부동산 투자(재테크)
부동산 투자(재테크)
안녕하세요 KG 입니다.
저번에 이어서 오늘은 부동산 투자에 대해서 알아볼까합니다.
우리가 일반적으로 부동산 재테크 라고하면 어떠한 것들이 있는지부터 알아보면 아파트,호텔,상가,오피스텔,토지,원룸(투룸) 등
다양한 상품이 있죠 그럼 각 분야별 투자에 대한 제 생각을 짧게 정리해 보겠습니다.
1.아파트
요즘 혹시 아파트로 돈 버는 시기는 끝났다 이런 얘기를 들어 보신 적들 있으신가요?
저는 많이 들어봤습니다."시기적으로 맞지 않는다" 그럼 그 이유를 보자면 과거에는 일자리를 찾아 인구가 서울로 모여 들었죠 주택 수요가 굉장히 많았던 시기입니다.(아파트를 찾는 인원들) 그래서 대출받아 아파트를 사도 몇 년을 열심히 대출이자와 원금을 갚고 나면 주택가격은 상승 되어 주택,아파트가 투자 상품으로 최고였던 시절이 있었습니다. 하지만 중앙정부체제에서 지자체살림을 사는 시대로 바뀌면서 판세가 바뀐 것입니다. 서울로만 모여들던 사람들이 일자리를 찾아 경기권, 충청권으로 빠져나가고 서울에서 전세살이를 하던 사람들은 경기권으로 전철이 연장되면서 서울 전세금으로 경기권 아파트를 매매해서 경기도 민이 되었습니다. 정리해보면 앞으로 아파트에 수요와 공급에 변동이 있을 것이라는 얘기입니다. 한 가지 더해서 얘기하면 대출문제입니다 옛날에는 고정금리로 아파트대출을 받아서 매매하던 시기였다면 요즘은 아닙니다. 아파트 건설사들이 대출자체를 다른 은행권으로 돌려서 대출이자가 비싸지면서 지금까지 계약을 했던 사람들이 버텨나가지 못하면서 매물들이 쏟아져 나오는 시기가 있을 것이라는 예상이 있습니다. 그렇다면 자연적으로 금액이 떨어지는 현상이 나오겠죠?
한가지 예외인 것은 역세권입니다. 그래도 역세권이라는 얘기가 있듯이 유동인구가 많다면 아파트라고 하더라도 최소한 보합세는 유지할 것이라는 생각입니다. 이 모든 내용들을 종합 해봤을 때 제 의견은 요즘 같은 시기에는 아파트는 투자 상품으로는 적합 하지않다 라는 결론이 나왔네요.
2.호텔
요즘 길거리를 돌아다니거나 신문이나 TV광고를 보면 호텔분양 하는 광고들을 많이들 보셨을 겁니다.
그럼 한번쯤 생각들 하시지 않나요?
"어! 저거 수익률이 정말 저렇게 나와?"
그 이유는 평균적으로 호텔분양 하는 곳에서 주장하는 수익률은 8%~12% 보장한다는 광고 내용을 접할 수 있습니다. 정말 괜찮은 수익률 이죠 하지만 여기서 한 가지 문제점이 있습니다. 수익률 보장을 해준다는 광고와 달리 실제로는 보장을 안 해줘도 법으로 문제 될것이 없다는 겁니다. 이 말은 달콤한 유혹으로 투자자들을 유치하고 있는 상황이라고 생각이 드네요. 수익률 이 보장 되려면 그만큼 사용하는 인원들이 많아야 된다는 얘기인데 요즘 전국적으로 호텔들을 엄청나게 짓고 있는데 고객 입장에서 더 새록고 꺠끗한 곳을 찾아가는 거는 어떠한 사람이라도 똑 같다고 생각합니다. 그렇다면 분양 측에서 주장하는 수익률은 과연 어느 정도 기간까지 보장이 가능 하다는 건지 보장 할 수 없다는 얘기와 같습니다.
그래서 저는 특히 따른 상품보다도 호텔이 감가상각이 가장 큰 투자 상품 이라고 생각합니다. 자칫 잘못 투자했다가는 목돈 넣고 월세로 나눠서 받는 일이 될 수도 있기 떄문입니다.
3.원룸과 오피스텔
원룸과 오피스텔 호텔 전부 우리가 흔히 말하는 수익형부동산입니다.
위에서 호텔에 관한내용을 정리해봤으니 여기서 는 원룸과 오피스텔에 관해서만 얘기해보면 원룸과 오피스텔은 호텔과 같이 수익률 잡기가 참 힘든 부분 이 있습니다. 그이유는 주변 황경에 따라 판세가 바뀌기 때문입니다.
주요 대상들은 젊은 사람 ,솔로 들이 대부분이여서 그러한 사람들이 밀집되어 있는 지역으로 찾아야하고 그들의 유동성은 종잡을 수 없습니다. 제가 생각하기에 가장 중요한 부분이 공실이 많으면 매매도 힘들다는 점입니다.모든 부동산이 마찬가지 입니다.)
하지만 우리들이 이러한 상품들을 찾는 이유는 소액투자가 가능하고 은행보다는 수익률이 단 1%라도 높기 떄문이 아닐까 생각이 드네요.
4.상가
상가투자 이종목도 참 가늠하기 힘든 종목중에 하나인데.
상가투자는 부동산 전문가들조차 가장 어려운 종목중 하나라고들 얘기를 하죠.
그이유를 보면 상가는 주변 환경 영향을 너무 많이 받기 때문입니다.
즉 실질적으로 그 상권을 이용하는 사람들이 많은지 상권이 정말로 활발한지를 알아야하고.
그 이유는 유동인구에 흐름과 상권에 흐름을 그 누구도 짐작할 수 없기 떄문입니다.
한 예를 들어보겠습니다.
예)
오래전에 아시는 분이 구로 쪽에 상가를 3채를 매입했습니다.
삼성에 다니시다가 은퇴자금으로 매입을 하셨죠.
그런데 매입 당시 만해도 앞쪽이 메인도로였고 메인 상권으로 불리는 지역에 상가를 매입 하였는데 유동 인구가 많아지고 정주인구가 늘어나다보니 기존 상권앞쪽의 메인도로였던 것을 산권 뒤쪽으로 메인도로를 만들어서 현재 있는 상가는 이면도로 접 상가가 된 것입니다.
이게기로 상가 건물자체에 가치가 엄청나게 떨어져 버렸죠.
이러한 불규칙적인 상황은 예측 할 수 없지만 그래도 투자를 원하신다면 상권에 흐름을 잘 알거나 엄청난 시간투자와 발품으로 상권을 읽는 눈을 가져야한다는 점 입니다.
그렇지 못하다면 안전하게 역세권을 상가투자를 선택 하던가요.
그런데 역세권에 상가를 매입하려면 한가지 문제점이 있는데
너무 비싸다는 점입니다.
이러한 모든 충족 조건들이 다 맞춰 졌을 떄 안전하게 상가투자를 할 수 있지 않을까 생각 이 드네요.
마즈막 토지는 다음에 이어서 적어보겠습니다.
