법규위반과 변경에 대한 확인 / 주차대수 체크

리모델링의 체크포인트

리모델링 프로젝트는 신축과 비교해서 신경써야 할 부분들이 많습니다. 신축건물은 건물이 없는 나대지나, 기존 건물을 철거 멸실한 후에 새로운 건물을 짓기 때문에 단순히 현행 법규를 지키면 됩니다. 하지만 리모델링은 생각해야 할 요소들이 무척 많습니다. 오늘 글은 그 중에서도 법규적인 문제와 주차대수에 대해서 다뤄보려고 합니다.

1. 법규위반과 변경에 대한 체크

2000년대 이전에 지어진 건물들은 불법행위를 한 건물들이 많습니다. 당시에는 준공검사 과정이 지금처럼 면밀하지 않았 것 같습니다. 리모델링 프로젝트를 진행하면서 구청에 보관되어 있는 도면과 전혀 맞지 않는 건물들도 많이 보았습니다. 건폐율을 어기고 크게 지어진 건물, 도로폭 확보 등의 건축선을 어기고 지어진 건물, 심지어는 주변 필지의 대지경계선을 침범한 건물들도 있습니다(물론 이런 경우는 극단적인 케이스이긴 합니다).

특히 80~90년대에는 다세대, 단독주택 건물에 한해 돌출된 외부 계단을 건축면적에 포함하지 않도록 되어 있었습니다. 현재는 전부 다 포함하도록 되어 있는데요. 원칙적으로 이런 건물은 리모델링을 위해 건물을 건드리기 전부터 이미 건폐율을 오버하고 있는 셈입니다. 또 자주 언급되는 케이스는 계단입니다. 최근 법규는 계단 상부의 바닥면적 합계가 200제곱미터 이상이면 계단의 내부폭을 1.2미터 이상으로 하도록 규정하고 있습니다. 하지만 예전 건물들은 이러한 규정을 지키지 않는 경우가 많죠. 계단 같은 경우는 이미 만들어놓은 구조체라 공사를 통해 폭을 늘리기 힘든 경우가 많습니다. 이렇게 법규를 엄밀히 적용하면 풀어가기 어려운 경우가 많기 때문에 이런 부분들은 인허가를 진행하면서 담당 공무원과 협의하면서 풀어가야 하는 경우가 많습니다.

건축법은 '기존 건축물의 특례'라고 하여 리모델링 건물에 특혜를 주도록 되어 있습니다. 이 법규의 골자는 '예전 건물이 예전 법규에 맞춰 지어졌는데 법이 바뀌어 불법이 된 것은 OK다. 하지만 증축하거나 철거 후 새로 지어지는 부분은 현행 법규에 맞춰 지어야 한다'는 것입니다. 쉽게 말해 기본 원칙은 '옛날 부분은 옛날 법규로, 새로 만드는 부분은 새 법규로' 입니다. 바꾸어 말하면 당시에도 불법이었던 것이 당시에는 묵인되었다고 하더라도 지금이라고 그냥 넘어가기는 쉽지 않다는 것입니다.

위반 건축물에 대한 처리는 건축주의 재산권이 달린 문제이기 때문에, 정확한 원칙에 따라 처리되지 않는 경향이 있습니다. 어떤 건축물이 위반 건축물이라고 해서, 그러한 사실을 모르고 산 건축주가 리모델링을 할 때 위반부분을 제거해야 된다거나 재산상의 피해가 생긴다고 하면 받아들일 건축주는 그렇게 많지 않을 것입니다. 이러한 사항들을 잘 정리해서 담당 공무원과 협의를 진행해야 합니다. 다만, 새롭게 지어지는 증축 부분에 대해서는 정확히 현행 법규에 따라 합법적으로 지어져야 하겠죠.

기존 건축물에서 준공이 난 이후에 불법으로 증축이 된 부분이 있을 수도 있습니다. 일조사선으로 깎여진 베란다 부분에 불법증축을 하거나 옥상에 증축을 한 경우 등이 대표적인데요. 이러한 부분은 준공 이후에 불법행위를 한 것으로, 눈에 바로 보이는 것이기 때문에 불법적인 부분은 철거를 하고 리모델링을 진행하는 것이 좋습니다.

건축주 여러분이 기존 건물을 보고 바로 '불법이다'라고 인식하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만 최소한 대지 경계선 안에 건물이 잘 들어가 있는지 정도는 확인하는 게 좋을 듯 합니다(토지공사의 경계측량을 통해 확인이 가능합니다). 어느 정도의 불법은 인허가 과정에서 공무원과 협의하면서 넘어가볼 수 있지만, 너무 심한 불법 사항은 시정 조치가 나올 수도 있기 때문입니다. 그럴 경우 증축이나 보강, 구조체를 건드리는 '대수선' 행위를 하지 않고 마감재 정도를 교체하는 소규모 공사의 수준으로 전환하는 게 나을 수 있습니다. '대수선'을 하지 않으면 인허가를 받지 않아도 되고, 그렇다면 불법 건축물에 대한 사항이 이슈가 되지 않기 때문입니다. 다만 공사를 진행하는 도중에 소음이나 분진 등으로 주변 이웃들에게서 민원이 발생해서 구청에 신고가 들어갈 수 있기 때문에, 이 부분은 신경을 써야 할 것입니다.

2. 주차대수의 확인

예전에 지어진 건물들은 주차대수가 적거나 아예 없는 건물들이 많습니다. 최근 몇 십년간 라이프스타일이 크게 바뀌어 이제는 차가 없는 집이 없고, 한 집에 2~3대의 차를 가지고 있는 경우도 흔하죠. 그러다 보니 법규 역시 주차대수를 늘리는 방향으로 바뀌었는데요. 도심지에서는 가뜩이나 좁은 땅에 간신히 건물을 만드는 경우가 많은데, 주차대수를 추가로 확보하려고 하면 아예 계획이 나오지 않는 경우도 많습니다.

법규에서는 증축 또는 용도변경이 된 부분에 대해서만 주차대수를 다시 산정하도록 되어 있습니다. 예전 부분은 예전 법규로 산정된 주차대수를 그대로 인정해주는 것입니다. 즉, 증축 또는 용도변경되는 면적이 주차대수 1대 증가분보다 적다면 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다. 서울을 기준으로 보통 근린생활시설 134제곱미터당 1대의 주차를 해야 하니, 134/2 = 67 제곱미터, 약 20평 정도는 주차대수의 증가 없이 증축이 가능합니다. 이것보다 큰 규모로 증축을 한다고 하면 주차대수를 늘려야만 합니다.

또한 사용승인이 난 지 5년이 지난 1천 제곱미터 미만의 건축물을 용도변경할 경우엔 주차대수를 늘리지 않아도 됩니다(다가구, 다세대로 바꾸는 경우는 제외). 리모델링을 생각하는 거의 모든 건축물은 5년이 지난 건축물이고, 대부분의 건축주들은 1천 제곱미터 미만의 소규모 건축물을 생각하기 때문에 대부분의 경우 기존 건축물의 용도변경에 따른 주차대수 증감은 생각하지 않으셔도 될 것 같습니다. 즉, 증축에 따른 주차대수의 변동만 확인하면 되는 경우가 많습니다.

또 하나 생각하셔야 할 점이 예전보다 주차구획의 크기가 바뀌었다는 것입니다. 2017년에 주차구획의 크기가 2.3 x 5 미터에서 2.5 x 5미터로 커졌기 때문에, 예전 주차장 구획에 커진 주차장을 넣을 수 없는 상황이 된 것입니다. 주차대수가 예전보다 늘어난다고 하면 늘어난 만큼의 주차장은 확장형 주차장의 구획을 적용해야 하겠지만, 예전 기준의 주차장을 억지로 크게 만들긴 힘들겠죠. 예전에 만들어진 주차장 역시 예전법 기준으로 넘어가는 경우가 많습니다. 이 부분 또한 담당 공무원과의 정확한 확인이 필요합니다.

------

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

​OPEN STUDIO ARCHITECTURE
글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소

김선동
Kim Seondong
대표소장 / 건축사
'건축가의 습관' 저자
Architect (KIRA)
M.010-2051-4980
EMAIL ratm820309@gmail.com
www.openstudioarchi.com

#글쓰는건축가의건축일기 #건축일기 #건축에세이 #건축이야기 #글쓰는건축가 #건축설계 #건축디자인 #건축사사무소 #오픈스튜디오 #젊은건축가