미누의 시선: 전세 제도 원인과 해결 방안

시나리오, 에세이

안녕하세요. 언제나 올바른 정보를 추구하는 미누입니다. 이편은 전편에 해외 동향에 대한 시나리오를 구성하며 만든 내용입니다.

이 글에서는 전세 사기 문제에 대한 원인을 알아보고 개선 방안을 제안을 해볼까 합니다.

크게 허술한 전세 시스템에 대해 쉽게 알아보고 전세 시스템 개선, 대규모 회수 기관 설립, 부동산 관련 업체의 책임 강화, 그리고 소비자 보호에 대한 대책을 중심으로 구성되어 있습니다.

이 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 정부의 강력한 개입과 투명한 모니터링 체계, 그리고 부동산 관련 업체와 공인 중개사의 윤리적 책임이 필요할 텐데요.

그러면 쉽게 차근차근 알아보죠.

 전세제도와 보증 보험(HUG)

 HUG(Housing Urban Guarantee)는 한국의 주택금융공사가 운영하는 주택금융보증기관입니다.

집을 임차하고 싶은데 전세금이 부족한 사람들을 위해 전세보증대출을 제공하는 곳이에요.

2014년에 공시지가 150%에 전세금의 100%를 보증하는 제도가 시행되었는데요.

당시, 집값이 떨어지는 것을 ‘빚내서 집 사세요.’로 유명한 ‘초이노믹스’로 부동산 가격을 방어하는 상황에서 전세금 부담을 줄여주는 역할을 했습니다.

하지만, 이로 인해 전세금안심대출을 이용한 사기가 발생하는 문제가 생겼어요.

 부동산 공시가의 상승

 공시가격이란, 정부가 공식적으로 산정한 부동산 가치입니다. 박근혜 대통령 정부에서는 '공시가 현실화 정책'을 통해 공시가를 실거래가에 가깝게 조정하려고 했어요.

그랬더니, 부동산 가격이 롤러코스터처럼 들쑥날쑥하게 변동하면서 공시가가 크게 상승하게 되었습니다.

이로 인해 전세가격이 덩달아 상승하게 되었고, 이후 문재인 대통령 정부에서는 이 문제에 대한 적절한 대처를 하지 못했습니다.

이에 따라 '무갭 투자'를 위한 환경이 조성되면서 전세 사기의 가능성이 커졌습니다.

 보증 보험의 문제

 보증 보험은 임차인이 전세금을 지불하지 못할 경우 대신 지불해 주는 보험입니다.

HUG의 전세보증대출은 공시가의 100% 이상을 보증하게 되면서, 임차인은 더 큰 대출을 받을 수 있게 되었어요.

하지만 이로 인해 임차인의 부채가 증가하게 되고, 투자자와 임대인은 이를 이용해 사기를 치게 되었습니다.

 공시지가 150% 대출과 집값 상승

 2014년부터 공시가의 150%까지 전세대출을 받을 수 있는 제도가 도입되었는데요.

이로 인해 전세자금 부족 문제를 해결할 수 있었지만, 반대로 전세가격이 상승하는 효과가 있었어요.

부동산 가격이 계속해서 상승하게 되면서 공시가도 덩달아 상승하였고, 이에 따라 전세대출 규모가 커지게 되었죠.

 비윤리적인 '무갭 투자'

 '무갭 투자'는 투자자가 전세자금을 이용해 집을 사는 투자 방식을 말해요.

공시가의 150%까지 전세대출을 받을 수 있는 제도와 집값 상승으로 인해 '무갭 투자'의 환경이 마련되었어요.

‘투자자는 전세자금으로 집을 사고, 임차인의 전세금으로 대출을 갚는 방식으로 투자 수익을 내었습니다.’

하지만, 이는 비윤리적인 투자 방식이며 전세 사기의 주요 원인이 되었습니다.

감당하지 못할 갭투자는 투기라 보면 되는데요. 이로 인한 피해는 엄청나죠.

 허술한 감정평가와 공시지가 상승

 부동산 가격 감정평가는 주택의 실제 가치를 알려주는 중요한 도구인데요.

하지만, 이 평가 과정이 허술하게 이루어질 경우, 부정확한 가치가 측정되게 돼요.

이덕분에 공시지가가 실제 시장 가격보다 높게 측정되게 되었고, 이는 전세가 및 주택 가격 상승의 원인이 되었습니다.

 전세가 및 주택 가격 상승

 ‘잘못된 감정평가’와 ‘공시지가의 상승’은 전세가 및 주택 가격 상승을 초래하였습니다.

임차인은 더 많은 전세대출을 받을 수 있게 되어 전세가가 상승하였고, 투자자는 이를 이용하여 주택 가격을 높이게 되었습니다. 이로 인해 전세 사기가 증가하게 되었습니다.

 중개업자와 부동산 업체의 비윤리적 행태

 중개업자와 부동산 업체는 가장 큰 문제의 중심에 있습니다.

일부 중개업자들은 고의로 전세가 상승을 알면서도 전세 계약을 체결하였습니다. 또한, 이러한 중개업자들은 비윤리적인 행동을 통해 투자자에게 이익을 주고 전세입자를 피해자로 만들었습니다.

 전세입자의 피해

 전세입자들은 이러한 비윤리적인 행태로 인해 큰 피해를 입었습니다.

실제로 보증서와 이행 계약서가 제공되어 일부 변호사마저 속았습니다. 이로 인해 많은 전세입자들이 전세금을 잃게 되었고, 그 피해는 어마어마하게 늘어났습니다.

 금리 상승

 세계 경제가 휘청이며, 금리는 상승하는 추세에 있습니다.

특히, 우크라이나와 러시아 전쟁, 그리고 코로나19 팬데믹 기간 동안 풀린 유동성으로 인해 인플레이션이 발생하였고, 이로 인해 미국 연방준비제도(Fed)는 금리를 인상하였습니다.

 집값 하락

 금리 상승은 집값에도 영향을 끼쳤습니다.

금리가 오르면 대출을 받는 데 부담이 늘어나므로, 사람들이 집을 사는 것을 망설이게 되며, 이로 인해 집값이 하락하게 됩니다. 이렇게 금리 상승과 집값 하락은 서로 밀접하게 연관되어 있습니다.

 갭투기 세력의 몰락과 임대인의 고통

 갭투기 세력은 집값 상승과 금리 하락의 바람을 타고 큰 이익을 보았습니다.

하지만 금리 상승과 집값 하락으로 인해 이들 세력은 큰 타격을 입게 되었습니다. 이로 인해 많은 투자자들이 금융적인 어려움에 처하게 되었고, 그 결과 갭투기 세력의 몰락이 시작되었습니다.

그와 더불어 이런 상황은 임대인들도 힘들어지게 돼버렸습니다.

 피해자들

 전세입자, 소액 투자자 등 많은 이들이 이번 사태의 피해자가 되었습니다. 이들은 자신들의 전세금, 투자자금 등을 잃게 되었고, 이로 인해 큰 경제적인 어려움에 처하게 되었습니다.

 이익은 누가 본 것인가?

 큰 규모의 투자자나 중개업자, 부동산 관련 업체 등 일부 이익을 얻은 이들이 있었습니다.

하지만 이들의 이익은 소수의 이들이 가져가고, 대다수의 사람들은 큰 피해를 입었습니다. 이는 공정하지 못한 부동산 시장의 현실을 보여주는 것이며, 이에 대한 개선이 필요합니다.

 그렇다면 원인은 무엇일까?

 HUG에 전세 제도의 허점이 원인입니다.

이건 박근혜 대통령 시절에 시작된 문제지만 발생해서 터진 시기를 감안하면 그냥 정권을 따질 수 없는 문제가 되었죠.

거기에 현 정부의 국토부 장관의 대처가 좀 아쉽네요.

만약, 정부와 여당이 고의로 ‘보증금 무이자 대출’을 유도하고 뒤늦게 ‘전세 문제’를 ‘사회적 재난’으로 선포한다면 이것은 무능하거나 뭔가 연관이 있거나 문제가 있는 것이니 검증이 있어야 하겠죠.

 해결책

 허술한 전세 시스템 개선:

전세 시스템의 허술함이 이번 사태의 원인 중 하나인데요. 이런 허술한 시스템에 대한 개선이 필요하며, 이를 위해선 강력한 규제와 모니터링 체계가 필요합니다.

 대규모 회수 기관:

정부는 이번 기회에 허술한 구조를 가진 전세 사기에 벌어진 모든 채권과 방만한 투자와 국민의 재산을 빼돌린 자들의 자금과 수익과 자산을 전부 몰수하고, 그들의 주택의 소유권도 몰수해서 공공기관을 만들어야 했습니다.

이 기관은 빌라의 채권을 몰수할 겁니다.

이제 하반기부터 약 2년간 터질 아파트 채권도 회수할 거대한 기관이죠.

이는 상당히 거대한 자본을 가진 기관에 해당하며, 운영은 투명해야 하고 정교해야 엄격한 관리 감독이 필요합니다.

왜냐면, 부동산 가격이 다시 오르면 LH에 빌라를 매각하는 정책 아니면, 해당 지역을 재개발을 하는 등의 사업으로 상당히 이득을 볼 기관이기 때문이죠.

지금 투기꾼들이 이득을 봐야 할 부분을 몰수한 거니 말이죠.

만약, 이것을 안 하면 아마 이 사건을 터트려 경매로 매물을 사들이고 재개발까지 해서 수익을 챙기려는 세력을 도우는 꼴이 될 수도 있어요

시장 경제가 중요하다고 하는데 이대로 둔다면?

전세제도에 무너질 국민의 수와 이로 자살을 하는 국민의 수는 엄청 날 겁니다.

거기에 시장에 잦은 정부 개입은 좋지 않다는 의견이 있지만 이런 부분의 형평성이 기울고 구조가 잘못되어 생긴 시장의 문제는 국가가 나서야 합니다.

미국 투자자의 관점에서 매크로 경제론의 개념을 적용해 볼 때, 한국의 부동산은 세 가지의 조건을 만족한다면 원래대로 돌아올 것입니다.

부동산 상승 조건

• 이번에 ‘디레버리징’ 사이클이 제대로 동작을 해서 부동산과 자산 가격이 정상 범위로 온 상태.

• 2022년에 보여준 한국의 외교력과 경제의 체력.

• 국회의 철저한 제도 개선.

위의 요건이 갖추어진다면 충분히 집값은 3~5년이면 회복을 할 것이라 보는데요.

정부는 채권을 통해 자본을 얻고, 재건축까지 한다면 막대한 이익과 재무건전성을 확보할 수 있는 기회와 명분을 얻는 거죠.

하지만, 위의 조건 조성을 규제해제나 세제 감면을 통해 방해한다면 일본의 잃어버린 30년을 우리가 겪을 것입니다.

개인적으로 지금 채권이 경매로 넘어가는 것은 이 일의 ‘진짜 몸통’을 놔두는 것이라 생각됩니다.

아마, 제가 이번 사건을 설계했다면 경매시장에 안 좋은 인식을 주고 사람의 관심이 덜할 때, 재개발에 필요한 매물을 얻을 거 같은데요.

이미, 건축왕을 사건만 봐도 건축왕에게 땅을 팔아 이득을 본 이해 관계자가 있을 것 같은데 이 부분은 나타나지 않고 있어요.

박근혜 대통령 시기부터 문재인 정부의 전임 경제부 관료나 부동산 쪽 관련 장관, 시의원들 등이 경매 시장에 개입을 하는 부분도 확인해볼 필요도 있어 보이는군요.

“이것은 어디까지나 시나리오에 불과하니 참고만 하세요.”

부동산 관련 업체의 책임:

이런 회수 기관을 만들면, 공인 중개사와 건축주들에게 압박할 명분을 가지게 되는데요.

이것은 윤리와 양심을 어겨 이 사달을 낸 주요 원인 중 하나인 공인 중개사와 부동산 업자, 건설업자들의 신뢰의 문제니 이번 전세 제도 악용에 대한 책임을 물 수 있게 되고, 이것을 명분 삼아 이문제가 해소될 때까지 소득세를 한시적으로 더 걷어 회수 기관의 운영에 쓰는 방안을 만들어 기관을 운영에 보태면 됩니다.

이왕이면 언론도 책임을 나눴으면 하지만 희망사항 일 것이고, 거기에 이번 재난을 안타깝게 보는 기업과 국민들의 기부도 있다면 더 좋겠죠.

아니면, 회수 기관이 채권을 발행하는 것도 좋은 방법일 겁니다. 위의 일부는 의무 매입을 하도록 하는 것이죠. 채권을 보유한 분들은 이 일이 잘된다면 배당식의 혜택을 볼 수 있을 거예요.

이러면 국민은 해당 업자들이 반성을 한다는 인식을 가질 테고, 자산의 신뢰도 회복에 도움이 될 수 있을 것이라 생각돼요.

소비자 보호:

전세의 경우 지금 전세 시장은 얼어붙어 있는데요.

이것은 전세 시장의 신뢰가 생기지 않아서입니다.

하지만, 회수 기관을 통해 정부가 보증을 한다면?

전세 시장도 다시 활기를 찾을 겁니다.

사실, 부동산의 경창륙은 저도 걱정되는 부분입니다.

여파는 중산층과 서민이 떠안아야 하기 때문이죠.

지금 전세입자는 그냥 살게 하고 다음 세입자가 들어오면 그 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 주고, 이분들도 잘한 게 없으니.

다음 세입자가 들어올 때 손해가 발생하는 부분 감내 해야겠죠.

보증금에 손해 본 부분은 정부가 1%~1.5 정도의 이자로 정책자금 대출을 해준다면 사기를 왜 정부가 보상하냐의 문제는 어느 정도 해소 될 것이고, 국가는 장기적으로 재정 수익을 얻을 겁니다.

이러면 역전세 리스크도 어느 정도 상쇄가 될 겁니다.

이러면 결국, 정부는 막대한 재정 건전성을 얻을 수 있게 됩니다. 제가 원한 해결책의 골자는 이랬습니다.

공인 중개사나 건설업자도 전부 사기를 치는 것도 아니고 정상적이고 윤리적인 분들도 많은데요.

이런 분들도 엄연한 사태에 피해자 중 하나이지만 목소리조차 못 내고 있는 상황입니다.

 이건 사기당한 금액을 정부가 떠안는 게 아니고 채권을 돈 주고 국가가 사는 것도 아니죠.

그냥 투기꾼의 소유를 국가가 가져오는 것뿐입니다. 결과적으로 투기꾼이 보려는 이득을 빼앗아 정부가 가지는 겁니다.

마치며,

참고로 지금 ‘전세 피해자 무이자 대출’은 가뜩이나 여러 리스크를 지고 있는 은행권에게 짐을 떠넘기는 겁니다.

개인적으로 지금 정부와 여당이 하는 것을 보면, 그냥 은행파산시키고, IMF까지 빠르게 가보자는 것 같은데요.(이번 무이자 대출은 여당의 안건이었죠.)

지금 유동성 위기는 단기나 IMF를 일으켜 채무탕감을 받고 그 빚은 세금으로 국민한테 돌리는 꼴을 보겠군요.

잘 생각해야 한다고 봅니다.

저의 해결책은 시나리오이며 하나의 가능성입니다.

이 의견은 뼈대에 해당하니 여기에 관련된 분들의 개선과 생각이 더해진다면 더 좋은 정책을 만들 수 있을 것입니다.

현재, 위의 정책을 추진하기 위해서는 크게 세 가지의 부분의 문제 해결이 필요해 보입니다.

• 법적 이슈: 채권이나 자산을 압류하는 것은 일반적으로 법적인 절차를 필요로 합니다.

불법적으로 획득한 자산만이 압류될 수 있으며, 이를 판단하는 것은 법원의 역할입니다.

 • 효과적인 규제 및 시행: 투기꾼들이 이익을 얻지 못하게 하려면, 이를 방지하는 강력한 규제와 효과적인 시행이 필요합니다.

그리고, 이들 규제가 적절하게 적용되고 이행되는지 모니터링하는 체계가 필요합니다.

• 투기와 정당한 투자 구분: 모든 부동산 투자가 투기는 아닙니다. 투기와 합법적인 투자를 구분하는 것은 매우 중요합니다.

혹시, 이 시나리오를 쓸지도 모르는 정책 입안자, 관련 전문가, 그리고 투표에 의해 선출된 대표자분들에게 바랍니다.

부디 국민을 생각해 주세요.