물류센터 늘어나는 부울경, 이유는?
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저는 JLL KOREA 부산사무소 박재길부장이라고 합니다. 저는 부산,울산,경남지역의 물류부동산에 대한 업무를 담당하고 있습니다. 인구변화, 이커머스의 급성장, 기술혁신, 그리고 지속가능성 등으로 대규모자본이 물류개발과 투자가 지속적으로 이루어지고 있습니다. 이런 물류시장의 흐름에 따라 JLL KOREA는 동종업계 처음으로 부울경(부산,울산,경남)지역에 2022년 3월 부산사무소를 개소하게 되었으며, 산업물류 LM TEAM에서 업무를 담당하고 있습니다.
1. 부산항의 개요
부울경지역의 물류센터 동향을 설명하기 앞서 부산항의 역사와 발전방향에 대한 설명을 드리고 싶습니다. 부산항 개항은 1876년 개항합니다. 부산의 관문인 오륙도 앞바다는 변화를 몰고 오는 외부 세계의 통로였습니다. 초기 증기선으로 선교사와 외래 물품이 들어오고, 대한해협을 통해 대륙침략의 수송선인 관부 연락선이 드나들고, 태극기 물결의 귀국선, 화포를 실은 군함, 새 삶을 찾아 떠나는 이민선, 원양 개척을 나서는 어선, 파월 장병을 실은 수송선, 오대양 육대주를 향하는 화물선이 전세계를 향하는 부산항이 되었습니다.
2. 부산항의 개발역사
부산항은 1974년 부산항 1, 2단계 개발을 시작으로 우리나라 경제성장을 주도해 왔습니다. 부산항(북항) 1978년 자성대 및 제 7부두가 운영개시를 시작으로 1980년 제8부두 운영, 1985년부터 1991년 부산항 3단계 개발이 되었습니다. 이후 1990년 부산항의 북항 전경이 만들어졌습니다.
1991년 신선대 부두가 운영개시 되었고 1998년 감만부두 운영이 이루어지면서 신선대와 감천항 운영으로 글로벌항만으로 도약하는 기반을 만들었습니다.
2000년대 부산신항 개장을 위한 부산항만공사 설립과 2006년부터 부산신항 1부두와 북컨테이너 배후단지를 운영을 시작하였습니다. 이로써 부산신항을 개장하여 세계물류중심항만으로 부산항이 재탄생하였으며, 2017년 컨테이너 물동량 2,000만TEU를 처리하는 세계 7위의 항만으로 자리잡게 되었습니다.
2023년 4월 현재는 부산신항터미널이 신항1부두, 신항2부두, 신항3부두, 신항4부두, 신항5부, 신항6부두까지 남컨, 다목적부두, 북컨이 운영중에 있으며, 서컨테이너가 23년 7월 개장을 눈앞에 두고 있습니다. 또한 북컨 배후부지, 남컨배후부지, 웅동배후부지가 8,168,000㎡(2,475,151평) 조성되어 운영되고 있습니다.
3. 부산항의 현재
부산항의 경쟁력은 세계 150여개국 500여 항만과 연결되는 네트워크를 바탕으로 연간 환적물동량 1,227만TEU를 처리하는 세계2위 환적 거점항만입니다. 2021년 기준 부산항 컨테이너 화물처리실적은 2,270만TEU로 수입화물 22.9%, 수출화물23% 환적화물54.1%를 차지하고 있습니다. 국내 컨테이너 화물의 부산항 비중은 75.6%를 차지하고 있어서 대한민국의 중추적 역할을 담당하고 있는 항만입니다.
이에 따른 부산항의 인프라와 교통수단도 매우 훌륭한 장점으로 이어가고 있습니다. 우선 해상운송은 20,000TEU(전장: 배길이300M)급 컨테이너선이 자유롭게 입출항이 가능한 평균 수심17M 이상의 수심과 최첨단 시설을 보유하고 있으며, 두번째 운송수단인 철도는 임항철도가 갖추고 있어서 500KM이상의 장거리 운송과 육상운송의 적절한 운송물량 배분이 가능합니다. 그리고 세번째 트럭을 이용한 컨테이너 및 벌크운송이 원활한 운송이 준비되어 있으며, 마지막으로 김해공항을 통한 항공운송이 이루어지는 4개 교통수단을 모두 이용 가능한 부산항입니다. 이러한 부산항의 인프라와 입지조건은 최신 물류시스템과 우수한 항만인력을 통해 최고의 서비스를 제공하고 있으며, 지난 20여년간 컨테이너 물동량이 2~3%의 지속적인 성장을 지켜온 원동력이라 할 수 있습니다.
그리고 최근의 부산항 최대 이슈는 2030 엑스포 유치와 가덕도신공항 건설이라고 생각합니다. 2030엑스포 유치에 따른 도시재정비사업과 광역교통망 구축, 부울경의 메가시티 구축등 미래의 생존을 위한 도시환경과 인프라구축을 통해 부산의 새로운 도전을 추진하고 있습니다. 이런 발전적 청사진을 바탕으로 부산의 물류부동산시장을 설명드리고자 합니다.
4. 부산항 물류센터 (수출입형, 유통형 물류센터)
앞서서 부산항의 발전방향과 인프라에 대한 설명을 드린 이유는 부울경지역의 물류센터의 특성과 진행사항을 설명 드리고자 합니다.
우선 부산(신)항을 통한 수출입화물에 대한 물동량은 부산북항(감만동, 신선대)과 부산신항터미널을 기준으로 수출입화물을 취급하는 단층형 물류센터와 부울경지역의 소비자 유통과 관련된 이커머스 관련된 물류센터로 크게 구분할 수 있습니다.
부산항은 수출입화물의 단기보관과 컨테이너 적입 적출작업의 단순한 기능에서 잠재임차인의 요구에 맞춰 설계와 지원시설이 구축되어 가고 있으며, 사례로 자동차 배터리의 항온항습기능, 위험물 전용 물류센터, 방산품의 보안기능이 강화된 물류센터의 변신을 이어가고 있으며, 물류센터의 공간과 인력관리의 절감을 위한 노력이 지속적으로 추진되고 있습니다.
부산항의 수출입 물류센터는 부산신항 서측부두가 2023년 7월 개장에 맞춰 부산북항의 장비와 인력이 이동할 예정이며, 부산북항은 2040년까지 단계적으로 축소 및 폐쇄될 예정입니다. 또한 2030엑스포 유치확정시에는 보다 빠른 개발과 터미널이전이 촉진될 것으로 예상하고 있습니다.
다음으로 유통형 물류센터는 지난 2020년 코로나로 촉발된 언택트시대의 이커머스 시장은 급격한 성장과 시장의 수요를 반영하게 되었습니다. 이에 따른 물류인프라 구축이 진행되어 왔습니다.
물류센터의 대형화 전문화가 진행되고 있으며 LOT(사물인터넷), CLOUD, 빅데이터, AI로봇 등을 접목한 최첨단 스마트 물류센터로의 변신을 추진하고 있으며, 그 사례에 대한 연구사례 검토하고 있습니다.
미국의 아마존 KIVA시스템(컴퓨터가 접수한 주문을 로봇에 무선전송), 싱가포르 디지털 트윈 물류창고 등 최신의 다양한 사례를 분석하고 접목을 시도가 이루어지고 있습니다.
이러한 사례와 함께 유통형 풀필먼트센터가 2023년 하반기부터 공급이 시작될 예정입니다.
https://www.youtube.com/watch?v=EOgKwhp2PlE
5. 2022년 물류동향
2022년과 2023년 상반기로 나누어 물류동향에 대한 설명을 드리겠습니다.
2022년 부울경지역의 물류동향은 800만명의 배후 소비자를 기반으로 빠르게 물류인프라와 개발과 투자가 추진되어 왔습니다. 부산 신항만의 성장 가능성에 높으며, 부산 신항만을 기준으로 2시간이내의 세계 1위의 조선산업과 자동차 및 부품사, 항공산업, 방산업 등 한국의 제조산업을 선도하는 산업클러스터가 형성되어 있으며, 부울경지역의 물류부동산 시장은 부산항을 활용한 수출입화물의 유통과 전자상거래 업체를 기반으로 가파르게 성장하여 왔습니다.
최근의 고객사의 제품은 자동차 배터리, 전장품, 방산물품등이 수출물량이 급증하고 있으며 이런 제품의 특성에 따른 물류센터의 조건이 일부 반영되고 있습니다. 항온항습시설이 설치되고, 향후 급증할 것으로 예상되어 미래 수요와 조건을 미리 반영하고 있습니다. 부산신항 인근인 국제신도시, 미음산업단지 등 인허가가 용이하고 대도심 접근성이 뛰어난 지역에 물류인프라 구축이 이루어지고 있습니다.
미음동 지소프트웨어뱅크(2022년) 로지스벨리부산 1,2(2022년) 두동 캔달스퀘어, 두동 LG전자 통합물류센터 등의 오픈입니다.
그러나 오랜기간 낮은 물류센터의 공급물량은 향후 수년간 공급과 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상하고 있으며, 부울경 지역의 식품배송 인프라는 수도권에 비해 상대적으로 인프라시설이 제한적입니다.
20년 이상 노후화되고 연면적 5,000평이상, 10,000평 이하의 센터가 155개로 대부분을 차지하고 있으며, 대형화, 현대화된 신규 물류센터 공급이 가속화 될 것으로 예상합니다.
쿠팡, SGG 등 이커머스 기업을 중심으로 양산, 김해, 창원 진해구(두동) 기장, 울산 등의 유통형 물류센터가 개발계획이 수립되어 추진되고 있습니다.
부산지역의 저온 물류센터는 부산항으로 입항된 수입 식품류를 통관전 보관 목적으로 이용되고 있으며, 2010년 이전에 준공된 센터이며, 이중 약 41%가 준공후 30년이상 운영되고 있습니다.
신선식품에 대한 소비와 인프라가 빠르게 확충되고 있으며, 양산지역의 저온 물류센터가 지역적 이점으로 투자와 관심이 집중될 것으로 봅니다.
2023년 3월부터 양산 산막동 복합물류센터가 오픈하여 영업이 이루어지고 있으며, 양산 북정동 복합물류센터(연면적23,977평)가 23년 12월 준공될 예정입니다.
지난 몇 년간 저금리, 이커머스 산업의 성장은 물류부동산 시장은 물론 자산시장의 호황으로 이어져왔습니다. 하지만 러시아-우크라이나전쟁과 공급망 붕괴, 등으로 촉발된 인플에이션, 금리시장의 빅스텝 등은 자산시장의 위축과 침체로 이어져 왔습니다.
2022년 상반기는 저온물류센터의 공급과잉 과잉이었습니다. 상대적으로 높은 임대료를 받을 수 있는 저온 물류센터들이 경쟁적으로 공급되었으나, 예상과 달리 신선식품의 임차 수요는 공급량을 지지하지 못했습니다.
시장 참여자들 전반에 과공급에 대한 인식이 강하게 전파되어 최근에는 저온물류센터의 공급이 둔화되었으며, 상온과 공존하는 복합물류센터로 공급이 변화하는 모양새입니다.
그리고 2022년 하반기부터 공사자재비의 급등과 각종 파업으로 조달의 문제가 발생하여 물류센터의 준공이 최소 1~2개월 가량 추가공사와 준공이 지연되어 많은 피해가 발생하였습니다. 이러한 환경은 물류부동산시장의 공급과 매각이 조금씩 위축되었으며, 금리상승으로 물류시장이 우려되는 수준으로 상황이 이어지고 있습니다. 이어 지속적으로 하락세를 보여온 Cap rate의 상승이 물류시장에 부정적인 영향을 반영하였습니다.
이 밖에도 빠른속도로 신규 공급되던 물류센터들이 선점해왔던 이커머스 산업군이 숨 고르기 신호가 보여왔으며, 공실 선점을 위한 경쟁의 둔화가 신규 공급도니 물류센터들의 임대 속도 저하로 이어졌습니다.
세부적 내용중 화재관련 법률이 강화되어 글라스울 패널 등 고가의 소재를 사용하는 물류센터를 선호할 경우 물류센터 입지 요소와 더불어 물류센터의 물건별 등급화 및 임대료 차등화가 가속화 될 것으로 예상됩니다.
6. 2023년 물류동향
지난 22년 하반기부터 높은 인플레이션에 따른 글로벌 긴축으로 물류수요가 위축되고 항만적체 등과 같은 물류망 병목현상이 완화되어 점전적인 공급망 정상화가 이루어졌습니다. 지난해 기록적인 해운시장의 호황, 세계경제 인플레이션, 우크라이나전쟁으로 세계경기 둔화에 따른 영향이 부산지역의 물류시장에도 영향이 나타나고 있습니다. 경기의 조정국면에 따른 수요둔화와 수출부진 등 23년 하반기까지 일부 수출입 물동량 감소가 예상됩니다.
부산항은 지난 20여년간 많은 어려움속에서도 2%대의 지속적인 컨테이너 물동량처리와 성장을 통해 세계 환적 2위 항만으로 자리하고 있고, 배후 물류센터도 가덕도 신공항, 2030엑스포 유치, 부산북항 재개발, 스마트항만 인프라 고도화, 여객,크루즈 운항, 세계유수의 전기자동차 공장 유치 등의 많은 개발이슈로 끊임없는 성장과 발전을 만들어가고 있습니다.
지난 3년간 물류관련 선사의 해상운임과 관련한 호황으로 2020년초부터 2022년 상반기까지 코로나 팬데믹에 따른 선복공급 부족이 지속되면서 해상운임의 고운임 시황이 지속 유지되어 왔습니다. 이와 관련된 막대한 수익은 기업의 물류 인프라 구축과 장기개발계획과 기업의 투자가 동시에 이루어지고 있습니다.
그 사례로 해운관련 선사와 물류사의 호황으로 직간접 투자 및 항만인프라 구축과 활성화를 위한 사업이 진행되고 있으며, 23년 7월 부산신항 서컨테이너터미널(2-5, 2-6단계)준공될 예정이며, 운영효율화를 위해 일부 부산북항터미널의 물류사가 부산 신항 서컨테이너터미널과 배후부지로 이전할 예정입니다.
그리고 부산신항 북’컨’2단계 개발공사가 23년 2월 14일 착공되었고 이 사업은 경남 창원시 진해구 안골동 욕망산 일원에 복합물류시설, 업무편의시설 등을 갖추어 부산항 경쟁력 제고하기 위한 공공개발사업 진행되고 있습니다, 1차, 2차 항만배후부지 조성사업은 2035년까지 12년에 걸쳐 사업이 추진할 예정이며, 이에 따른 부산신항과 인근 배후단지의 연관산업들이 활성화 될 것으로 기대하고 있습니다.
또한 긍정과 희망이 있지만 많은 어려움과 도전이 시작되는 23년이기도 합니다. 이런 희망과 난관이 교차하는 23년 3분기부터 부울경 지역의 물류센터 공급이 본격적으로 시작될 예정입니다.
우선 부산과 양산, 김해, 창원지역의 물류센터가 6개사(연면적111,151평) 준공될 예정입니다. 이들 물류센터는 과거 단순보관 기능을 벗어나 대형화, 접근성, 전문화된 물류센터의 새로운 시발점이 될 것입니다.
물론 최근의 금리 인상과 원자재 가격 폭등으로 물류센터 완공이 지연되고 대외여건의 악화로 신규 개발중이거나 완공된 물류센터가 자금운영의 이유로 매물로 나오고 있습니다.
부울경지역의 상온센터의 임대료는 23,000원~38,000원/평 유지하고 있으며, 저온센터는 50,000원 ~75,000원/평 범위 내에서 형성되고 있습니다. 임대료는 2023년 상반기부터 신규공급에 따라 임대료 상승은 2022년 대비 제한적으로 예상됩니다.
2023년-2024년 상반기 부울경지역 오픈 예정인 물류센터는 6개센터이며, 부산 1개사, 김해 2개사와 양산 3개사의 물류센터가 준공 예정이며, 개발 연면적은 196,392.63평입니다. 그리고 부산신항 웅동부지에 20,000평 이상의 물류센터가 23년 상반기에 준공을 앞두고 있습니다. 물류센터 지원시설도 오픈 예정입니다. 이렇게 부울경 지역의 물류센터가 수도권지역외 비수도권의 중요한 지역으로 공급이 이루어지고 있습니다.
그러나 최근 경제시장 전반에서 나타나고 있는 불확실성으로 물류센터의 신규개발이 최소화되거나 실물 자산에 대한 거래중심이 심화될 것으로 보이며, 신규개발 중이거나 완공된 물류센터의 자금 운영의 이유로 매물이 나오고 있으며, 그 사례로 부산 신항의 물류센터가 4개사가 매각을 추진하고 있습니다. 이런 사례로 볼 때 신규 물류센터 개발이 어려운 상황이 발생하면 좋은 물류센터의 자산 가치는 상대적으로 상승할 것으로 예상됩니다.
현재 물류센터는 입지에 따른 물류센터 결정보다는 면적등 규모가 더 중요한 요소였으나, 향후에는 물류센터의 임차료, 배송거리, 운영특성 등의 비용적 측면이 더 크게 반영될 것 보입니다. 따라서 부울경 지역의 물류센터도 수도권의 물류센터 형태로 점점 진화하여 고객의 소비형태 변화에 따라 다양하고 혼합적인 물류센터와 네트워크로 변화할 것으로 예상됩니다.
2023년 경제상황이 어려워지고 대외여건이 악화됨에 따라 수출부진과 경기회복이 둔화가 물류센터 투자와 공급이 제한되고 수출입 물동량의 일부 감소로 물류센터 공실률 상승과 임대료 하락의 일부 우려도 있지만 제한적이며, 경기 회복에 따라 변수가 클 것으로 판단됩니다.
감사합니다.
(참고자료 : 부산항만공사 자료)
