태동하는 부동산조각투자 플랫폼
토큰증권(STO)
토큰증권은 Security Token Offering의 약자로 기초자산이 되는 실물자산이나 금융자산의 지분을 작게 나눈 뒤 블록체인 기반 디지털 기술을 활용하여 Token 증권을 발행하는 것을 말한다. 이론상으로는 주식٠채권٠부동산 등 거의 모든 자산에 대한 가치를 스마트컨트랙트 (SmartContract)기술과 디지털 토큰을 활용하여 연계한 가상자산으로, 일반적으로 이자٠배당 등 실물자산에 대한 지분 권리가 인정되는 특징이 있다.
블록체인 기술은 거래 정보를 중앙 집중식 서버 대신에 P2P 네트워크상에서 여러 참여자들이 함께 기록하고 유지하는 분산원장 방식을 사용하고 관리하는 기술이다. 토큰(Coin or Token)은 자산의 유동성을 증대시키고 실물자산의 암호 자산화를 통해 다양한 자산을 일괄 관리하여 상호 운용성과 확장성을 높일 수 있다. 스마트컨트랙트는 블록체인 기술을 사용하여 자동으로 실행되는 계약을 말하고 이러한 계약은 블록체인 네트워크에 기록되며, 계약 조건이 충족되면 자동으로 실행되는 코드를 포함한다. 주요 기능으로 토큰 증권, 청약(투자), 거래, 배당 및 청산, 기초자산, 예치금, 개인정보(불완전판매&투자등급), 입·출금, 전자투표(수익자총회), 이자, 투자 운용보고서 원본 증명에서 활용된다. 스마트컨트랙트는 금융 거래, 부동산, 법적 문서 등 다양한 분야에서 활용될 수 있다.
토큰증권도 디지털 자산이지만 증권이므로 자본시장법의 규율을 받는다. 상법과 전자증권법은 실물 증권과 전자증권을 모두 허용하고 있다. 이 두 형태의 증권은 법적으로 권리 추정력을 부여받아 투자자의 재산권을 보호하며 안정적인 증권거래를 가능하게 한다. STO와 같은 형태가 도입되어 다양한 권리의 증권화를 지원하고, 분산원장 기술을 활용하여 증권의 발행과 거래를 보다 효율적이고 편리하게 한다.
STO의 기대효과로는 토큰증권이라는 새로운 그릇을 통해 다양한 사업의 자금조달을 지원하면서, 투자자 보호장치를 적용함으로써 다양한 자산·권리의 증권화를 통한 자금조달을 지원하고 다양한 장외 증권시장을 형성할 수 있게 된다.
<그림 1> 토큰증권의 개념
부동산 조각투자
2020년을 기준으로 한국의 부동산 시장 규모는 약 1.3경 원으로 추정된다. 이 중 상업용 부동산 부문은 약 3,919조 원에 달하며, 이는 전체 부동산 시장에서 상당한 비중을 차지한다. 상업용 부동산 시장 내에서 기관 투자자들이 주로 관심을 가지는 중대형 부동산 시장의 규모는 약 2,899조 원으로 추정된다. 여기서 거래는 잘 이뤄지지 않지만 가치 상승 여력이 높은 중소형 부동산 시장 규모는 약 300조 원에 달한다. 기관에게는 작은 시장이고 개인이 투자하기는 어려운 시장이라 비유동성으로 인한 할인율이 적용되는 시장이다. 부동산 조각투자 플랫폼은 이 시장을 겨냥하고 공인된 감정평가를 거쳐 부동산 가치를 산정하고 이 가격을 기반으로 수익증권을 발행·공모하게 된다.
국내 조각투자 플랫폼 중 가장 많은 혁신금융서비스 기업 분야는 부동산이다. 국내에서 부동산이 STO의 대중화에 빠르게 도달하고 있는 이유는 단일 자산군으로는 가장 큰 규모이며 일반인 관심도가 가장 높은 자산이기 때문이다. 부동산 조각투자는 완공된 실물 부동산을 기초자산으로 삼는다는 점에서 PF 대출채권에 투자하는 P2P 대출과도 다르다. 이는 배당 안정성, 환금성 등에 차이를 보인다.
<그림 2> 부동산 유동화 수익증권 플랫폼 구조
2019년부터 금융위원회가 카사코리아, 루센트블록, 펀블 등 3개 기업을 부산시와 중소벤처기업부가 세종텔레콤을 혁신금융서비스로 지정하며 총 4개의 부동산 수익증권 플랫폼을 샌드박스 규제특례 하에 서비스를 운영 중이다. 공모발행의 주체인 플랫폼이 건물의 매입을 신탁사에 맡기고, 신탁사는 부동산을 기초로 전자증권법에 따라 처분신탁 구조를 활용한 수익증권을 발행한 뒤 플랫폼에서 공모를 진행한다. 신탁사는 공모대금을 활용해 건물을 매입하며 투자자는 발행된 수익증권으로부터 분기 배당, 2차 시장에서 수익증권 거래 시 발생하는 매매차익, 최종적으로 건물 처분수익을 배당으로 누리게 된다.
카사코리아의 플랫폼 ‘카사’는 2020년에 출시되었으며 전국의 부동산을 대상으로 사업을 진행하고 있다. 금융위원회의 샌드박스 규제특례를 받았으며 예탁결제원에 등록하지 않고 공모상품을 진행하고 있다. 현재 7개의 상품을 상장했으며 2개는 청산하였고 5개는 거래 중이다.
세종텔레콤의 플랫폼 ‘비브릭’은 2021년에 출시되었으며 부산지역의 부동산을 대상으로 사업을 진행하고 있다. 중소벤처기업부에서 샌드박스 규제특례를 받았으며 예탁결제원에 등록하여 공모상품을 진행하고 있다. 현재 1개의 상품을 상장했으며 거래 중이다. 이지스자산운용, 하나대체투자운용이 컨소시엄 구성업체이며 부동산펀드 구조로 진행하고 있다.
루센트블록의 플랫폼 ‘소유’는 2022년에 출시되었으며 전국의 부동산을 대상으로 사업을 진행하고 있다. 금융위원회의 샌드박스 규제특례를 받았으며 예탁결제원에 등록하여 공모상품을 진행하고 있다. 현재 6개의 상품을 상장했으며 거래 중이다.
펀블주식회사의 플랫폼 ‘펀블’은 2022년에 출시되었으며 전국의 부동산을 대상으로 사업을 진행하고 있다. 금융위원회의 샌드박스 규제특례를 받았으며 예탁결제원에 등록하여 공모상품을 진행하고 있다. 현재 2개의 상품을 상장했으며 1개는 청산하였고 1개는 거래 중이다.
태동하는 부동산 조각투자 거래중개 플랫폼
부동산 조각투자 플랫폼의 수익구조는 부동산의 매입 시 건물가액의 약 1.2%, 거래액의 약 0.2%, 배당금의 약 2%, 건물 처분 시 매각차익을 취하고 있다. 부동산 수익증권은 개인 간 거래로 주식처럼 매매가 가능하다는 점은 상장리츠와 같다. 리츠의 기초자산은 중대형 부동산 포트폴리오이므로 처분이 어렵지만, 부동산 조각투자 수익증권은 중소형 단일 부동산을 공모하고 자산의 처분에 집중한다는 점이 특징이다. 실제 부동산 수익증권 플랫폼은 상장리츠 대비 매입·매각 수수료가 높은 편이다.
토큰증권(STO) 시장이 열리면서 증권사들은 다양한 토큰증권 거래중개를 준비하고 있다. 이들은 시장을 선점하기 위해서 관련 회사와 협업 또는 인수를 추진하고 있다. 키움증권은 뮤직카우, 비브릭, 펀드블록, 카사, 이랜드와 협업하여 음악저작권, 부동산, 미술품 토큰증권을 진행하고 있다. 대신증권은 카사코리아를 인수하여 부동산 토큰증권을 진행하고 있다. SK증권은 펀드블록, 열매컴퍼니, 자체플랫폼을 통해 부동산 및 미술품을 진행하고 있다. 한국투자증권은 루센트블록에 투자 및 협업을 진행하여 부동산 토큰증권을 진행하고 있다. 나머지 KB증권, 신한투자증권, 교보증권, 하나증권 및 NH투자증권 역시 투자 및 협업을 통해 토큰증권을 진행하는 등 부동산조각투자 시장의 새로운 르네상스가 기대된다.
※ 이 글은 KISO저널https://journal.kiso.or.kr/ 제54호 <KISO위원 칼럼>에 실린 유선종 건국대 교수의 글(태동하는 부동산조각투자 플랫폼 | KISO저널)을 재인용했습니다.
글 유선종
건국대 부동산학과 교수
발행 KISO저널 제54호
