팔지 말고 증여한다” 2025 부동산 흐름 총정리

25.11.21 뉴스매거진 - 주택시장 의 변곡점

글; 혜랑

편집; 지피터스

[2025.11.21 뉴스매거진 – 주택 시장의 변곡점]
수요억제의 한계, 중저가의 반등, 증여의 급증… 시장은 이미 다른 길을 찾고 있다.

폭풍 같은 하루였다.
오늘 발표된 모든 지표는 한 방향을 가리킨다.
“정책이 막아도, 시장은 흐를 곳을 찾아 움직이고 있다.”

거래가 멈추면 전세가 무너지고, 전세가 무너지면 매매는 다시 불붙는다.
그러나 오늘은 여기에 “증여의 폭증 + 공급 선행지표 붕괴”까지 더해졌다.
2025년 시장의 변화는 이제 단순한 가격 문제가 아니라 구조적 이동이다.

1.주택 공급 선행지표 ‘동시에 감소’
— 수요 억제가 아니라, 공급이 문제였다
출처: (1)

건축허가, 착공, 분양 모두 감소했다.
이는 시장이 가장 두려워하는 신호다.
✔ 공급이 줄면 →
✔ 입주가 감소하고 →
✔ 전세 품귀 →
✔ 매매 전환 →
✔ 가격 상승으로 이어진다.
정부는 “수요 억제”를 반복했지만
2025년의 시장은 수요보다 공급 공백에 더 민감하게 반응하고 있다.
“정책의 목표는 안정인데, 결과는 오히려 불안을 키우는 구조.”

2.“팔 바에는 자식에게”
— 증여가 폭발하는 이유는 단 하나: 더 오른다고 본다
출처: (2)

증여가 급증했다.
매매 대신 증여를 택하는 이유는 너무나 명확하다.
✔ 대출 막힘 → 팔아도 갈 곳 없음
✔ 증여세 부담보다 향후 시세차익 매력이 큼
✔ 공급 공백에 따른 가격 상승 기대감
✔ 실거주 불확실성 때문에 가족 내 소유 선호
즉,
“2024~2025년 저점 매수자들은 팔 이유가 없다.”
그래서 증여가 늘어난 게 아니라,
팔기 아까운 시장이기 때문에 증가한 것이다.

3. 드디어 살아난 ‘노·도·강’
— 중저가가 움직이면 시장은 연쇄 회복한다
출처: (3)

노원·도봉·강북
패닉바잉 때와 유일하게 다른 점이 하나 있다.
그때는 공포로 상승했고
지금은 **“대체 불가능한 실입주 수요”**가 움직인다.
✔ 전세 품귀 →
✔ 월세 부담 증가 →
✔ 매매 전환 →
✔ 중저가 매수세 반등
특히 3억~7억 수요층이 한 번 움직이기 시작하면
그 다음은 생활권 인접지, 그리고 신축, 브랜드 순으로 번진다.
“서울 회복은 항상 강북에서 시작해 강남으로 끝난다.”
2025년, 그 흐름이 또다시 재현되고 있다.

4. 10·15 이후 정비사업 ‘답보 상태’
— 서울 공급의 심장부가 멈췄다
출처: (4)

정비업계가 서울시에 공식적으로 말한 문구는 이것이다.
“속도를 낼 수가 없습니다.”
이 멘트는 단순 민원이 아니라
서울 공급 시계의 멈춤을 의미한다.
✔ 조합 설립 지연
✔ 사업성 악화
✔ 금리 부담
✔ PF 문제
✔ 규제 불확실성
서울의 공급은 민간 정비사업이 70% 이상을 담당한다.
이들의 속도가 떨어지면
3~5년 뒤의 공급 공백은 피할 수 없다.

5. 강남3구 전세가율 역대 최저
— 전세는 멈추고, 매매는 치솟는다
출처: (5)

강남3구 전세가율이 역대 최저치다.
이 말은
“전세는 안 오르는데 매매만 오른다”는 뜻이다.
✔ 전세 감소 = 세입자 이동 증가
✔ 월세 확대 = 전세수요 일부 매매 전환
✔ 입주 공백 = 부담은 더 커짐
✔ 고가 아파트는 현금 시장화

이 흐름은 아주 위험하다.
왜냐면,
매매 상승 → 전세 정체 → 매수전환 증가 → 매매 재상승
‘상승의 구조적 루프’를 만들기 때문이다.

오늘 시장의 본질
“수요를 막으니 공급이 멈췄고, 그 틈으로 가격이 오른다.”
2025년 11월 21일의 모든 뉴스는
이 구조를 정면으로 증명한다.

■ 공급 선행지표 감소
■ 정비사업 지연
■ 전세 붕괴
■ 매매 반등
■ 증여 증가
■ 중저가 회복

이 흐름을 한 문장으로 정리하면 이거다.
“정책은 멈추게 하지만, 시장은 움직일 수밖에 없다.”

혜랑의 인사이트
2025년 시장은 ‘가격의 싸움’이 아니라 ‘진입구의 싸움’이다
대출이 막히면 청약으로,
청약이 막히면 비규제지역으로,
전세가 막히면 매매로 이동한다.
지금 시장은
오르락내리락이 아니라
통로가 살아 있는 곳으로 자금이 이동하는 구조다.
2025~2026년 시장의 주도권은
가장 먼저 흐름을 읽는 사람에게 돌아갈 것이다.

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