올해 상반기 물류부동산 85만평 역대 최대
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◆JLL KOREA 우정하 전무
◆JLL KOREA 김헌준 상무
✔ 국내는 성숙기
◆우정하 : 물류부동산 시장은 최근 5년간 팬데믹과 이커머스 시장의 급격한 성장에 최고 인기 투자처로 주목받아 왔습니다. 하지만 2022년 하반기를 기점으로 물류부동산 시장의 분위기는 사뭇 달라지고 있는데요. 2023년 상반기에는 역대 최대인 총 85만평 규모의 물류부동산이 공급되었습니다. 이 때문에 수도권 기준 물류센터 공실률은 16%까지 상승하였으며, 특히 서부권역은 대규모 공급에 가장 큰 영향을 받으면서 상반기 기준 약 28.1%의 공실률을 기록했습니다.
상반기 공실률 상승과 함께 또 다른 특징은 과거에 비해 선임대 사례가 점점 더 희귀해지고 있다는 점인데요. 이는 신규 물류센터들의 공실률 상승에 크게 영향을 주고 있습니다. 또한 저온 물류센터의 공실 해소는 내내 더딘 상황이 이어지고 있죠. 2024년에는 올해보다 더 많은 신규 공급이 예정돼 있어 당분간 공실률 상승추세는 계속 유지될 것으로 전망하고 있습니다.
수도권 실질 임대료의 경우 상온센터는 보합세로 전환했으며, 저온센터는 하락세가 계속될 것으로 예상합니다. 최근 임대인들은 빠른 임대 안정화를 위해 임차인에게 공격적인 인센티브를 제시하는 경우가 빈번하게 일어나는 것으로 조사되었는데요. 실질 임대료 상승률의 약세는 하반기에도 유지될 전망입니다. 상온센터의 경우 공실률이 안정화된 이후 명목 임대료 인상을 시도할 수 있지만, 저온센터 임대인들은 더 많은 인센티브를 제시하지 않으면 수요 약세는 장기화될 가능성이 높다고 예상합니다.
현재 물류부동산의 임대 및 투자시장은 과거 대비 활기를 잃은 것은 사실이나, 그동안 지나치게 과열됐던 시장이 성숙기에 진입하게 된 것으로 보이며, 길지 않은 시간 내 회복될 것으로 예상됩니다. 또한 다소 둔화했던 이커머스 기업과 3PL(3자 물류) 기업들의 임차 수요도 점차 회복세에 있기 때문에 물류부동산 시장의 회복에는 오랜 시간이 걸리지 않을 것으로 보이고요. 현재와 같이 신규 착공 사례들을 찾아보기 힘든 상황을 보면, 분명 2~3년 이내에 공급 절벽 상황을 맞게 될 것이며, 이때 수요가 해당 시점의 공실을 빠르게 역전할 가능성이 높습니다. 빠른 시간 내에 물류부동산은 매력적인 투자처로 다시 한번 높은 가치를 평가받을 것으로 전망합니다.
✔ 해외에 진출할 때
◆김헌준 : 대외 경제 여건의 급격하고 불안정한 변동이 계속되고 있습니다. 그동안 활발히 해외사업을 수행했던 국내 물류기업들은 각각 사업 전략을 빠르게 조정하고 있죠. 이를 위해 각 대륙 또는 국가별로 해외사업의 신규 진출, 확장, 통합 또는 철수가 빈번하게 이루어질 수밖에 없습니다. 기업들의 물류거점에 대한 확보 또는 조정은 전략에서 상당히 중요한 요소이기 때문이죠.
그러나 대부분의 기업들에게는 해외의 생소한 시장환경과 관행, 네트워크와 정보 부족 등으로 부동산 관련 업무가 여전히 어려운 숙제로 남아 있습니다. 언어와 문화의 장벽으로 인한 커뮤니케이션의 어려움, 각종 부동산 관련 법률과 세제의 차이에서 오는 크고 작은 걸림돌도 무시할 수 없고요. 각 국가에 지사를 두고 있는 기업들조차도 담당 인력들이 부동산 업무를 수행한 경험이 부족한 경우에는 마찬가지인 상황입니다.
따라서 해외 부동산 전략을 세울 때 국내 물류기업들은 물류부동산 기업들과 협업관계를 구축하고 있는데요. 직접 발품을 파는 수고가 없이 물류부동산 기업에게 업무를 위탁하면서 해당 국가의 시장정보를 원활하게 파악하고, 대안, 조언 등 업무에 필요한 정보를 얻을 수 있습니다. 최근에는 특히 빠른 경제 성장을 일궈내는 동남아시아 지역과 경제환경이 급변하고 있는 EU 국가를 중심으로 문의가 증가하고 있습니다.
