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by 피플펀드 Jun 28. 2019

한 번에 정리하는 후순위 담보대출 개념과 특징

후순위 담보대출이란?


아파트 담보대출에 관심 있는 분들이라면, '후순위 담보대출'이라는 단어를 들어본 적이 있으실 텐데요. '후순위 담보대출'이란 이미 담보 대출을 받은 상태에서 추가로 대출을 받는 경우를 말합니다. '추가 담보대출', '2순위 담보대출'이라고 불리기도 하죠. 


그런데 왜 담보대출에는 선순위, 후순위 혹은 1순위, 2순위처럼 '순위'라는 말을 쓸까요? 사실 이것은 대출 실행 기관이 대출금을 회수할 때 권리와 연관이 있습니다.


만약 대출을 받은 사람(차주)이 대출금을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 금융기관은 대출금을 회수하기 위해 담보 물건을 경매나 매매로 처분하게 됩니다. 그런데 이때 선순위로 대출을 실행한 금융기관은 가장 먼저 대출금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 후순위는 말 그대로 선순위 다음이죠. 


후순위 담보대출이 금리가 높은 이유


이처럼 해당 대출에 대해 금융기관이 후순위로 권리를 행사할 수 있기 때문에, 금융기관에서는 후순위 담보대출을 선순위 대출보다 리스크가 높은 대출로 봅니다.


따라서 대출 금리도 이러한 리스크를 반영해 높게 책정이 되죠. 후순위 담보대출 취급 기관이나 진행 과정도 선순위 담보대출에 비해서 찾기 까다로울 수 있습니다.


물론 후순위 대출이라고 해서 금리가 모두 높고 과정이 어려운 것은 아닙니다. 담보 대출은 LTV, DTI 규제에 따라 대출 한도가 결정되는데요. 후순위 대출이 이 한도 내에서 이뤄질 경우 선순위 담보대출의 금리와 크게 차이가 없고 시중 은행에서 진행 가능합니다.


다만, LTV 비율이 높아질수록 리스크가 커지기 때문에 금리가 높아질 뿐만 아니라, 시중 은행에서 진행하는 것 역시 어려워집니다. 


후순위 담보대출, 언제 이용하면 좋을까?


선순위 담보 대출을 받은 상태에서 또 다른 자금이 필요하다면 소비자가 선택할 수 있는 방법은 1) 기존 대출에서 한도를 더 받아 신규 대출로 갈아타거나 2) 기존 대출을 두고 후순위 담보대출을 받는 것입니다. 그렇다면 후순위 담보대출이 유용하게 활용될 수 있는 경우는 언제일까요?  


더 높은 한도가 필요할 때  


    은행에서 저금리 담보대출을 최대한도로 받았으나 추가 대출이 필요한 경우  

낮은 신용점수 때문에 담보 대출 조건에 제약이 있는 경우


많은 분들이 주택 구매 시 대출을 받기 때문에 주택 보유자가 선순위 담보 대출 상품을 이용하고 있는 것은 일반적입니다. 하지만 살다 보면 자녀의 학비나 결혼, 병원비, 사업이나 투자자금 등 상당히 큰 목돈이 필요한 경우가 많습니다. 


하지만 최근 부동산 대출 규제 강화로 인해 기존 대출에서 한도를 높여 새 대출로 갈아타는 것이 쉽지 않은 상황입니다. 이럴 때 P2P 혹은 2 금융권에서 후순위 담보대출을 받을 경우, 추가 한도를 확보할 가능성이 높기 때문에 유용하게 사용할 수 있습니다. 최근에는 LTV 최대 85%까지 대출 한도가 나오는 상품도 찾아볼 수 있으니, 이를 잘 이용한다면 유리하겠죠?


또한 담보 대출이라 하더라도 금융기관의 신용평가 결과에 따라 대출 한도에 제약이 있을 수 있습니다. 사업자나 프리랜서 등 상대적으로 신용이 낮은 분들은 담보가 있다고 하더라도 대출이 어렵거나 한도가 낮을 수 있습니다. 


하지만 후순위 담보대출의 경우, 선순위 담보대출에 비해 대출 조건이 조금 더 완화된 상품이 있어 이를 이용한다면 필요한 대출 한도를 충분히 받을 수 있는 가능성이 높습니다. 


기존 대출 대환으로 큰 비용의 중도상환 수수료를 부담해야 할 때   


    필요한 금액이 소액이거나 짧은 기간 안에 상환 가능한 경우   

    신규 담보 대출을 받은 지 얼마 되지 않아 추가 대출이 필요한 경우   


담보 대출을 받을 때 고려해야 하는 것이 부대 비용인데요. 담보 대출 금액이 워낙 크기 때문에 부대 비용 역시 상당합니다. 따라서 대환을 할 것이냐 혹은 후순위 담보대출을 받을 것이냐를 고려할 때 이자 비용뿐만 아니라 부대 비용, 특히 중도상환 수수료를 잘 따져봐야 합니다.  


중도상환 수수료란 대출 약정 만기 이전에 대출금을 갚으면 금융기관이 소비자에게 부과하는 위약금 성격의 비용입니다. 보통 주택 담보 대출의 경우 10년 이상 약정을 하는데, 이때 3년 이내에 상환하는 경우 중도상환 수수료율을 경과기간 비율에 따라 부과합니다. 예를 들어 3년 이내에 갚는 중도상환 수수료율이 2%라면, 3년 중에 절반이 지난 시점에 대출금을 갚는다면 2%의 절반인 1%를 수수료로 내야 합니다.


만약 아파트 담보 대출 5억을 20년 만기로 대출받은 후 1년 6개월 만에 전액 상환하고 6억을 다시 받는다고 가정할 때, 위의 상황을 적용해보면 중도상환 수수료로 500만 원의 비용을 내야 하는 것입니다. 1%의 작은 비율이지만 대출금에 대입하니 상당히 큰 비용이죠? 


이러한 비용 부담 때문에 소액이 필요하거나 짧은 기간 안에 상환 계획이 있는 경우, 신규 담보 대출을 받은 지 얼마 안 된 상황에서는 선순위 담보대출은 그대로 두고 후순위 담보대출을 받는 것이 더 유리할 수 있습니다. 특히 요즘 주목받는 P2P 아파트 담보대출 상품은 중도상환 수수료가 없는 경우가 많아서 유동적인 상환계획을 가지고 있는 분들에게는 좋은 옵션이 될 수 있습니다.


후순위 담보 대출의 의미와 특징 등을 알아보았습니다. 후순위 담보 대출은 이자 부담이 높을 수 있는 단점도 있지만 선택의 근거와 상환 계획이 명확하다면 더 나은 옵션이 될 가능성도 있습니다. 대출을 받기 전 반드시 다각도로 검토하여 자신에게 가장 좋은 선택이 무엇인지 파악하여 현명하게 이용하시기 바랍니다.


LTV 최대 85%, 중도상환 수수료 無, 신용등급이 대출 금리와 한도에 영향을 주지 않는 후순위 담보대출 

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