건축물대장에 '업무시설'이라고 써 있어도 실질이 중요합니다
오피스텔을 주거용으로 설계하고, 주거용으로 분양하고, 실제로 사람들이 거주하고 있습니다. 그런데 세무서가 이렇게 말했습니다.
"건축물대장에 업무시설로 기재되어 있으니 비주거용 건물입니다."
업종코드가 달라지면 경비율이 달라지고, 경비율이 낮아지면 추계 소득금액이 높아져 세금이 올라갑니다. 이 사건 원고들은 2015~2017년 3개 과세기간에 걸쳐 수억 원의 종합소득세를 추가로 납부해야 할 처지였습니다.
대법원은 납세자 손을 들었습니다.
◎ 경비율이 왜 중요한가요
장부가 없거나 불충분하면 국세청이 고시한 업종별 경비율로 소득금액을 추계합니다. 같은 매출이라도 어떤 업종코드를 적용받느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.
주거용 건물개발공급업(451102)은 경비율이 높아 소득금액이 낮게 나옵니다. 반면 비주거용 건물개발공급업(703023)은 경비율이 낮아 소득금액이 높게 나옵니다. 같은 매출이라도 어떤 코드를 적용받느냐에 따라 세금이 수억 원 달라질 수 있습니다.
과세관청은 오피스텔을 비주거용으로 분류했고, 납세자는 실질이 주거용이라며 불복했습니다.
◎ 대법원이 납세자 손을 든 세 가지 이유
하나. '주거용 건물'은 주택법상 주택보다 넓은 개념입니다.
경비율 고시가 말하는 '주거용 건물'을 주택법상 주택으로만 한정해야 할 이유가 없습니다. 고시 자체에서도 '주택'과 '주거용 건물'을 서로 다른 용어로 구분해 쓰고 있습니다. 만약 같은 의미라면 굳이 다른 단어를 쓸 이유가 없겠죠.
둘. 한국표준산업분류도 같은 입장입니다.
경비율 해석의 기준이 되는 한국표준산업분류에서 '주거용 건물 임대업'의 색인어에 '오피스텔임대(주거용)'가 명시적으로 포함되어 있습니다. 반면 비주거용 건물 개발공급업의 색인어에는 '오피스텔개발분양(비주거용)'만 올라와 있습니다. 비주거용 오피스텔만 비주거용 건물에 포함된다는 결론이 자연스럽게 도출됩니다.
셋. 사회적 현실과 정부 정책을 무시할 수 없습니다.
정부는 2006년부터 소형주택 공급 확대를 위해 주거용 오피스텔을 제도적으로 인정하고 확대해왔습니다. 주택법은 오피스텔을 '준주택'으로 규율하고 있고, 임대사업자 등록도 허용합니다. 공부상 업무시설로 기재된다는 이유만으로 주거용으로 신축·분양·사용된 오피스텔의 실질을 부정하는 것은 현실을 외면한 해석입니다.
◎ 실무에서 꼭 확인하세요
과거에 비주거용 경비율을 적용받아 세금을 더 낸 오피스텔 분양 사업자라면 경정청구(5년)를 검토해볼 수 있습니다. 오피스텔이 주거용 구조(바닥 난방, 방·주방·욕실 구비)를 갖췄는지, 주거용으로 분양·광고됐는지가 관건입니다. 현재 세무조사 중이거나 불복 진행 중이라면 이 판결을 적극 활용할 수 있습니다.
대법원 2026. 2. 26. 선고 2024두42963 판결