LH직원 땅투기,혁신도시,신도시 조사하면 더 나온다^^
LH땅투기, LH직원땅투기, LH공사땅투기, 국회의원 땅투기
(* 본 글은 2020년 출간된 바보아저씨의 인생백과사전 "가상화폐보다 땅투기가 쉬웠어요!" 책 내용을 그대로 가져온 것입니다. *)
-> 결론은 3기 신도시 "만" 전수조사 지시 ^^
-> 가덕도 땅투기는? 지방 혁신도시 땅투기는? 제주도 신공항 부지 땅투기는?
-> 국가 전체를 전수조사 할 생각은 안하고, 3기 신도시만 전수조사 한다고 국민 또 속이는 중 ㅋㅋ
민감한 내부정보라 책에는 빙빙 둘러서 쓰고
그동안 말 안해왔는데,,, 이제는 말해도 되겠다... ^^
"LH 직원들이 보금자리론 나왔을 때 가장 많이 서울에 집을 샀다더라" 카더라
-> 실제 변창흠이 강남에 60% 보금자리론 영끌함
"LH 직원들이 가장 앞다투어 땅투기를 한다더라" 카더라
-> 실화 현실로 ^^
"토지 수용법은 악법이다"
-> 같이 근무했던 LH공사 차장님께서 실제로 했던 말
^^
2억 + 대출 8억 -> 10억 땅 사서
10배 오르면 -> 바로 100억 됩니다.
2억으로 손쉽게 100억 만드는게 진짜 부자들 나으리들 땅투기 방법입니다.
(양도세 전 차익을 말해요)
서민들은 이런거 모르고 아파트 부여잡고 돈 벌려고 하는 거죠.^^
바보아저씨의 경제이야기 책 - 진짜 부자들의 땅 투기 방법 中과연... LH 직원들 만의 문제일까...? ^^
지금 쯤 모여서,,, 어디까지 처벌하고 + 여론전 하고 + 국민 속이고 + 프레임 전환하고 + 꼬리자르기 할까...
대책 회의 중이시겠지... ^^
-> 결론은 3기 신도시 "만" 전수조사 지시 ^^
-> 가덕도 땅투기는? 지방 혁신도시 땅투기는? 제주도 신공항 부지 땅투기는?
-> 국가 전체를 전수조사 할 생각은 안하고, 3기 신도시만 전수조사 한다고 국민 또 속이는 중 ㅋㅋ
니들도 다 땅투기 했으니까... ^^
(출처: 2019.6.19 PD수첩 방영 中)
국회의원이 투기한 땅 평당 5만원 -> 100만원 실화
서민들은 땅으로 돈 못법니다.
왜냐면 진짜 부자들은 내부정보로 저렇게 땅 튀기 하는 거거든요.
등기부등본 열어보세요.
이미 오래전에 대출받아서 근저당 잡고 손바뀜 다 되어 있습니다.
그냥 등기부등본 열어보시면 됩니다. ^^
그리고 은행가면 전-답-나대지는 75~80% 다 대출 나와요.
아파트 처럼 방 소액임차보증금 빼기 없습니다.
2억 + 대출 8억 -> 10억 땅 사서
10배 오르면 -> 바로 100억 됩니다.
2억으로 손쉽게 100억 만드는게 진짜 부자들 나으리들 땅투기 방법입니다.
(양도세 전 차익을 말해요)
서민들은 이런거 모르고 아파트로 돈 벌려고 하는 거죠...
땅 투자 방법, 토지담보대출, 땅담보대출, 담보인정비율의 마법 - 바보아저씨의 경제이야기
부동산 투자는... 땅 투기가 최고입니다. (아파트 투자는 사실 알고보면 먹을게 별로 없는 투자에요.)
(본 글은 현업 및 실무 경험자가 국민들을 위해 작성한 폭로성 연재글입니다.)
(글 내용 및 아이디어 도용 하지 마세요. 무단전재 및 배포 No No)
진짜 부자들의 부동산 투자, 땅 투자의 원리와 비밀
- 땅 투자 방법 - 토지담보대출, 땅담보대출, (담보인정비율의 마법)
- 내부정보 없는 서민들도 따라할 수 있는 현실적인 땅 투자 방법
오늘은 그동안 거의 5개월 간 묵혀두었던,,, 땅 관련 연재글을 다시 이어가 보려고 합니다.
사실 책 2권에 이 내용을 일부 실었는데요. 책은 누구나 편하게 읽을 수 있는 대중 경제서적을 목적으로 집필을 한 것이라,,, 최대한 내용을 일반화해서 땅 투자 기본적인 원리만 다루었습니다.
오늘은 책 내용에 이어서요. 실제적으로 내부정보 접근이 힘든 일반인 서민들이 어떻게 땅 투자를 할 수 있는지 그 방법을 알려드리려고 이렇게 연재글을 쓰게 되었습니다.
지방에 전문직 분들이나 토지 기반시설 시공하시는 분들이 사전에 지역지구 조례 용도변경이나 토지 개발 정보를 미리 알고 땅 투기를 하는 경우가 굉장히 많습니다.
박봉으로 월급도 얼마 되지 않는 직장인이 땅 담보대출이 10억이 넘게 잡혀있는 분들도 많이 봤습니다.
20억 넘는 대출자도 봤습니다.
예전에는 회계부서, 돈 만지는 부서, 인허가 부서로 발령나면 가족 재산을 다 공개해야 되는데요.
사전에 그 외 보직에서 일할 때 땅으로 튀겨먹고 그전에 은퇴해 버리는 전략을 대놓고 쓰는 경우도 있었다고 합니다. 예전을 말하는 겁니다. (지금도 있을까요? 그건 모르겠습니다.)
어떻게 저렇게 무지막지하게 대출이 가능하냐면 말입니다.
아파트 담보대출의 경우 지방은 80% 인정받습니다. 서울은 40% 밖에 인정을 못 받습니다. (LTV 40%), 그리고 아파트를 사려고 대출을 하면 가계대출로 취급을 해서 최장 30년까지 해놓고 원금을 나눠서 값아야 합니다. 2억 대출에 30년만 잡아도 매달 원리금 80만원 넘어가죠. 직장인들 상당히 부담됩니다.
그런데 토지대출 한번 볼까요.
토지의 경우 최대 80% 담보인정 받을 수 있습니다.
여기에 아파트처럼 소액임차보증금 차감 같은것도 없어요.
담보인정비율 80% 지역의 1억짜리 땅이면 80%인 8천만원 그냥 전부 대출이 가능하는 뜻입니다.
더구나 토지(전-답-임야)의 경우는 소득상환능력 DTI 이런것도 아파트 보다는 수월하게 따지는 경우도 있습니다. 소득이 없어도 카드사용액, 연금소득액, 건강보험료 납부액 등으로 추산해서, 소득을 간접증빙할 수 있으면 그냥 대출이 나가는 경우도 많이 있습니다.
더구나 땅 담보대출은,,,
80% 대출내면서 원리금 상환을 안해도 됩니다.
일시상환대출로 10년동안 걸어놓고 이자만 계속 내면서 버틸 수 있다는 뜻이에요.
(땅 투기가 무지막지하게 레버리지로 가능한 게 이 이유임)
추가로 전-답 같은 농지같은 경우는 추가 우대금리를 주는 은행들도 있습니다.
토지 이미지 (한국관광공사 무료제공 2019.02.14) - 본 글과 해당 지역은 전혀 연관성이 없습니다.그러니까요....
개발호재가 있는 확실한 정보의 땅은,
내돈 20%만 들고 감정가의 80% 대출 몰빵해 놓고,
10년 동안 3%대 이자만 내면서 버티다가
팔아먹으면 그만이었다는 뜻이 되는 것이죠.
그 결과 제 지인은 지방 개발호재 미리 알고 본인돈 2억으로 대출받아 땅사서 단번에 30억 만들었고, 자주오시는 아는 세무사 사모님은 대출받아 제주도 평당 10만원에 2000평 사서 평당 120만원에 매도 한 경우도 있습니다.
이상 진짜 부자들이 땅 투기를 많이 할 수 있었던 이유
이렇게 폭로해 드립니다.
이거 알기 시작해 재미본 사람들은 지방 혁신도시니, 제주도니, 서울 강남이니, 집값 많이 오른다는 분당 아파트 같은 투자는 사실 먹을게 없다고 생각을 합니다. 부동산 투자는, 땅 투기가 최고라고 생각을 하지요.
이러한 이유로 부동산 하실 때는
- 댓글로 주신 의견처럼 수출 상황 중요합니다. (거시적 경제환경 지표)
(수출계약증가 -> 선물환매도계약증가 -> 은행외화차입 -> 외환시장환전 -> 원화유동성증가 -> 물가,부동산,임대료,임금증가 선순환되는 구조라 그렇습니다.
- 정부의 부동산 세금 정책이나 규제 정책은 누구나 아는 간접 정보일 뿐입니다.
- 진짜 정보력이 생명입니다.
(해당지역 개발호재 및 지역지구 조례 변동사항이 되서 토지이용규제 장부상 용도 변경, 행위제한 변경, 종 변경 등 이런 정보를 말하는 겁니다.)
토지이용규제정보 (예) - 강남구 대치동 은마아파트
토지이용규제정보서비스 - 대치동 316 은마아파트 조회필지 하나를 놓고 예를 들어 보겠습니다. 해당 필지는 강남구 대치동 316번지 은마아파트의 토지이용규제 정보입니다. 지역, 지구 조례에 의거하여 도시지역, 3종주거지역, 중심지미관지구, 개발행위허가제한, 과밀억제권 등등 걸려 있습니다.
물론, 전국의 약 7,000만 필지에 다양하게 걸려 있는 토지이용규제 상, 행위제한은 정당한 명분(?)만 만들면 얼마든지 변경이 가능합니다. 예를 들어 2종 주거지에서 -> 3종 주거지로 변경되면 용적률이 대폭 상향되기 때문에(높게 지을 수가 있기 때문에) 땅값이 폭등할 수 밖에 없는 것이죠.
최근에 서울 및 수도권의 그린벨트를 해제해서 그 자리에 아파트를 지어 집값을 잡는다고 정책이 나온다는 뉴스들 많이 보셨을 겁니다. 그런데 그 와중에 과천, 의왕지역 택지개발 정보가 사전에 유출되었고, 실제로 해당지역 필지 시세가 폭등하고 필지를 쪼개서 사고 팔고 거래해서 크게 문제가 되기도 했습니다.
실제로 저렇게 명분을 만들어 그린벨트를 해제하거나, 지방 지역에 철도 노선이 새로 생기거나, 터미널이 이전 된다거나, 공항이 새로 지어진다거나, 지하철 역이 새로 생기거나, 신시가지 개발이나, 신도시 및 기업도시 혁신도시 이전 과정에서 해당 지역 어느 필지에 정확하게 역이 생기고, 터미널이 생기고, 핵심 상권이 형성되는지 해당 입안자나 관련 현업 이해 관계자들은 내부 정보를 아는 경우가 참 많습니다. 높은 자리 임명은 감찰을 많이 하고, 국회에서 인사청문회를 하고 하면서 검증을 해 높은 도덕성을 요구하는 이유가 바로 이런 부분들 때문이겠지요.
개발 호재가 있는 땅 확인하는 방법
살고 계시는 지역에 보시면 “어디에 도로가 새로 생긴다더라”, “어디에 상권이 새로 생긴다더라”, “어디 산 임야를 용도 변경해서 다 밀고 무얼 짓는다더라”, “어디에 터미널이 새로 이전된다더라” 등등 지역사회에 이런 카더라 소문이 돌기 시작하는 경우, 일반적으로는 국토부나 지자체에서 공고되는 도시개발계획정보나, 해당 지자체 지역지구 조례 같은 정보조회를 통해 용도 변경 계획을 확인을 하는 것이 일반적입니다.
그러나 실제로는 그 이전에 이미 해당 개발 예정지 땅은 손바뀜이 일어나 있는 경우가 대부분입니다.
이런 의심지역의 경우는요. 그 거점지역 주변의 맹지가 아닌 도로 주변의 땅을 중심으로 10~30개 필지 정도를 등기부등본 열람을 그냥 해보시는게 확실합니다. 열람료는 필지 당 700원입니다. 10개 필지면 7,000원, 30개 필지면 21,000원 정도 들어가지요. 지역이 어느정도 타겟팅 되면 10~20~30개 필지만 열어봐도 대번 답이 나옵니다.
1~2만원 정도 돈을 들여서 해당지역의 수십개 필지 등기부등본을 열람해 보면요. 그 지역의 어느 필지가 손바뀜이 일어났는지 정확하게 보인다는 뜻입니다. 등기부등본 갑구의 소유권 변동사항, 그리고 을구 근저당 채권최고액을 통해 땅 주인이 언제 바뀌었는지 바로 확인할 수 있구요. 또한 개발호재가 있는 땅은 등기부 소유권 변동이 일어나는 시점에 어김없이 은행에 근저당 잡히고 크게 대출을 받으면서 땅 주인이 바뀌는 경우가 대부분입니다.
앞서 말씀드렸듯이, 토지의 경우는 은행에서 소액임차보증금 차감도 없이 땅 감정가의 70~75~80% 대출이 막 나옵니다. 그것도 원금상환없이 이자만 내는 대출로 말이죠. 따라서 10~30여개 필지를 조회하고, 온나라부동산 포털이나 토지이용규제정보시스템 홈페이지에서 간단하게 (땅 면적 x 공시지가)를 곱해서 시세 및 감정가를 간접 추정을 할 수가 있구요. 해당 땅의 등기부등본 을구 (근저당 채권최고액 / 12 x 10) 이렇게 계산을 하면 실제 대출받은 금액입니다. (은행은 대출원금의 120% 근저당을 잡습니다.)
따라서 감정가(또는 공시지가) vs 근저당채권최고액을 비교만 해보면 해당 땅이 손바뀜이 일어나면서 공시지가 대비 어느정도 수준의 대출을 받았는지 알 수가 있어요.
지금까지 설명드린 내용을
이해를 쉽게 하기 위해 땅 투기 전 -> 땅 투기 후 등기부 등본 사례를 놓고 설명을 드리겠습니다.
[시골 땅 투기 전 등기부 등본 상황 - 5000 ㎡ 필지 / 공시지가 10만원 가정]
땅 투기 전 등기부등본 - 부자 간 상속만 이루어지고, 융자는 전혀 없다.[시골 땅 투기 후 등기부 등본 상황 - 5000 ㎡ 필지 / 공시지가 10만원 가정]
땅 투기 후 등기부등본 - 등기부등본 을구,,, 느닷없이 손바뀜 + 큰 대출 발생[5000 ㎡ 필지 / 공시지가 10만원 / 등기부 등본 근저당 4.8억 설정]
이렇게 되어 있는 토지가 있다고 가정하고 설명을 드릴께요.
- 5,000 제곱미터 필지
- 제곱미터 당 10만원 공시지가 라고 한다면
- 그 땅은 공시지가 기준 5억 짜리 땅입니다.
- 그런데 상속 및 증여만 일어나던 시골 땅이 언제부턴가 갑자기 손바뀜이 일어났고, 등기부등본 채권최고액이 4.8억원 잡혀 있다면? -> 해당 필지는 5억 공시지가에 4억원 은행 최대 담보인정비율 80% 대출을 받으면서, 누군가 땅을 매수한(투기한) 경우가 된다는 뜻입니다. (물론 실제 토지 감정가는 5억 보다 높을 가능성이 많습니다. 이런 경우는 등기부등본 근저당 채권최고액이 공지시가를 훨씬 넘는 경우도 있습니다. 이것도 확인을 해보세요.)
특정 한 개의 필지 뿐 아니라, 주변 지역의 다수의 필지에 이렇게 크게 대출이 일어나면서 + 손바뀜이 일어난 경우가 많다면 -> 해당 지역이 개발 호재가 있는 지역일 가능성이 매우 높아 집니다.
[토지 공시지가 확인할 수 있는 사이트]
- 온나라부동산포털(SEE:REAL): https://seereal.lh.or.kr
- 토지이용규제정보서비스(LURIS): http://luris.molit.go.kr
[등기부등본 근저당 채권최고액 설명]
- 공시지가 5억 땅에 근저당 채권최고액 4.8억 잡힌 경우,
- 은행은 4억 대출해주고 120% 근저당 4.8억 설정한 것입니다.
- 따라서 공시지가 5억의 80%, 4억 대출이 발생한 것으로 추정할 수 있습니다.
주변의 다른 지역 필지도 비슷한 시기에 등기부등본 소유권이 손바뀜이 일어났고 해당 지역이 도시개발계획에 실제로 잡혀 있다면 그 땅은 오를 가능성이 매우 높은 땅으로 추정할 수가 있게 되는 겁니다.
등기부등본의 소유권 변동 정보와 근저당채권최고액(은행대출) 설정은 거짓말을 할 수가 없습니다. 땅 투자를 했다는 명확한 증거가 되는 것이지요.
실제로 은행에서 토지담보대출 연장 업무를 해보면 이런 사례가 참 많이 보입니다. 왜냐면 해당 지역의 토지담보대출은 해당 지역의 시중은행 지점에서 대부분 관리를 하고, 또한 1년 마다 연장처리를 해야 하기 때문에 필히 1년 마다 등기부등본을 열람해서 이상한게 잡혀있는 건 없는지 (소유권 변동, 압류, 세금체납 등) 확인을 하고 연장을 합니다.
일반인 분들은 이렇게 정보 접근이 불가능하기 때문에 개발예정 의심 지역의 유력한 지역이 의심이 되신다면,,, 주변 필지 등기부등본을 여러 개 통으로 조회 및 열람해서 위와 같은 방식으로 역으로 추정해 볼 수 있다는 뜻입니다.
진짜 부자들이 비자금으로 땅 투기를 하는 방법
물론 여기까지는,,, 내돈 20% 들고 + 대출 80% 끼워서,,, 개발정보를 바탕으로 투자하는 아주 순수하신(?) 분들의 방법을 이렇게 알려드린 거구요...
실제 진짜 부자들이 땅 투기를 한 지역의 등기부 등본은 저렇게 순진하게 은행 근저당만 잡혀있지 않은 경우도 많습니다. 예를 들면 3개의 필지 땅이 있습니다. 등기부 등본을 열어봤더니...
1번 땅 A가 매수 -> B가 근저당
2번 땅 B가 매수 -> C가 근저당
3번 땅 C가 매수 -> A가 근저당
이런식으로 되어 있다는 거죠... 개발호재 위의 노란자위 땅을 같이 사놓고,,, 서로 팔지 못하게 상호 근저당을 잡는 방식이 바로 그것입니다.
투기가 일어난 1번 땅 - A가 땅을 샀는데 느닷없이 B가 근저당을 잡아놨다.
투기가 일어난 2번 땅 - B가 땅을 샀는데 느닷없이 C가 근저당을 잡아놨다.
투기가 일어난 3번 땅 - C가 땅을 샀는데 느닷없이 A가 근저당을 잡아놨다.1번 땅 A가 매수 -> B가 근저당
2번 땅 B가 매수 -> C가 근저당
3번 땅 C가 매수 -> A가 근저당...
요렇게 같이 땅 투기를 하고,,, 서로 팔지 못하게 상호 CROSS-근저당을 잡아 놓고 서로 팔지 못하게 투기를 하는 방식입니다. (사실 이 방식은 아주 높으신 분들이 실제로 투기를 하는 방법입니다. 방송 시사 고발프로에 심심치 않게 등장하는 수법인데요... 아는 사람은 대번에 알고, 모르는 서민들은 이해를 잘 못하는 방식입니다.)
진짜 핵심 내부 정보로 이루어지는 땅 투기는 이렇게 대출없이 땅을 사서,,, -> 서로 근저당을 잡아 놓은 경우가 많습니다. (땅을 매수한 돈은 정말 깨끗한 돈이 맞겠죠? 제발 그러길 바랍니다...)
땅 투자는 혼자 하는게 아니라 같이 하는 것,,,
개발 호재 의심지역이라고 생각된다면요. 지인들 5명 정도만 모여서 각각 7,000원~14,000원 만 들여서 해당 지역의 등기부등본 10~20개씩 열람해서 취합을 해보면요. 5명 이니까 50~100개 등기부등본 열람이 가능합니다. 이 정도 필지 숫자면 왠만한 시골의 마을회관 있는 한 마을 전체의 도로 주변 필지들 이상의 방대한 면적을 모두 열람이 가능할 정도 양이 됩니다. 투기가 진행되고 있는 지역은 등기부등본에 공통점이 발견이 됩니다. (오랫동안 시골에서 대대로 상속 및 증여만 일어나던 땅이 갑자기 대출(근저당)이 크게 일어나면서 엉뚱한 주인으로 손바뀜이 일어난다는 뜻입니다.)
실제로 이런 방법을 활용하여 돈을 크게 버신 지인분들이 상당히 좀 계시는데요. 실제 투기가 일어난 필지를 놓고 설명을 드리고 싶은 마음이 굴뚝 같으나,,, 실제 사례를 책에 직접 언급하기는 곤란한 부분이 있어 이렇게,,, 여기까지만 알려드리겠습니다.
결론은요,,, 내가 직접 주말에 시간들여 찾아가 밟아보고 결정하는 것이 땅 투자의 정석입니다. 이건 누구도 부정할 수 없어요. 그러나 땅을 밟아보지 않아도,,, 등기부등본 확인만으로 투기 의심지역은 얼마든지 확인할 수가 있다는 뜻입니다. (보통은 저렇게 손바뀜이 크게 일어난 지역은요... 몇 년 후에 대대적으로,,, 그리고 가시적으로 큰 호재가 뉴스에 나오더군요...)
토지+건물 이미지 (한국관광공사 무료제공 2019.02.14) - 본 글과 해당 지역은 전혀 연관성이 없습니다.토지담보대출 및 토지에 건물을 올리는 경우
우선 토지는 나대지, 농지(전,답), 전원주택지 등 용도에 따라 대출 한도가 달라집니다. 이 용도에 따라 은행 자체적으로 땅에 대해 담보인정비율을 달리 두는데요. 대부분 맹지가 아닌 주택 건축이 가능한 택지의 경우는 70~75~80% 담보인정비율 인정이 가능합니다. (땅 감정이 1억 나와왔으면 7000만원~7500만원~8000만원 사이 대출이 가능하다는 뜻입니다.)
땅의 경우는 일단 공시지가는 최저 기준가격으로 깔고 시작을 합니다. 분양가 매매가도 참고사항입니다. 은행에서는 땅은 아파트처럼 시세가 정확하게 나와있지 않아서 외부감정평가법인에 맡겨서 감정을 의뢰합니다. (아파트는 KB시세로 그냥 산정하는데 땅은 공신력을 위해서 감정을 맡겨요)
그래서 토지감정가를 잘 받는게 중요한데요.
원하는 대출금을 말하면 은행에서 그거 감안해서 감정가 잘 나오는 감정평가법인에 감정을 역으로 의뢰할 수도 있습니다.
예를 들어
- 땅 감정가가 4억 나왔고, 현재 매매가가 4.3억이고
- 해당 지역 땅의 담보인정비율이 80%라면
=> 실제 대출 가능 금액은 4억의 80% = 3.2억이 됩니다.
=> 담보인정비율 70% 지역이라면 2.8억 대출이 가능하다는 뜻입니다.
집처럼 사람이 살지 않으니 소액임차보증금 차감 이런 것은 전혀 없습니다.
만약 땅 위에 창고나 집이나 건물을 짓겠다고 한다면?
그래서 건축할 때 돈이 더 필요하면요. 건물 건축 후 후취담보 조건으로 추가 대출도 가능합니다. 이 부분은 은행에서 상담을 받고 진행해야 합니다. 재량 껏 해주거든요. 보통은 내땅이 온전하게 있는 상태에서 -> 건축을 하려는 경우 -> 대출을 후취담보 조건으로 받고 준공 후 은행은 토지 + 건물 모두에 근저당을 잡습니다.
땅 용도가 일단 중요하구요. (땅 용도에 따라 대출가능비율이 달라집니다. 담보인정비율)
건물이 어떤 종류로 올라가는지도 중요합니다. (건물 용도에 따라서도 건물에 대한 대출가능비율이 달라집니다.) 이런 걸 은행에서 확인을 해야 합니다.
무슨 용도인지, 주거용인지, 창고형인지, 근생인지, 상가인지,,, 예를 들면 나대지 담보인정비율 80% 인지만,,, 건물은 주거용 80%, 근생 75%, 상가 65% 이런식으로 건물의 용도, 토지의 용도에 따라 은행에서 나갈 수 있는 최대 대출한도가 달라져요.
은행에서는 토지와 건물의 용도 및 감정가를 계산해서 -> 토지 건물 각각의 대출가능비율을 면밀하게 계산해서 대출을 얼마 해줄지 결정을 합니다.
그럼 정리하면서 토지위에 건물을 올리는 경우, 2개의 사례를 들며 정리를 해보겠습니다.
[예시1) 나대지 위에 + 상가 건물을 올리는 경우 - 대출 방식]
1) 토지감정가 3억, 담보인정비율 70% = 2.1억 (나대지 용도)
2) 건물감정가 5억, 담보인정비율 60% = 3.0억 (상가 용도)
3) 토지 2.1억 + 건물 3억 = 5.1억이 최대 대출가능금액
(5.1억에서 건물 세입자 소액임차보증금을 차감하고 대출이 나갑니다.)
[예시2) 1종 주거지 땅 위에 + 단독주택을 짓는 경우 - 대출 방식]
1) 토지감정가 4억, 담보인정비율 70% = 2.8억 (1종 주거지)
2) 주택감정가 3억, 담보인정비율 80% = 2.4억 (단독주택)
3) 토지 2.8억 + 건물 2.4억 = 5.2억이 최대 대출가능금액
(5.2억에서 주택 소액임차보증금을 차감하고 대출이 나갑니다.)
위의 2개 사례는 예를 들어 설명을 드린거에요. 땅의 용도, 건물의 용도에 따라 대출가능비율이 달라집니다. 은행에서는 토지, 건물 각각 담보인정비율(대출가능비율)을 곱해서 그냥 더하기를 합니다. 이렇게 산수를 해서 대출가능금액을 산정을 한다는 뜻입니다. 복잡한 것 같은데 알고 보면 참 쉽습니다. (산수하는 거거든요. ^^)
대출 받으시려는 분의 실제 상황 신용등급, 소득상환능력 등등 이런 것 또한 감안해야 하기 때문에 정확한 부분은 당연히 거래하시려는 은행에 가서 정확하게 상담을 받고 진행을 하셔야겠지요.
일단 토지 같은 경우 어느 정도 정보접근이 된 분들이 투자(투기)를 하겠다고 덤벼드는 분들이 많기 때문에 (확실하게 오를 것으로 예상되기 때문에) 은행 최대 담보인정비율(70~80%) 최대 대출이 나가는 경우가 많습니다. 그래서 대출을 토지 감정가의 80% 까지 막 하려고 덤벼들기 때문에... 규모가 억 단위 이상 큰 경우가 많아요... 대출금액이 고액여신에 들어가기 때문에, 은행 우수고객이 되시므로 은행가시면 대출 상담도 진행이 아주 잘 됩니다. 왜냐면 은행은 대출 1억 주면 1년에 1% 100만원, 대출 5억 해주면 1년에 500만원 법니다. (예대마진 평균 1%)
그래서 참... 웃기고 슬픈,,, 웃픈 감정을 많이 느끼는데요...
[부자들은...]
땅 투기 하고 +
은행가서 고액 대출 VIP 고객으로 대접 받고 +
[은행은...]
대출 해주고 돈 벌어서 좋고 +
[투기한 사람은...]
내돈 20% 만 들고 80% 대출 받아서 몇배 튀겨먹고 이렇게 되는 것인거죠...
이래서... 제가 책에다가 집투자, 아파트 투자는 먹을게 없다고 돌직구 날려드린 거에요.
진짜 부자들은 땅으로 손쉽게 몇배~수십배 잘 튀겨 먹습니다.
[연재 예고] 다음 연재글에서는 대한민국의 전국 7,000만 필지의 땅 정보조회가 가능한 토지이용규제(LURIS), 온나라부동산 정보포털(SEE:REAL) 사이트의 숨은 비밀에 대해 기고를 해보도록 하겠습니다.
(※ 본 글은 토지담보대출 관련하여 일반인들 대상으로 그 원리를 알기쉽게 설명하기 위해 일반화하여 작성된 글입니다. 상세한 대출 담보인정비율 관련 문의는 거래하시려는 은행에 직접 문의를 해보셔야 합니당...)
[글 작성자 약력]
- 과천 정부청사 당시 국토해양부 OOO 수행 (경기도 과천시)
- LH공사 온나라 부동산 컨설팅 수행 (경기도 분당)
- 시중 5대은행 주택담보대출 디딤돌대출 보금자리론 중소기업/버팀목/신혼부부 전세대출 실무 경험자
- 바보아저씨의 경제이야기 시리즈 저자
[관련 글]
정치인, 임대사업자 RTI 편법 특혜 대출의 실체 폭로 (임대사업자는 거대한 국가 카르텔)
대한민국 집값은 왜 떨어질 수 없는가? (국토부 근무 대기업 직원의 대 폭로글)
바보아저씨의 경제이야기 (일반인 자비출판 -> 6위 경제베스트셀러)“앞만보며 바보처럼 정말 열심히 인생을 살았는데,,, 돌이켜보니 정말 딱, 바보 서민이 되어 있더라..."
부디 다른 분들은 저보다, 지금보다 더 나은, 삶을 위한 지혜를 찾으시길 간절히 바랍니다.”
(바보아저씨의 헬조선 현실 생존기, 현실 생존 지침서 - Babo Uncle Green Book Ver1.0)
은행에 가도 절대 알려주지 않는 경제이야기,,, 일반회사와 은행을 모두 경험한, 저자만이 가진 독특한 시선으로 풀어내는, 너무나 공감되는 생활경제 이야기, 자영업자-사회초년생-직장인-결혼증여-노후부동산-경제관념 등 사회계층을 총 망라만 그동안 알지 못했던 생활경제 비법
