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by 김카소 Dec 02. 2023

주택청약으로 내집마련 전략

부린이를 위한 부동산 이야기

기본적으로 새 아파트를 분양을 받으려면 청약통장이 필요하다. 청약통장은 공평한 기준으로 입주할 순번을 정해주는 방법이다. 많은 사람이 새집에 들어가고 싶어 하니 모두에게 공평한 기회를 주기 위해 청약제도가 생긴 것이다. 청약저축, 청약부금, 청약예금으로 나뉘어 있던 것이 2009년부터 주택청약종합저축으로 통합되었다. 청약가점은 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등 3가지 항목으로 나뉜다. 만점은 84점이다.

부동산 불황기에는 가점이 낮은 사회초년생도 똑똑하게 청약전략을 세운다면 당첨의 기회가 얼마든지 있다. 본인의 가점이 낮다면 미분양아파트, 초소형아파트, 비(非)선호타입 등 선호도 낮은 타입에 청약하는 역발상 청약을 시도해 보는 것도 권한다.

고급 주상복합 아파트의 대명사 ‘타워팰리스’나 반포의 대표단지인 ‘반포래미안퍼스티지’와 ‘반포자이’도 미분양아파트였지만 현재는 지역 랜드마크로서 시세 상승을 이끌고 있다. 5년 전 서울 마곡지구도 미분양으로 고전했지만, 현재는 초기 분양가 대비 2배 수준으로 가격이 뛰었다.

초소형 아파트도 전략적으로 접근할 수 있다. 일반적으로 분양물량들은 전용면적 59㎡, 84㎡ 등 3, 4인 가족이 살만한 규모의 크기로 많이 나오기 때문에 59㎡ 이하로 공급되는 물량은 희소가치가 있다.

게다가 1인 가구가 증가함에 따라 임대수요가 많고 분양가격이 저렴하기에 큰 평형 대비 가격 상승률이 높은 편이다. 이런 분명한 장점에도 불구하고 소형은 거주하기에 작은 면적 때문에 실거주자보다 임대수익을 노리는 투자자들이 주로 투자를 한다.

따라서 불황기에는 경쟁률이 떨어질 수 있다. 청약 당첨 확률을 높이기 위해 일부러 선호도가 낮은 타입을 선택하는 전략도 많이 쓰인다. 같은 전용면적이라도 다양한 타입으로 분양되는 경우 비선호 타입이 경쟁률이 낮기 때문에 당첨 확률이 높아진다.

일반적으로 청약에 당첨되려면, 청약통장을 가진 사람 중에서는 오랫동안 무주택자이거나, 가족이 많거나, 나이가 많은 사람이어야 한다. 그러나 이러한 조건들이 당첨에는 유리하지만, 상식적으로 과거에 한 번도 집을 가진 적이 없고, 가족도 많고, 나이도 많은 사람이 10억이 넘는 분양대금을 가지고 있을 확률은 얼마나 될까?

계산기를 두드렸을 때 필요자금을 모으는데 5년 이상 걸린다면, 다른 방법을 찾아보시길 권한다.

무조건 은행 예·적금에 기대어 시간을 낭비하기보다 현시점에서 본인이 할 수 있는 것부터 차근차근 해나가는 것을 추천한다. 신혼부부와 청년에게 청약 시장은 무수한 청약 신청자들과의 싸움터다. 이제 막 청약에 도전하기 시작하는 이들에게는 수많은 청약 종류와 방법, 가점 분석 등 싸움 방법을 익히는 것부터가 복잡한 일이지만, 준비를 마친 청약 신청자들을 기다리는 건 초고가점으로 무장한 경쟁자들이다. 일반공급 물량을 두고 이들과 정면승부를 택해 승리를 거두는 것은 현실에서 벌어지기 힘든 신화 같은 일이다.

결국 신혼부부와 청년이 기댈 곳은 그들끼리 경쟁하는 특별공급이다. 물론 이 역시 경쟁이 치열하기는 마찬가지다. 이 때문에 전문가들은 같은 특공이라도 자신의 경쟁력을 정확하게 파악한 뒤 공공분양과 민간분양, 신혼부부와 생애최초, 다자녀가구 등 유형에 따른 전략을 펼쳐야 한다고 조언한다.

자녀 계획이 없는 예비 신혼부부라면 결혼이나 혼인신고를 늦추고 신혼부부 대신 생애최초 특공을 노리는 게 현명하다. 한 분양 업계 관계자는 "예비 신혼부부는 민간분양 특공은 아예 자격이 없고, 공공분양에서도 사실상 자녀가 있는 부부에게 밀릴 수밖에 없다"며 "생애최초 특공 중 1인가구(30%) 추첨제에 부부가 동시에 청약해 확률을 높이는 것도 방법"이라고 설명했다.

부부 중 한 사람이라도 주택 소유 이력이 있으면 결혼 이후엔 생애최초 특공이 불가능해지기 때문에 이때도 혼인신고 시점을 고민할 필요가 있다. 한편 당첨 확률을 높이는 전략도 중요하지만 '묻지 마 청약'은 지양해야 한다. 또 소득 계산 오류로 기준을 초과하거나 다자녀가구의 경우 점수 계산 실수 등으로 부적격 처리가 되는 일도 빈번해 이에 대한 각별한 주의가 필요하다.

가파른 금리 인상으로 주거 비용이 부담스러운 실수요자들은 행복주택 청약을 주목해볼 만하다.

인근 시세보다 저렴한 데다 청약통장을 쓰지 않기 때문에 신규 아파트 청약에 계속 도전할 수 있다.

공공임대주택의 한 종류인 행복주택은 청년(19∼39세·신혼부부·대학생) 등 젊은 계층의 주거 불안을 해소하기 위해 마련한 제도다. 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 대중교통 이용이 편리하고 직주근접을 실현할 수 있는 부지에 주변 시세보다 저렴하게 공급한다.

다른 공공임대주택에 비해 소득 요건이 덜 까다로운 편이다. 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하(맞벌이 120%)면 지원할 수 있어 신혼부부와 청년들에게 인기가 높다.

LH는 통합 공고와 상시 공고를 통해 행복주택 입주자를 모집한다. 새로 준공한 아파트에 들어서는 행복주택은 매 분기 말 통합 공고를 한다. 이미 입주가 이뤄진 단지 가운데 퇴거하는 가구를 대상으로 입주자를 찾는 경우는 상시 공고한다.

이처럼 민간참여 공공분양 아파트는 청약시장에서 선호도가 높다. 민간건설사의 상품성과 공공분양의 합리적인 분양가를 모두 적용 받는 상품이기 때문이다. 우선 공공택지에 건립되는 공공분양 아파트지만 민간건설사의 브랜드와 기술력이 더해지는 만큼 특화 설계나 커뮤니티는 물론 양질의 서비스를 제공받을 수 있다.

또한 국가 및 지방자치단체 등이 공급해 위험 부담이 적다. 이들 공적 사업주체가 공사비를 조달해 사업비 부담을 줄여, 민간 건설사들은 토지비용 부담이 줄어들게 된다. 이에 따라 수요자들은 합리적인 가격으로 브랜드 아파트에 입주할 수 있다. 무엇보다 공공택지에 대한 분양가상한제 적용으로 주변 시세보다 최대 수억원 가량 낮은 분양가가 책정되다 보니 민간 아파트 대비 가격 경쟁력이 높다고 볼 수 있다.

안 그래도 고강도 대출 규제에다 가파른 기준금리 상승으로 수요자들의 이자 부담이 높아진 상황에서 민간참여 공공분양주택은 무리하지 않고 내 집 마련을 할 수 있는 주거대안이 되고 있다. 특히 이러한 민간참여 공공분양은 청약가점이 낮은 무주택자들에게 유리하게 적용될 것으로 보인다.

국민주택으로서 청약법에 따라 특별공급 비중이 전체의 85%를 차지하기 때문이다. 현행 민간분양 물량 중 특별공급 비율은 63%(공공택지) 또는 53%(민간택지) 수준보다도 높다. 특히 신혼부부 특별공급(30%)과 생애최초 주택구입 특별공급(25%)이 큰 비중을 차지한다. 이는 신혼부부 등 젊은 수요층과 생애 최초로 내 집 마련을 준비하는 실수요자들에게 유리하다는 의미이다. 가점이 부족한 무주택자들도 브랜드 아파트를 마련할 수 있다는 것이다.

이러한 특별공급은 기관추천, 생애최초, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등으로 구성되며, 각 모집유형에 맞는 자격 요건을 모두 충족해야 한다.

우선 신혼부부 특별공급은 신혼부부(혼인기간 7년 이내), 한부모 가족(만 6세 이하(만 7세 미만)의 자녀를 둔 한부모 가족의 부 또는 모), 예비 신혼부부(혼인사실 증명 가능)가 지원 가능하다. 청약 자격으로는 무주택세대구성원만 청약할 수 있고, 소득 및 자산보유기준을 충족해야 한다.

신혼부부 특별공급 1순위 조건의 경우 자녀가 있는 신혼부부 또는 만 6세 이하(만 7세 미만)의 자녀를 둔 한부모 가족의 부 또는 모 여야 한다. 신혼부부 특별공급 배점을 적용해 선정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하고, 산정한 점수가 동일할 시에는 추첨의 방법으로 입주자를 선정하게 된다.

생애최초 주택구입 특별공급은 말 그대로 생애 최초로 주택을 구입하는 자로, 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있고, 과거 1년 이내에 소득세를 납부한 자로서 5년 이상 소득세를 납부한 조건을 갖추고 있어야 한다.

공공분양에서 일반공급의 경우 비규제지역 기준 청약통장 가입기간 6개월, 납입인정횟수가 6회 이상만 충족하면 1순위에 해당된다. 또한 무주택 세대주 및 세대원 중 1인만 청약할 수 있다.

공공분양주택은 국민들의 안정적인 주택마련을 돕기 위해 국가, 지자체, LH 등에서 건설하여 인근 시세보다 저렴하게 공급하는 주택을 말한다. 지역별 편차는 있지만 인근 시세보다 약 70% ~ 80% 저렴하게 내 집을 마련할 수 있을 뿐만 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다.

공공분양주택은 경쟁이 치열하기 때문에 미리 청약자격을 알아두고, 준비해두는 것이 중요하다. 무주택 세대구성원이면서 주택을 공급하는 지역에 거주해야 하며, 청약저축에 가입하여 청약신청자격을 갖춰야 한다.

청약통장은 수도권에서 거주하는 경우 가입 1년 경과에 12회 납입 시 1순위 확보 가능하며, 수도권 외 지역은 6개월 이상 가입하고 6회 납입 시 1순위 확보가 가능합니다. 전용 면적이 40㎡ 초과 주택은 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 저축총액이 많을수록 1순위 경쟁에서 당첨될 가능성이 높다.

LH에서는 '마이홈'이라는 주거복지포털을 운영하여 각종 주거복지 제도들을 소개하고 있다. 청약조건을 충족시켜두고, 주기적으로 입주자모집공고를 검색하여 나에게 맞는 공공주택을 찾아보면 도움이 된다.

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