라서 한국인의 과시적인 문화가 바뀌지 않는 한 강남아파트에 대한 열망도 바뀌지 않을 것이다.

결론 : 이 외에도 강남아파트를 사야 하는 이유는 많다.

그러나 강남 아파트의 수익률은 상대적으로 좋지 않다.

2006년 강남의 은마아파트가 14억 원인데 2023년에는 17억 원에 거래가 된다.

무려 17년이 지났는데 겨우 3억 원 밖에 안 올랐다.

오래 가지고 있는 것만이 능사는 아니다.

그래서 강남 아파트는 타이밍 좋게 들어갔다 고금리 전에 빠져 나와야 한다.

타이밍 좋게 들어가는 것은 2008년 8억 3천 만 원까지 떨어졌을 때 샀다가 2021년 25억 원 찍을 때 팔고 나오는 것이다.

1) 매뉴얼 :
1. 세계1등 주식은 전고점대비 -2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔면서 리밸런싱을 하다가 나스닥 -3%가 뜨면 말뚝을 박는다.
그러다 반등이 시작되면 V자 반등 리밸런싱을 하면 된다.
자세한 내용은 제이디부자연구소 다음카페를 참조하거나 동영상 밑의 리밸런싱, 말뚝박기 댓글링크를 참조하라.

2) 전제 : 세계 1등 주식은 우상향 한다.
매뉴얼을 지키며 세계1등에 투자하면 매년 25%의 복리로 10년간 10배, 20년간 100배로 재산을 불릴 수도 있다.

위의 상황은 매뉴얼일뿐이다.
따를 사람은 따르고 참고할 사람은 참고하기만 하면 된다.
주식을 사고 파는 것의 모든 책임과 이득은 본인에게 있다.

매뉴얼을 지키려면 머리를 쓰지 말고 머리를 쓰려면 매뉴얼을 지키지 말자.

JD 부자연구소
소장 조던
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JD부자연구소 인강 사이트 (구글에서 제이디 부자연구소 검색)
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