재테크 수익률 계산시 자주 발생하는 착각
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재테크에서 수익률은 복리의 효과를 계산하기 위하여 그리고 내 재테크 성과를 측정하기 위한 기본적인 자료입니다. 하지만 실제 재테크 수익률을 계산하는데 있어 종종 사람들은 잘못된 계산법으로 인해 착각과 착오를 만들기도 합니다. 여러가지 상황들이 있습니다만, 오늘 lovefund재토크에서는 가장 많이 사람들이 경험하게 되는 수익률 계산 착오 상황 몇가지를 이야기드리고자 합니다.
(본 글은 2018년 6월 7일에 작성되었으며, 2019년 11월 11일 재편집한 글입니다.)
ㅇ 가장 많이 발생되는 오류 : 적립식 투자에서 발생하는 계산 오류
은행 적금은 사람들이 접하기 쉬운 금융상품이지요. 간간히 은행들이 특판 적금을 내걸기도 하기에 한사람당 한개정도 씩의 적금 상품은 가지고 있습니다.
적금처럼 적립식 투자 방식으로 투자하고 만기가 되어 돈을 찾아보면 왠지 모르게 제시되었던 이자율과 실제 수령액과 차이가 있다고 생각하게 되는 경우가 많습니다. 은행 창구에서 만기적금을 받을 때에는 이자소득세를 떼어서라고 생각하고 집에 돌아와서 생각 해 보면 무언가 너무 틀립니다.
연3%수익률을 제시하였고 매달 100만원씩 적금하여 1200만원을 적금에 넣었으니 1년이 되었다면 3%의 이자인 36만원은 받아야하는 것이 아닌가? 라고들 생각합니다. 눈치가 빠르신 분은 저 계산법이 틀렸다는 것을 잘 아실 것입니다.
은근히 많은 사람들이 적립식 투자(적금 등)를 할 때 총 납입금액을 토대로 수익률이 계산되어야한다고 생각합니다.
하지만 이자율의 경우는 기간에 따른 이자이지요. 불과 한달전에 납입된 100만원에 3%이자를 지급한다는 것은 말도 안되는 상황이지만 처음 적금을 접하는 이들은 이 부분에서 착각하곤 합니다. 실제 수령받게 되는 금액은 비과세일 경우 3%단리 적금은 이자 19만5천원을 수령하게 되니 자신이 기대했던 것과 차이가 커서 자연스럽게 이런말이 나옵니다.
"적금 해도 이자도 별로 안붙네..."
하지만 이는 일반적인 사람들의 이자율에 대한 착각 때문입니다. 은행 적금 이자는 납입된 전체 금액이 아닌 각 적립된 금액별로 기간을 감안하여 계산되게 됩니다.
[사진참조 : pixabay]
ㅇ 비슷하게 착각하는 상황 : 종종 주식(펀드)투자에서...
주식이나 펀드를 투자하는 경우에 적금과 비슷한 수익률 착시가 투자 증액하는 상황에서 발생하곤 합니다. 일반적으로 사람들은 자금을 투자하였을 때 그 시점에 상관없이 모든 돈이 처음에 투자한 것처럼 착각하곤 합니다.
"에이 말도 안되요?" 라고 생각하실 수 있습니다만 이런 경우는 정말 많습니다.
예를들어 처음에 1천만원으로 투자를 시작했던 사람이 1년 만에 100%수익률이 발생하여 1천만원의 수익이 발생했다고 가정 해 보겠습니다. 그런데 그 1년이 된 시점에 1천만원을 추가 증액하고난 후 이상하게 이렇게 생각하는 분들이 많습니다.
"어? 내가 투자한 돈은 2천만원이고 1천만원을 벌었으니 수익률은 50%? 밖에 안되네? 주식시장이 100% 올랐는데? 야.. .이거 문제가 심각하네.-.-;;;;"
합리적으로 수익률을 계산한다면, 처음 투자 금액으로 수익금을 바탕으로 수익률을 계산한 뒤 추가금액에 대하여 수익률 보정을 해주어야하는 것이 맞습니다. (이를 TWR, Time Weighted Return, 시간가중 수익률 이라 합니다. 펀드 기준가 계산에서 많이 쓰이지요.)
하지만 대부분의 사람들은 합리적인 방법을 모두 버리고, 어째거나 내가 투입한 금액을 가지고 수익률을 계산하기에 수익률 계산에 큰 오류가 발생하여 스스로의 성과를 깍아내리거나 수익률이 악화되었다며 괴로워 합니다. 그로인하여 잘못된 투자 판단을 내리기도 하지요.
(※ 증권사HTS에서는 정확한 값은 아니지만 계산 편의를 위하여 MWR(자금 가중 수익률) 방식으로 투입된 자금이 빨리 들어올 수록 가중치를 더 두어 수익률을 계산하는 방법을 사용하여 수익률을 제시하기도 합니다.)
ㅇ 내 성과는 자비롭고 아름답다!? : 비용을 누락하는 수익률 계산법(부동산 투자에서)
부동산 투자하시는 분들과 대화를 나누다보면 종종 당혹스러운 계산법에 말문이 막히기도 합니다.
"6억에 아파트를 매수 계약하여 샀고 4년 만에 9억이 되었으니 50%수익률이다!!!"
이런 상황 주변ㅇ에서 많이 접해보셨을 것입니다. 하지만 엄밀히 따지면 50%수익률이 아니지요? 위의 6억원에는 보통 비용을 적용하지 않는 경우가 많습니다.
6억이면 취등록세와 지방세 하여 1.1%가 붙으니 660만원이 매입원가로 추가되어야하고 부동산 복비 또한 0.5%인 300만원(부가세 별도) 이니 대략 취등록세와 복비만 하여도 1천만원에 이릅니다. (채권할인이나 인지세 등은 절대금액은 크지 않으니 고려하지 않겠습니다.)
여기까지만 따질 경우 매입원가는 6억1천만원이고 9억이 되었다면 2억9천만원을 평가이익을 본 것이니 수익률은 47.5%로 2.5%p낮아지게 됩니다.
만약 이 집을 주택담보대출을 받아 샀다고 했을 때는 어떻게 될까요?
이자비용이 나가겠지요? 6억 아파트를 살 때 1억5천에서 2억원은 대출을 받으니 대출이자 4년 전에 계약했을 때 3.3%로 하였다고 한다면 4년간의 이자는 1980만원~2640만원입니다.
대출이자.... 이를 대하는데 있어서 사람들은 "그 것은 부동산을 취득하고 얻게된 무형의 뿌듯한 값어치로 퉁친다"라는 이상한 논리로 이자비용을 수익률 계산에서들 뺍니다. 하지만 엄밀히는 이 금액이 수익률 계산에는 들어가야 합니다. 계산하기 복잡할 수 있으니 2640만원 이자를 할인하였다 가정하고 2천만원을 이자비용으로 4년간 발생했다고 가정 해 보지요.
그렇다면 수익률 계산에 필요한 매입비용은 6억1천만원이 아닌 2천만원을 더한 6억 3천만원이 됩니다. (※ 지금 계산들은 수익률 계산을 위한 것이고, 양도세 계산에 사용되는 매입원가와 방식이 다릅니다.)
수익률이 여기서 또 달라집니다. 6억 3천만원으로 9억을 벌었으니 2억 7천만원의 평가이익을 내고 있는 것이고 수익률은 42.8%로 낮아지게 됩니다.
결국, 비용을 모두 무시하고 50%로 계산한 것과는 차이가 많이 나게 되는 것입니다.
이 또한 정확한 의미로서의 수익률은 아닙니다. 4년간 42.8%를 만든 것이기 때문입니다.
간혹 부동산에서는 기간을 무시하고 총 수익률로만 판단하는 경우가 있습니다. 극단적인 예로 이상한 토지를 사두었다가 20년만에 40%정도 수익률이 나면 "우와~~~"라며 역시 부동산은 존버하면 수익이 난다라고 하지만 20년만에 40%정도의 수익률은 연환산 수익률로는 1.7%에 불과한 연수익률일 뿐입니다. (그냥 20년 은행에 묵힌게 더 높은 성과를 만들었겠지요?)
그렇다면 4년 42.8%의 수익률은 어떻게 계산될까요? 이는 연복리 9.16%로 계산됩니다.
그런데 여기서 수익률이 이 값이 맞을까요? 매도할 때 상황에 따라서는 양도세가 부과되면서 수익률을 크게 다운시키게 됩니다. 여기에 재산세도 계속 붙어왔는데 이는 그냥 땅에서 솟아나는 돈이 아니지요? 그리고 매도 과정에서 복비는? 등등등 은근히 나가는 비용이 많고 이를 수익률 계산에 감안해야 합니다.
ㅇ 수익률 계산 착오를 줄이면 미래 복리 수익률을 조금 더 정확히 계산할 수 있다.
수익률을 높게 생각하고자 하는 것은 자신을 위한 만족일 뿐입니다. 하지만 자신의 실제 성과를 정확하게 측정하지 못하게 하는 원인이 되고 맙니다. 반대로, 투자 성과나 은행이자율을 과소평가하게 되는 착오들은 자칫 정말 좋은 투자처에 대하여 잘못된 판단을 하게 할 수 있습니다.
이러한 수익률 계산 오류들 작지만, 재테크에 은근히 큰 영향을 미치곤 합니다. 필자의 주변 지인들 사례들 중에도 당혹스러운 경우가 참으로 많았습니다.
참 좋은 투자 방식임에도 잘못된 수익률 계산 방법으로 해당 투자방식을 평가 절하하고 그 투자방식을 포기하였다가 나중에 후회하는 경우도 있었으며, 자신의 수익률을 계산할 때 비용을 모두 감안하지 않고 멋지게 계산하였다가 매도/청산 한 후에 비용을 모두 감안하고나니 수익률이 쭉쩡이처럼 보잘 것 없던 사례도 있었습니다.
그러하기에 장기적으로 재테크를 조금 더 제대로 하고자 하신다면 수익률 계산법을 조금만 더 합리적으로 하실 필요가 있겠습니다.
2019년 11월 11일 월요일
lovefund이성수 (유니인베스트먼트 대표, CIIA charterHolder)
[ lovefund이성수는 누구일까요? ]
(본 글은 2018년 6월 7일에 작성되었으며, 2019년 11월 11일 재편집한 글입니다.)
