전세사기 방지 위한 ‘주택임대차보호법’ 개정안 발의
부린이 탈출을 위한 부동산 이야기
“임차인의 선순위 대항력 보장, 권리변동 통지 의무화”
국민의힘 김희정 의원(부산 연제구, 3선)이 지난 9일 전세사기 피해를 사전에 차단하고 임차인의 재산권을 실질적으로 보호하기 위한 '주택임대차보호법 일부개정법률안'을 대표 발의했다.
현행법상 임차인의 대항력은 주택 인도 및 주민등록 후 익일 0시부터 발생한다. 그러나 이를 악용해 임대인이 당일 중 주택을 매도하거나 대출을 받아 선순위 채권을 설정하는 방식의 전세사기가 지속 발생하고 있다. 실제 지난해 말 기준, 이 같은 수법으로 인한 피해 사례는 26건에 달했다.
김 의원이 발의한 개정안은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 즉시 대항력이 발생하도록 시점을 앞당기는 내용을 골자로 한다. 이를 통해 ‘익일 0시’ 규정의 사각지대를 해소하고 임차인의 권리를 강화한다는 취지다.
또한 주택의 권리관계에 변동이 생긴 경우, 임대인이 1개월 이내에 이를 임차인에게 통지하도록 하는 ‘물권변동 통지의무’ 조항도 신설했다. 임대차 계약 이후 소유권 이전이나 저당권 설정 등의 정보가 임차인에게 즉시 전달되지 않는 현실을 개선하려는 조치다. 이에 대해 국토부도 관계기관과의 협의 필요성을 공식적으로 언급한 바 있다.
김희정 의원은 “임차인이 대항력 발생 전 몰래 저당권이 설정돼 전세금을 돌려받지 못하는 현실은 심각한 문제”라며, “이번 개정안은 임차인의 정당한 권리 행사를 보장하고 정보 격차를 줄이는 실질적 보호 장치가 될 것”이라고 강조했다.
이어 “전세사기는 단순한 민사 분쟁이 아닌 사회적 재난”이라며, “앞으로도 입법을 통해 제도적 허점을 보완해 나가겠다”고 밝혔다. 한편 김 의원은 지난해 HUG 보증 취소로 126억 원의 전세보증금을 돌려받지 못한 부산 전세사기 사건과 관련해, '민간임대주택에 관한 특별법 개정안'도 대표 발의한 바 있다. 해당 법안은 보증계약 해지 사유가 임차인에게 없을 경우, 보증회사가 이를 근거로 보증을 거부할 수 없도록 하고, 이미 취소된 보증에도 소급 적용을 가능하게 해 피해자 구제에 나선 것이다[출처 : 신아일보]
전세사기의 한 유형으로 주임법의 사각지대를 해소할 수 있는 서민들에게 유익한 법안인 것 같다.
다시한번 설명하자면 전세계약을 체결할때 임차인의 대항력은 다음날 0시부터 발생한다. 이런 법률의 틈새를 이용하여 악덕 임대인은 전세계약 당일에 주택을 매매하거나 은행에 대출을 받는 것을 말한다.
예를 들면 9월 25일에 전세계약을 체결하면 26일 0시에 임차인의 대항력이 발생하여 권리를 보호받지만 악덕 임대인은 계약 당일인 25일에 주택을 매도하거나, 만약 주택 시세가 5억이고 전세보증금이 3억이라면 은행에 대출을 3억5천만원 실행하면 등기부등본에 근저당이 대출은행이 1순위, 임차인이 2순위로 등기가 된다.
주택이 경매에 넘겨진면 임차인은 2순위이기 때문에 전세보증금을 전액 날리게 된다.
‘물권변동 통지의무’ 조항의 신설은 전세계약의 경우 집주인인 임대인이 주택을 매도하거나 대출을 받아 근저당과 같은 물권변동이 있어도 임차인은 전혀 알지 못하고, 전세계약 갱신할 때 등기부등본을 확인하는 과정에서야 알게 되는 경우가 대부분이다. 집주인 대출을 받아 근저당이 등기되면 차후에 임차인이 이사를 나갈때 적기에 새로은 임차인을 구하기가 어려워져 피해를 보는 경우가 있다. 이러한 폐단을 예방하기 위해 물권변동 통지를 1개월이내 임차인에게 통지하는 법률안을 말한다. 2가지 모두 임차인의 권리를 보호하는 유익한 법률이다.
