이물건을 낙찰받고 민박을 해볼가?
벌서 다음사업 구상중, 좀 셔야 하는데-
지난 3년간 고생한 총 사업비 800억 규모의 사업은 결국 공공사업인 LH 사업에 선정이 되었습니다. 물론 선정이 되었다고 끝난것도 아니고 앞으로도 협의-협상할것들이 남았습니다.
그럼에도 훨씬 심적 부담이 덜해졌고 실무적으로도 시간이 더 생기다보니 경매/공매/ 토지 지목변경등을 공부하고 있습니다.
종종 물건 분석하는 글을 올릴건데~ 진지하게 각잡고 하겠다는건 아니고(아니 할수도ㅎㅎ?) 이렇게 사업을 진행할수도 있겠다라는 글정도로 봐주시면 될것 같습니다.
경기도 김포시 통진읍 서암리 392-1
이물건은 248평의 토지이며 감정가 대비 50% 정도 다운이 되었습니다. 건물 연면적은 38평으로 넓은 마당들을(:도로도 포함되며 도로맞은편 두곳에 공터도 포함) 갖고 있다고 보시면 됩니다.
현재 최저가인 2.4억이 평당 100만원 이하인데 이 근처의 거래내역을 보시겠습니다.
21년도에 95만~100만원 / 22년도에는 250만원에 거래된것들을 볼수 있고 조금 나간 큰 도로는 평당 350만원(22년기준)에 거래 된걸 볼 수 있습니다. 바로 옆 토지인 250만원*248평 = 6억2천으로 처음감정가 5억보다도 높습니다.(22년에 부동산이 최고점- 그 이후 하락해서 인듯 함)
권리분석을 해보자면 -
1. 통진신협에서 2억을 19년에 대출을 받으셨고(120% 근저당설정) - 말소기준 권리
2. 권기주라는 분에게 4억이 근저당되어있으나 소명되고
3. 국세 체납이 있는데, 임차인이 없어 인수 되지 아니하며
4. 마찬가지로 임차인이 없어서 명도등의 골치아픈 일도 없습니다.
즉 이토지는 현재 최저가로 낙찰받아도 안전마진은 최소 2억이상으로 볼 수있습니다. 하지만-
단순히 낙찰 받아 매각하는것보다 저는 낭만이 있어서 아래와 같은 민박(농어촌or 한옥체험)사업을 운영하고 싶습니다.
낭만있는 숙박업
스테이나스러움 (경북 안동시 태화길 20-1)
해당숙소는 독채이며 노천욕, 대형빔 등 젊은연인이나 가족들이 선호하게 만들어졌으며 1박에 32~45만원 정도를 받습니다.
김포물건의 경우 주변에 관광지는 적으나 '강화도'를 들어가는 입구에 있고 주변5~7km내외 북,서,동 모두 바닷가를 점하고있습니다. 이게 조금 단점이 될수 있으나 위와 같은 컨디션의 숙소를(서울에서 가깝고) 평일 25만원 주말 35만원에 사용 할 수있다면 충분히 메리트가 있을 것 같습니다.
또 한 현재 49%인 2.4억이 이번에 한번더 유찰이 된다면 -> 4회차 34%로 최저가는 1.6억부터 시작이 됩니다.( 다음번에 1.7억으로 낙찰을 받는다고 하면 다음과 같이 계산이 됩니다.
토지가 충분히 커서 3채 이상도 가능할 것 같지만~ 일단 2채 기준으로 하면 아주 큰 수익은 아니지만 소소하게 투잡이나 지인들 여럿이 운영하거나 직접 사용해도 '낭만' 있을것 같습니다.
또 한 자기자본도 처음부터 7~8천이 필요한게 아니라. 최저입찰가의 10%만 있으면 됩니다. (이후 경락잔금대출)
이렇게 5년정도 운영할즈음 부동산 경기가 회복되어 평당 500만원에 매각한다면(건물포함) 약 12억 5천만원이 됩니다. 아주 보수적으로 400만원에 매각하더라도 10억에 매각을 할 수 있습니다.
그렇다면 7500만원을 투자해서, 2년안에 BEP가 달성되고(그 후 매년 3~5천수익) 엑싯할때는 대출금 상환하고 6.5억~8.5억의 수익을 올리게 됩니다.
종종 취미활동처럼 물건분석 및 어울리는 사업들을 그려보겠습니다.
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