안녕하세요. 가끔 체면 다 내려놓고 맘상모 공식 페이스북 등에서 여러분과 진흙탕 승강이를 벌이는 구본기생활경제연구소의 구본기 소장입니다. 그간 ‘다른 곳에선 점잖게 글 쓰는 놈이 왜 여기선 이러나?’ 싶으셨죠? 사실 나름의 이유가 있었습니다. (영 믿기진 않겠지만) '임차인 쫓겨남 현상에 대한 대중 인식 연구를 위해서'였습니다. (다른 각개의 현상 분석은 아직 멀었지만) 임대인 리쌍 사태에 관한 내용이 어느 정도 정리가 되었기에, 대충의 얼개를 여러분과 공유하고자 이렇게 따로 자리를 마련하여 글을 씁니다.
지금까지의 제 연구에 의하자면, (놀랍게도!) 여러분은 해당 사건에 대해 총체적으로 무지합니다. 여러분은 '신문 헤드라인 정도의 어설픈 정보(미디어의 논조)'에 근거하여, 스스로가 임대인 리쌍 사태를 정말로 잘 알고 있다고 착각한 채로 의견을 표명합니다. 이런 섣부른 태도는 일찍이 일본 조치대학의 '이시카와 사카에'교수가 <여론조작 위기의 시대>라는 책을 통해 패로팅(parroting)이라고 이름 붙인 바 있습니다. 앵무새(parrot)처럼 (내용은 모른 채로) 말을(미디어의 논조를) 흉내 내기만 한다고 해서 붙여진 이름입니다.
임대인 리쌍 지지자들의 다섯 가지 무지
여러분의 무지는 크게 아래 다섯 가지 범주로 묶을 수 있습니다.
하나, 여러분은 2010년에 이루어진 1층에서의 임대차계약과 2013년에 이루어진 같은 건물 지층에서의 임대차계약이, 서로 다른 계약, 별개의 쟁점 사안이라는 걸 모릅니다. 그래서 여러분은 지층과 1층에서의 사건을 뒤죽박죽 섞어 정체불명의 '잡탕밥 같은 이야기'를 만들어냅니다. 그러나 이번 임대인 리쌍 사태를 만들어낸 것은 오직 지층에서의 계약입니다.
둘, 임대인 리쌍이 우장창창 서윤수 사장에게 '저지른’ 행위가, 실은 '권리금 빼앗기(꾼들은 이를 '상가 재테크'라고 부릅니다)'라는 사실을 모릅니다. “권리금이 형성된 점포의 상인을 빈손으로 (그러나 합법적으로) 내쫓아, 새로운 임차인으로부터 바닥권리금을 받아 챙긴다.” 이것이 권리금 빼앗기(약탈)의 핵심입니다. 방식은 다음 세 가지로 구분할 수 있습니다.
첫째, 말 그대로의 권리금 빼앗기
둘째, 직접 장사해 권리금 빼앗기
셋째, 월세 올려 권리금 빼앗기
“임차인 A에게 줄 것을 내게 줘!"라는 식으로 정말 표나게 권리금을 빼앗는 것이 첫 번째 방법입니다. 두 번째 방법은 이보다 덜 직접적입니다. (일단) 권리금이 아닌 임차인이 가꿔놓은 '공간'을 빼앗습니다. 즉 "내가 장사할 테니 나가주시오!” 하며 그 자리를 차지해 버리는 것입니다. 물론, 임대인이 장사하다가 나중에 다시 세를 놓더라도, 새로운 임차인에게 권리금을 요구할 수 있습니다. 결국, 이 또한 첫 번째 방법과 다를 바 없는 권리금 빼앗기지만, 어찌 된 일인지 대중은 이를 권리금 약탈로 인식하질 못합니다. 다만 '건물주도 장사 좀 하자는데 뭐가 문제야?'라는 식으로 반응하지요. 그래서 해당 방법은 주위 시선을 신경 써야 하는 위치에 있는 임대인이 쓰기에 좋습니다. 마지막 방법은 새로운 임차인에게 권리금을 받지 않습니다. 대신에 월세를 이전 임대차계약보다 엄청나게 올려 받아 포기한 권리금만큼을 오른 월세로 채웁니다. 권리금이 비싸 세가 잘 나가지 않을 때 쓰이는 방법입니다. 이 중, 임대인 리쌍이 쓴 방법은 두 번째입니다.
셋, 여러분은 상가임대차 및 『상가건물 임대차보호법』에 대한 지식이 미천합니다. 따라서 임대인 리쌍이 『상가건물 임대차보호법』의 허점 중, 과연 어느 부분을 공략했는지를 모릅니다. 그래서 여러분은 “임대인 리쌍의 행위는 합법이잖아요!"라는 식의 단편적인 주장만 펼칠 수 있을 뿐, 그것이 어째서, 또 어느 규정에 의해서 합법인지는 설명하지 못합니다.
임대인 리쌍은 '임대차 상식의 빈틈'을 파고들었습니다. "임대차계약이 끝나는 때 즈음해서, 임대인과 임차인이 아무 '액션'을 취하지 않으면 (『상가건물 임대차보호법』 또는 『주택임대차보호법』에 의해) 이전의 계약과 동일한 조건으로 계약이 체결된 것으로 본다.” 이것은 이른바 '묵시의 갱신'이라고 불리는, 아주 유명한 '임대차 상식'입니다. “그러나 상가임대차 중, 환산보증금 초과 임차인의 경우에는 그러하지 아니하다.” 이것은 일반인은 거의 모르는(그래서 반드시 개정이 필요한) 『상가건물 임대차보호법』의 허점입니다. 임대인 리쌍이 건든 것은 후자입니다(더 자세한 내용은 다음 글을 참조하시면 됩니다. : 2016-07-18, 한겨레, [왜냐면] '리쌍의 법대로'는 왜 문제인가).
넷, 여러분은 어째서 다른 임대인(건물주)이 리쌍처럼 굴지 않는지를 모릅니다. 거듭 말씀드리지만, 임대인 리쌍은 임대차 상식의 빈틈을 공격했습니다. 서울지역 모든 임대인이 임대인 리쌍이 문제로 삼은 『상가건물 임대차보호법』의 허점에 똑같이 접근하면, 서울시는 쫓겨난 상인들의 눈물에 의해 바다가 되고 말 것입니다. 잘 알려져 있다시피 『상가건물 임대차보호법』은 임차상인을 보호하는 법률이지, 내쫓는 법률이 아닙니다. 그래서 다른 임대인은 임대인 리쌍처럼 행동하지 않습니다.
다섯, 여러분은 해당 사건이 '도덕적 차원의 문제'와 '절차적 차원의 문제'로 이원화되어있다는 사실을 모릅니다. 여러분은 “임대인 리쌍은 법률을 위배하지 않았다."라고 주장합니다. 이것은 절차적 문제에 관한 평가입니다. 반면, 저와 맘상모 등은 "임대인 리쌍은 나빴다."라고 주장합니다. 이것은 도덕적 문제에 대한 논평입니다.
임대인 리쌍은 '착한 건물주'다?
그럼, 여러분의 총체적 무지가 어떤 형태로 나타나는지를 구체적 예로 살펴보겠습니다. 여러분의 주장 중 단연 으뜸은 다음과 같습니다.
"우장창창이 1층을 비울 때, 임대인 리쌍이 임차인 서윤수 사장에게 (법률적 지급 의무가 없음에도 불구하고) 보상금으로 1억 8,000만 원을 주었다. 고로 임대인 리쌍은 착한 건물주다.”
이것은 과연 합당한 주장일까요? 그렇지 않습니다. 왜냐하면, 이 주장은 제가 앞서 정리한 '임대인 리쌍 지지자들의 다섯 가지 무지’ 중, 첫 번째와 두 번째가 혼재되어 나타난 세칭 '뭘 몰라서 하는 소리'이기 때문입니다.
말씀드린 것처럼, 2010년에 이루어진 1층에서의 임대차계약과 2013년에 이루어진 같은 건물 지층에서의 임대차계약은 서로 다른 계약입니다. 즉 두 개의 사건이 (법리적으로나 논쟁적으로나) 독립적인 쟁점 사안'이라는 것이지요. 그런데 이번 임대인 리쌍 사태를 만들어 낸 것은 오직 지층에서의 계약입니다. 따라서 임대인 리쌍 사태를 논할 때 1층에서의 사건을 섞으면, 이른바 '논점 일탈의 오류'가 생겨납니다. 여러분이 과연 일부러 그러는지는 확실치 않습니다만, '논점 일탈시키기'는 일종의 '토론 전략'이기도 합니다. 가령 이야기 중에 논리에서 밀리면, 이내 뜬금없이 “근데 너 나이가 몇인데 말투가 그러냐?!"라고 물타기를 시도, 위기를 모면하는 것이지요.
그러나 이런 '물타기 전략'도 이번 임대인 리쌍 사태에는 소용없습니다. 1층에서의 사건, 다시 말해 1억 8,000만 원의 보상금에 대한 이야기를 임대인 리쌍 사태에 끌어넣는다 하여도, 임대인 리쌍이 결국에 임차인의 권리금을 빼앗아 제 잇속을 챙긴 (나쁜) 건물주라는 사실엔 변함이 없거든요. 아니, 도리어 그 정황이 더욱 또렷하게 드러나기까지 합니다.
사실 임대인 리쌍이 1층에서 임차인 서윤수 사장을 지하로 몰며 건네준 돈 1억 8,000만 원은, '보상금'이 아닙니다. 보상금이란 '피해를 보상하기 위해 주는 돈'을 일컫는데, 1억 8,000만 원과 쫓겨난 임차인 서윤수 사장의 피해(손해)는 결코 등가가 성립하질 않습니다.
2010년, 임차인 서윤수 사장은 권리금 2억 7,500만 원과 인테리어 비용 7,000만 원을 들여 1층에 가게를 열었습니다. 그리고 임대인 리쌍은 2012년에 해당 건물을 매입, "우리가 장사하겠다!"며 임차인 서윤수 사장에게 "나가!'라고 했죠. 이러한 과정에서 임대인 리쌍이 임차인 서윤수 사장에게 돈 1억 8,000만 원을 준 것입니다(사실관계는 <미디어오늘> 정민경 기자의 기사를 참고하였습니다. : 2016-07-08, 미디어오늘, 우장창창의 '을질’? 개정 상가법이라면 리쌍이 진다). 이런 그림은 제 주 무대인 재테크 시장에선 '남는 장사'이자 '성공적인 투자'로 평가받습니다.
까닭을 설명해 드리도록 하겠습니다. 처음 임차인 서윤수 사장이 치른 권리금 2억 7,000만 원에서, 임대인 리쌍이 준 돈 1억 8,000만 원을 빼면, 9,000만 원이라는 차액이 구해집니다. 그리고 이 간단한 산수는, 임차인 서윤수 사장이 쓴 인테리어 비용과 그 간의 권리금 시세 상승은 전혀 염두에 두지 않은 것입니다. 그렇습니다. 임대인 리쌍은, 이상의 행위('상가건물 매입 → 기존 임차인을 내몰고 자신이 직접 장사’)를 통해 최소한 9,000만 원의 이득을 본 것입니다("나가!"라는 말 한마디로 이만한 돈을 벌 수 있는 사람이 대한민국에 건물주 말고 또 있을까요?). 이렇게 따지고 보면, 임대인 리쌍이 1층에서 했었던 행동 역시도 권리금 빼앗기에 다름 아니라는 것이 밝혀집니다.
이제 남은 문제를 풀어 봅시다. 그럼 여러분이 '보상금'이라고 일컫는 돈 1억 8,000만 원의 정체는 무엇일까요(임대인 리쌍은 대체 그 돈을 왜 임차인 서윤수 사장에게 준걸까요?)? 바로 '비용'입니다(어떤 식으로든 치러야 할 돈이었기 때문입니다.). '꾼'들은 이를 '임차인을 이사 보내는 비용’, 즉 '이사비'라고 부릅니다. 이는 임차인을 내쫓는 비용인 '강제집행 비용 등'과 반대에 선 개념입니다(강제집행엔 임차인이 극단적인 선택 또는 저항을 할 경우에 따른 건물 가치의 하락, 임대인 평판의 실추 등 +α의 비용이 발생하기 때문에 '등'이라는 글자를 붙였습니다.). 꾼들은 아래의 식에 한해 임차인과 합의, 이사비를 줍니다.
"강제집행 비용 등 ≥ 이사비” (강제집행 비용 등과 이사비의 액수가 같은 경우에도 이사비를 택하는 이유는, 강제집행 비용 등이 추측의 영역에 머물기 때문입니다.)
다음의 경우엔 강제집행을 하지요.
“강제집행 비용 등 < 이사비”
그러니까 임대인 리쌍이 말하고 원했던 합의는 어디까지나 (위의 식에 따라) 강제집행 비용 등을 넘지 않는 선에서의 합의였던 겁니다. 임대인 리쌍에겐 1층에서의 일이 전자(강제집행 비용 등 ≥ 이사비), 지층에서의 경우(강제집행 비용 등 < 이사비)가 후자였나 봅니다(임대인 리쌍이 강제집행 비용 등을 얼마로 산정했는지는 알 방법이 없기에 “봅니다."라는 표현을 썼습니다.). 이렇듯, 임대인 리쌍이 보여준 1층과 지층에서의 행위는 모두 자본의 논리에 부합, 쉽게 설명 가능합니다.
정리하겠습니다. 객관적, 수리적으로 따졌을 때, 임대인 리쌍은 1층에서 '남는 장사’, '성공적인 재테크'를 했습니다. 그리고 '그 일'을 한번 더한 것이 바로 지층에서의 사건, 세칭 '임대인 리쌍 사태'입니다. 임대인 리쌍은 이득을 얻기 위한 비용을 치렀습니다. 1층에서는 이사비를 치렀고, 지층에선 강제집행 비용 등을 치렀습니다. 한편 임대인 리쌍이 "나가!'라는 말 단 한마디로 거둔 그 이득은 모두 쫓겨난 임차인 서윤수 사장의 손해에 기초합니다. 이는 엄연한 착취(약탈)입니다. 그러나 1층에서의 일인 1억 8,000만 원(이사비) 이야기는, 지층에서의 사건과는 별개의 것이므로, 임대인 리쌍 사태를 다룰 때는 언급할 가치가 없습니다(관련 영상 : 이것이 임대인 리쌍 사태의 진실이다!)
2년 계약기간이 끝났으니 나가야 한다?
하나 더 살펴보겠습니다. 여러분은 일갈합니다. "2년 계약 끝났으면 나가야지 왜 버티느냐!” 이는 앞서 살펴본 세 번째 무지에 의한 주장입니다. 결론부터 말씀 드리자면, 사실 상가건물 임대차 계약서에 쓰여있는 '임대차계약기간'엔 큰 의미가 없습니다. 그러니까, 처음에 상가건물 임대차계약서를 작성하며 임대인과 임차인 중 어느 누구도 임차인이 거기에 적혀있는 기간까지만 장사를 할 거라고(또는 해야 한다고)는 생각하지 않는다는 거죠. 왜냐하면, 임대차계약의 갱신은, 그야말로 '아주 당연한 것'이기 때문입니다. 아래는 그 까닭입니다.
임대차 계약 중 임차인은 임대인에게 월세를 지급해 줘야 하는 이른바 '월세 지급의 의무'를 집니다. 그런데 한 자리에서 오래 장사를 하고 싶다고 무작정 10년 계약을 맺었다가, 1년 만에 가게가 쫄딱 망하면 어떻게 될까요? 그럼 그때에 그 월세 지급의 의무가 사라지는 걸까요? 아닙니다. 그래서 임차인은 1년 또는 2년을 주기로 계약을 갱신하는 임대차계약을 원합니다('1년 납, 1년 만기'의 계약이 계속 갱신되는 '실손의료보험'을 떠올리면 이해가 쉽습니다.).
그럼 임대인은 어떨까요? 사정만 다를 뿐, 원하는 바는 같습니다. 임대차계약은 한 건축물에 대한 '소유권'과 '사용·수익권'을 분리하여, 임대인과 임차인이 각각 나누어 갖는 계약입니다. 즉, 임대차 계약을 장기로 맺은 임대인(건물주)은, 언젠가에 자신의 건물을 직접 사용·수익하고 싶은 순간이 찾아와도 도무지 그럴 수가 없는 것이지요. 어디 이 뿐인가요? 현 임차인보다 훨씬 더 월세를 쳐주겠다는 다른 임차인이 찾아와도, 계약기간이 만료되기까지의 그 긴긴 시간 동안에는 그냥 잠자코 만 있어야 하는 겁니다. 이런 이유 등으로 임대인도 '1년 or 2년 + 갱신'의 형태를 띈 임대차계약을 원합니다.
한편, 『상가건물 임대차보호법』은 임대인이 임차인을 너무 빠른 시일 내에 내쫓을 수 없도록(적어도 인테리어 비용 정도는 회수하고 나갈 수 있도록), 임차상인의 임대차계약 갱신 요구권을 최초 계약일로부터 최대 5년까지 보장해주고 있습니다.
이상의 관습 및 제도에 따라, 임차인이 1년 또는 2년의 임대차 계약을 맺고도, (감히!) 수천, 수억 원의 인테리어 공사를 할 수가 있는 겁니다. 그런데 알고 보았더니 『상가건물 임대차보호법』 해당 규정엔 허점이 있었고, 임대인 리쌍이 그걸 공략해 결국에 임차인 서윤수 사장을 지층에서의 계약 이후 2년 만에 내쫓은 겁니다.
임대인 리쌍 사태와 관련된 여론 싸움의 실체
이리 보고 저리 보아도, 임대인 리쌍은 임차인 서윤수 사장의 생계수단을 박탈하였고, 그 결과로 제 이익을 취했습니다. 본 사실은 이상의 제 설명에 의해 객관적, 수리적으로 증명 됩니다. 결국, 여러분이 주문처럼 읊는 주장, 즉 “합법이니까 문제 없다!'는 말은, "합법의 테두리 내에선 상대방을 나락으로 떨어뜨려 제 이익을 취해도 괜찮다!"에 다름 아닙니다. "합법이다!"라는 '절차적 차원의 문제'가, "그래서 문제없다!"라는 '도덕적 차원의 문제'로까지 물 흐르듯이 연결되는 것이지요. 한편으로 저와 맘상모 등은 ”(절차는) 합법이다!“ → "그러나 (도덕적으론) 나빴다!"의 사고 흐름을 따릅니다. 요컨대 지금 우리네 싸움의 진실은 다음의 구도(구호)와 같습니다,
"합법 안에선 상대방을 나락으로 떨어뜨려 제 이익을 취해도 괜찮다!” vs “법률이 아무리 그러해도 사람 된 도리상 그래선 안 된다!”
만약 여러분이 전자의 명제를 정말 긍정한다면, 저는 논리로써 여러분을 설득할 수 없습니다. 왜냐하면, 이상의 구도(구호)는 '도덕적 취향의 문제'를 나타낸 것이기 때문입니다('합법이라면 사람을 죽여도 나쁘지 않다.'라고 생각하는 사람도 있을 수 있는 세상이지요.). 하지만 해당 명제를 곧이곧대로 인정할 수 없다면, 여러분은 여러분의 주장을 뒷받침하는 근거 및 사실관계가 '참'인지를 다시 검토해 보아야 합니다.
