Q. B 씨는 최근 임대인이 되었습니다. 30년 넘게 다닌 직장을 그만두고, 모은 저축과 퇴직금, 그리고 부족한 자금은 은행 대출로 마련하여 상가건물을 매수한 것입니다. 입지가 뛰어나서 다른 곳보다 임대수익률이 높은 상가건물을 어렵게 찾아내어 매매 계약을 체결했는데, 매수하자마자 임차인이 임대인끼리의 양도양수를 원하지 않아 계약을 종료하고 임대보증금을 반환해 달라고 요구하고 있습니다. 이처럼 상가건물이 매매되어 신규 임대인에게 임차인이 계약의 승계를 거부하고 중도해지를 요구하는 것이 가능할까요?
A. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인은 상가건물을 인수받고, 사업자등록을 신청하면, 그다음 날부터 제3자에게도 대항력이 발생합니다. 그리고 상가건물의 양수인 또는 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주됩니다.
따라서 상가건물의 양도(매매, 증여) 시 기존 소유자(임대인)의 임대보증금 반환 책임의무는 소멸하고, 임대인의 지위를 승계한 자(신규 임대인)가 임차인에게 임대보증금을 반환할 책임을 지게 됩니다.
하지만 임차인이 상가건물 소유권 변동에 기한 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우, 임차인은 상가건물의 양도 사실을 인지한 시점으로부터 상당 기간 이내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지하여 계약 종료를 요구할 수 있으므로 주의해야 합니다. (대법원 98마 100 결정)
주택 임대차보호법이 적용되는 주택 임대차의 경우에도 위와 같은 법리는 동일하게 적용됩니다. (대법원 2001다 64615 판결) 그래서 임차인은 주택이나 아파트 등이 양도될 때 임대인의 변경에 대해 이의를 제기하여 임대차 계약을 종료할 수 있습니다.
위의 법리는 상가건물이나 주택 등의 양도(매매, 증여)로 인하여 임대인이 변경될 경우에 적용되므로, 양도가 아닌 상속에 따라 임대인이 변경될 경우 임차인은 이를 이유로 계약을 해지할 수는 없습니다. 또한, 경매의 경우에는 임차인이 배당요구를 하고 이 사실이 임대인에게 통지될 때 임대차 계약은 해지됩니다. (대법원 97다 28407 판결)
즉, 임차인은 임대인 변경을 이유로 임대차 계약의 해지 권한을 가지게 되며, 만약 임대차 기간이 남아있더라도 계약을 해지할 수 있고, 그렇게 되면 기존 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환할 수밖에 없습니다.
매수인은 수익률이 좋은 임대차 조건에 있는 임차인을 기대하고 상가건물을 매입하는 것인데, 만약 임차인이 계약을 중도에 해지하고 나가게 된다면 기대했던 수익률이 무너질 수밖에 없습니다. 이로 인해 매매 계약이 해제되거나 손해배상 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 일부 매도인의 경우, 임차인이 영업 부진을 이유로 중간에 임대차 계약을 해지하고 싶다는 의사를 계속적으로 밝혀왔음에도 불구하고, 이를 매수인에게 고의로 숨기는 경우도 있습니다.
그래서 상가건물의 매수인은 사전에 임대보증금, 임대료, 관리비가 주변 시세와 면적 대비 적정한 수준인지, 임대료는 선불 또는 후불인지, 임대 초반에 렌트프리가 제공되었는지, 매월 발생하는 임대관리비, 수도광열비 등 고정비용을 충분히 감당할 수 있을 만큼의 매출이 일어나고 있는지, 임대료가 연체된 적은 없는지, 기타 상가건물에서 발견된 문제점은 없는지 등을 꼼꼼하게 확인한 후, 매매계약 체결 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
상가건물의 매수인은 임차인의 계약 유지 여부를 반드시 확인하여 공실 위험을 최소화해야 합니다. 그리고 매매계약 시 "임차인은 임대인 변경과 임대차 계약 승계에 동의한다"는 내용의 동의서(확인서)를 매매대금 잔금일까지 제출하며, 그렇지 않으면 계약을 무효로 한다는 취지의 특약조항을 매매 계약서에 명시하는 것을 권장합니다.
