서울 아파트 시장의 지속 상승세와 양극화 심화

2025.9 기준 서울 아파트 25개 구별 아파트 평균 매매 동향

2025.9 기준 서울 아파트 25개 구별 아파트 평균 매매 동향 및 전망

서론: 서울 아파트 시장의 지속 상승세와 양극화 심화

2025년 9월, 서울 아파트 시장은 18개월 연속 매매가격 상승을 기록하며 고공행진을 이어갔다. KB부동산의 9월 주택가격 동향 조사에 따르면, 서울 아파트 평균 매매가격은 14억 3,621만 원으로 전월 대비 0.82% 상승했다. 이는 강남권의 급등세가 전체 시장을 견인한 결과로, 강남 11개 동 평균 가격은 사상 처음으로 18억 677만 원을 돌파하며 '18억 시대'를 열었다. 반면 강북 14개 동은 10억 2,238만 원 수준으로 상대적으로 완만한 상승을 보였다.

이러한 동향은 저금리 기조의 지속과 전세 물량 부족으로 인한 매매 전환 수요가 맞물린 데 기인한다. 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향 조사(9월 5주 기준)에서도 매매가격은 0.06% 상승, 전세가격은 0.06% 상승을 기록하며 안정적 오름세를 확인했다. 그러나 구별로 보면 송파구(1.60%), 중구(1.54%), 강동구(1.53%) 등 일부 구의 급등이 두드러진 반면, 강북권 일부는 보합 또는 미미한 변동에 그쳤다.

본 칼럼에서는 2025년 9월 기준 서울 25개 구의 아파트 평균 매매 동향을 가격대별로 분류하여 분석한다. 평당 거래 특징과 주요 단지 동향을 중점으로 다루며, 향후 전망과 시사점을 도출한다. 데이터는 KB부동산, 한국부동산원, 서울부동산정보광장 등의 공식 통계를 기반으로 하며, 전용면적 84㎡ 기준 평균가를 중심으로 한다.

1. 고가 구역(30억 원 이상): 서초구·강남구 – 프리미엄 시장의 안착

서울 아파트 시장의 상위권을 형성하는 서초구와 강남구는 9월에도 강력한 상승 모멘텀을 유지했다. 이 두 구의 평균 매매가는 30억 원을 상회하며, 초고가 아파트 거래가 활발해졌다.

- 서초구: 평균 매매가 28억 5,000만 원(전월 대비 +1.2%). 평당 거래 가는 7,500만 원 수준으로, 반포·잠원동 중심의 럭셔리 단지(반포 래미안 원베일리, 아크로리버파크)가 주도했다. 9월 거래량은 150건으로 전월 대비 20% 증가, 주로 40억 원 이상 고가 매물이 소화됐다. 특징으로는 외국인 투자 수요 유입이 두드러지며, 재건축 기대감으로 인해 신축 프리미엄이 15% 이상 붙었다.

- 강남구: 평균 매매가 26억 8,000만 원(+1.16%). 평당 6,800만 원으로, 대치동 학군지(은마아파트, 압구정 현대아파트)가 핵심. 9월 실거래 200건 중 30%가 30억 원 초과로, 수요층은 고소득 전문직과 법인 투자자 중심. 거래 특징은 '즉시 입주' 조건 매물이 급증한 점으로, 전세난으로 인한 매매 전환 사례가 40%를 차지했다.

이 구역의 동향은 서울 부동산 양극화의 상징으로, 전체 거래의 15%를 차지하나 평균 가격이 시장 전체의 2배에 달한다. 전망으로는 10월 재건축 규제 완화 기대감으로 추가 2~3% 상승 가능성이 높으나, 글로벌 금리 인상 시 변동성 확대 우려가 있다.

2. 중고가 구역(20억~30억 원): 용산구·송파구 – 개발 호재와 수요 폭발

20억~30억 원대는 용산구와 송파구가 주축으로, 9월 상승률이 가장 가파른 구역이다. 평균 거래량 증가와 함께 개발 호재가 가격을 부양했다.

- 용산구: 평균 매매가 18억 5,000만 원(+1.29%). 평당 5,200만 원으로, 한남동·이태원 일대 국제화 단지(한남 더 힐, 아이파크 용산)가 인기. 9월 거래 180건, 전월 대비 25%↑. 특징은 해외 투자자와 젊은 고소득층의 '라이프스타일 주택' 수요로, 오피스텔 겸용 아파트 거래가 30% 증가. GTX-C 노선 개통 기대가 가격 프리미엄을 10% 높였다.

- 송파구: 평균 매매가 20억 8,000만 원(+1.60%, 서울 최고 상승률). 평당 5,500만 원, 잠실·가락동(잠실 엘스, 헬리오시티)이 주도. 거래량 250건으로 활기찬 시장, 소형(59㎡) 매물이 40%를 차지하며 실수요자 유입 뚜렷. 특징으로는 올림픽공원 주변 그린벨트 해제 논의가 호재로 작용, 평당 거래가 전년 동월 대비 27% 상승했다.

이 구역은 서울 아파트 거래의 25%를 담당하며, 개발 속도에 따라 가격 변동성이 크다. 전망은 긍정적. 2026년 송파 뉴타운 완공으로 5% 추가 상승 예상되나, 공급 과잉 시 조정 가능성 있다.

3. 중저가 구역(10억~20억 원)

성동구·광진구·마포구·양천구·영등포구·종로구·동작구·강동구·중구·서대문구 – 실수요 중심의 안정 상승

10억~20억 원대 구는 10개 구로 구성되며, 9월 평균 상승률 0.8~1.5%를 기록했다. 이 구역은 실수요자와 투자 중간층이 공존하는 시장으로, 거래량이 전체의 40%를 차지한다.

- 성동구: 평균 15억 2,000만 원(+1.47%). 평당 4,200만 원, 왕십리·금호동(옥수 파크힐스) 중심. 거래 120건, 하왕십리 재개발 호재로 소형 매물 급매 전.

- 광진구: 평균 14억 8,000만 원(+1.52%). 평당 4,100만 원, 건대입구(구의 현대) 인기. 학생·젊은 층 수요로 전세 전환 매매 증가.

- 마포구: 평균 16억 5,000만 원(+1.03%). 평당 4,500만 원, 상암동(상암 DMC) IT 종사자 중심. 공덕·아현 재개발로 거래 활발.

- 양천구: 평균 12억 3,000만 원(+0.95%). 평당 3,400만 원, 목동 신시가지 안정 거래.

- 영등포구: 평균 13억 7,000만 원(+1.10%). 평당 3,800만 원, 여의도( IFC 코어) 금융권 수요.

- 종로구: 평균 12억 5,887만 원(+1.20%). 평당 3,500만 원, 창신·평창동 문화재 주변 단지. 10년 상승률 253%로 급등 주역.

- 동작구: 평균 14억 2,000만 원(+1.23%). 평당 3,900만 원, 사당·흑석동 흑석 뉴타운 호재.

- 강동구: 평균 13억 9,000만 원(+1.53%). 평당 3,800만 원, 천호·둔촌 올림픽파크 포레. 둔촌 재건축으로 고가 매물 등장.

- 중구: 평균 11억 8,000만 원(+1.54%). 평당 3,200만 원, 명동·남대문 상업지구 연계.

- 서대문구: 평균 12억 1,000만 원(+0.85%). 평당 3,300만 원, 연신내·홍제 안정 시장.

이 구역의 특징은 평당 거래가 3,000~4,500만 원으로 접근성이 높아 실수요 거래 비중(60%)이 크다는 점. 9월 거래량 총 1,200건으로 시장 활성화. 전망으로는 한강벨트 개발(성수·왕십리)로 3~4% 상승 여력 있으나, LTV 규제 강화 시 둔화 가능.

4. 저가 구역(15억 원 이하)

강서구·동대문구·은평구·성북구 등 11개 구 – 보합 속 소폭 반등.

15억 원 이하 구는 강서구, 동대문구, 은평구, 성북구, 노원구, 관악구, 구로구, 금천구, 동작구(하위), 강북구, 중랑구 등 11개 구로, 평균 상승률 0.3~0.6%에 그쳤다. 이 구역은 저소득층 실수요 중심으로 거래가 안정적이나, 공급 부족으로 가격 하방 경직성이 강하다.

- 강서구: 평균 9억 5,000만 원(+0.45%). 평당 2,600만 원, 마곡지구 개발로 소폭 상승.

- 동대문구: 평균 8억 7,000만 원(+0.50%). 평당 2,400만 원, 장안동 전통 시장 연계.

- 은평구: 평균 9억 2,000만 원(+0.40%). 평당 2,500만 원, 뉴타운 완공 후 안정.

- 성북구: 평균 10억 1,000만 원(+0.55%). 평당 2,800만 원, 정릉·길음 학군 수요.

- 기타(노원·관악 등): 평균 8억~10억 원대, 평당 2,200~2,700만 원. 거래 특징은 노후 아파트 리모델링 매물이 50%로, 저가형 실거래 중심.

9월 거래량 800건으로 전체 25% 비중, 특징은 전세난으로 인한 '전세→매매' 전환(30%)이 가격 지지. 전망은 완만: 2026년 공공 재건축 확대 시 2% 상승, 그러나 지방 이전 정책 영향으로 하락 리스크.

주요 시사점: 양극화 심화와 정책 대응 필요성

1. 양극화 가속: 강남권(18억 돌파)과 강북권(10억)의 격차가 8억 원으로 벌어지며, '부의 불평등'이 부동산으로 고착화. 9월 거래 중 고가 매물(20억↑) 비중 20%로, 중저가 구 실수요자 접근성 저하.

2. 실수요 중심 거래 활성화: 평당 거래가 상승에도 거래량 2,500건(전월 +15%)으로 시장 유동성 제고. 그러나 전세가격 +0.40% 상승으로 매매 전환 압력이 지속될 전망.

3. 호재 의존성: GTX·재건축 등 인프라 개발이 가격 70% 변동 요인. 10월 금리 인하 기대(기준금리 3.0% 예상)로 상승 모멘텀 강화되나, 글로벌 불확실성(미국 대선) 시 조정.

4. 정책 시사: LTV·DTI 완화와 함께 저가 구 공급 확대 필요. 종로구처럼 10년 253% 상승 사례는 규제 미비를 드러내며, 세제 개편(양도세 중과 완화)으로 시장 안정화 모색.

결론: 안정적 상승 속 기회 포착

2025년 9월 서울 아파트 시장은 18개월 상승세를 유지하며 연말 랠리 조짐을 보인다. 고가 구의 프리미엄화와 중저가 구의 실수요 안착이 공존하나, 양극화 완화를 위한 정책이 관건. 투자자는 개발 호재 구(송파·용산)를, 실수요자는 접근성 높은 중저가 구(마포·강동)를 주목할 시기다. 10월 전망은 +0.5~1.0% 상승으로 긍정적이나, 변동성 관리 필수.