부린이 탈출을 위한 부동산 이야기
서울 강북의 모 재개발 구역에 빌라를 갖고 있던 40대 남성이 조합설립인가 직후 이혼 소송에 휘말렸다. 법원은 해당 빌라를 아내에게 넘겨주도록 판결했다. 아내는 기뻤다. 재개발이 완료되면 새 아파트를 받을 수 있다고 생각했기 때문이다. 그런데 조합 측은 “분양 신청 기간이 지나 조합원 자격이 없다”며 입주권 인정을 거부했다. 사건 속 아내라면 조합의 조치가 부당하게 여겨질 수 있다. 하지만 실제로 이와 비슷한 일이 적지 않게 벌어진다.
도시정비법 제39조는 투기과열지구에서 조합설립인가 이후 소유권을 취득한 사람은 조합원이 될 수 없다고 규정한다. 부동산 투기를 막으려는 조항이다. 이혼 재산분할도 법률상 소유권 이전이다. 하지만 같은 조 1항과 2항 단서는 이혼에 따른 재산분할로 취득한 경우를 예외로 명시하고 있다. 입법자들도 이혼까지 투기로 간주하는 것은 부당하다는 점을 인식한 것이다.
다만 예외를 적용받으려면 예외를 주장하는 자가 능동적으로 대처해야 한다. 법원 판결문이나 협의 분할 확인서를 조합에 내야 한다. 말로만 “이혼으로 받았다”고 해봤자 소용없다. 조합 실무에서는 서류 없이 구두 주장만 반복하다 기한을 넘기는 사례가 종종 생긴다. 먼저 조합원 지위 변동을 위해 조합이 요구하는 서류를 제출하는 것이 좋다. 분양신청 안내 통지 등 입주권 확보에 필요한 필수적 절차에서 소외되는 일이 없도록 주의해야 한다.
분양신청 자체에도 함정이 있다. 도시정비법 제76조의 1가구 1주택 공급 원칙 때문이다. 이혼 후 두 사람이 각각 구역 안에 물건을 갖고 있어도, 가구 분리가 안 되면 한 가구로 묶여 분양신청은 한 명만 가능하다. 이혼 신고를 마쳤다고 끝이 아니다. 늦어도 분양신청 마감일까지는 주민등록상 가구 분리는 물론이고 실제 거주지도 분리해야 한다. 이혼 신고일과 가구 분리일이 다르다는 걸 모르는 사람이 생각보다 많다.
재당첨 제한도 챙겨야 한다. 도시정비법 제72조에 따르면 투기과열지구 정비사업 입주권이나 분양권을 받으면 5년간 다른 정비사업 분양신청이 막힌다. 이혼으로 가구가 분리되면 전 배우자의 입주권이나 분양 당첨 이력은 내 것이 아니다. 이혼이 개인사로는 뼈아픈 사건이지만, 정비사업 맥락에서는 새출발의 조건이 되는 셈이다. 그러나 이 역시 가구 분리, 실거주지 분리 등 이혼 후 후속 조치를 살뜰하게 챙겨야 확보할 수 있다.
따지고 보면 이혼과 정비사업의 교차점에서 결정적인 건 날짜 네 개다. 이혼 신고일, 주민등록상 가구 분리일, 소유권이전등기 완료일, 관리처분계획 기준일. 이 네 개가 어떤 순서로 놓이느냐에 따라 입주권이 살거나 죽는다. 정비사업에 관여된 재산이 있다면 재산분할 협의 시에 이혼 전문 변호사뿐만 아니라 정비사업 전문 변호사도 함께 테이블에 앉혀야 한다. 날짜 하나 차이로 수억, 수십억 원짜리 입주권이 날아가는 일이 남 얘기가 아닐 수 있다. 권리변동 신고를 위한 조합 정관도 구역별로 제각각이니, 미리 확인해 두는 게 좋다. 이혼은 감정의 문제일지 몰라도, 입주권은 냉정한 서류와 날짜의 문제라는 걸 명심하자[출처 : 동아일보]
이혼으로 재산을 나누는 과정에서 재개발 구역에 있는 빌라, 즉 입주권을 받을 경우 초보 투자자들이 종종 간과하는 중요한 점이 있습니다. 이런 부분을 실제 경험에서 나온 조언과 함께, 쉽게 풀어서 설명하겠습니다.
재개발 지역에 있는 빌라는 일반 아파트와 다르게 '입주권이 나오는지'가 가장 중요한 가치입니다. 기사에서 강조한 핵심 내용과 실제로 주의해야 할 점을 세 단계로 정리해보겠습니다.
재개발의 경우, 특정 시점 이후에 집을 매수하면 입주권을 받을 수 없고, 대신 현금청산으로만 보상받는 경우가 많습니다. 이혼에 따른 '재산분할'은 일반 매매와 다르게, 투기과열지구에서도 조합원 자격이 승계되는 일이 종종 있습니다.
하지만 반드시 조합 사무실에 먼저 전화해 ‘이혼 재산분할로 명의 이전이 예정되어 있는데, 지금이 입주권 승계가 가능한 시기인지’ 꼼꼼히 확인해야 합니다. 서류상으로는 가능해 보여도, 조합 정관이나 규정에 따라 예기치 않은 변수가 생길 수 있기 때문입니다.
재개발 투자에서 가장 주의해야 할 점은 ‘물딱지(입주권 없는 매물)’로 전락하는 위험입니다.
가구 분리가 중요합니다. 부부가 같은 단지 내에서 각각 집을 한 채씩 소유하다가 이혼하며 나눠 가질 경우, 조합설립 인가 이후라면 둘이 여전히 한 세대로 묶여 입주권이 하나만 나올 수도 있습니다.
이혼 신고 전후에 세대가 언제 분리됐는지가 매우 중요합니다. 법적으로 완전히 남남이 된 순간에 등기가 넘어가는지, 또 상대가 해당 구역에 이미 다른 매물을 소유하고 있지는 않은지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
언론에선 소유권 이전만 강조하지만, 실제로 중요한 건 내게 남는 ‘실익’입니다.
빌라를 받았다고 무조건 좋아할 게 아니라, 그 빌라의 감정가가 정확히 얼마인지 확인해야 합니다. 나중에 새 아파트를 받을 때 내야 할 추가분담금이 내 능력 안에서 해결 가능한 수준인지도 반드시 따져봐야 합니다.
‘공짜로 빌라 하나 받았다’고 생각하면 위험합니다. 재개발은 오랜 시간을 두고 준비해야 하는 싸움입니다.
이주비 대출이 승계되는지, 입주할 때까지 추가로 들어갈 자금이 얼마일지까지 꼼꼼하게 계산해보고, 자금 계획을 미리 세워두는 게 좋습니다.