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by 돈 읽어주는 여자 Jan 23. 2016

해안선, 실전 분양권 투자 특강

대신 읽어주는 경제강의_ by 돈읽녀

주변에서는 "니가 원래 그렇게 열심히 공부하는 애였냐"며 놀라지만, 요즘은 그냥 좋은 강의가 있다고 하면 일단 들으러 간다. 시간 여유도 좀 생겼고, 공부해서 남 주나 싶기도 하고. 해안선 님의 분양권 투자 강의 역시 주변에서 한 번 들어보라고 추천하더라.


그래, 생각해보니 본인은 분양권에 대해 아는 게 없다. 그나마 알고 있는 것을 꼽아보면 분양권이란 이제부터 지으려고 하는 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 것, 청약통장이 있어야 신청할 수 있다는 것, 여러가지 기준으로 점수를 매겨 '뺑뺑이' 추첨을 돌린다는 것 정도.


그리고 '분양권 프리미엄'이라는 말을 주워듣기는 했다. 그 프리미엄이라는 것을 받고 나의 분양권을 파는, 이른바 분양권 투자라는 게 있다는 것 정도가 본인이 아는 수준.


하지만 그게 과연 돈이 되나 궁금했다. 청약통장은 한 사람당 하나씩만 만들 수 있다던데.. 만든 후에 한두 해는 묵혀야 한다던데.. 1순위가 되려면 엄청나게 조건이 까다롭다던데.. 내집마련이라면 모를까, 이런 복잡한 조건을 뚫고 수익률을 내는 게 가능하긴 한가?


그래서 솔직히 본인한테 맞는 투자법은 아닐 거라고 생각했지만, 그래도 언젠가 내집마련 할 때 도움이 되겠지라는 막연한 생각으로 신청한 강의다. 그런데 생각보다 흥미있는 이야기들이 꽤 많았다. 언제나 틈새는 있는 법. 투자란 결국 그 틈새를 찾아내 비집고 들어가는 게임이니까. 역시나 철저히 본인 기준으로, 인상 깊었던 이야기를 정리해보겠다. 




:: 집이 있는 사람도 주택청약을 할 수 있다


국민주택은 무주택자만 청약할 수 있지만, 민영주택은 주택소유와 상관없이 청약통장이 있으면 청약할 수 있다. 지역에 따라 1년 또는 6개월 이상 청약예금이나 종합저축에 가입되어 있으면 1순위, 그리고 1순위가 미달되면 2순위를 뽑는데, 특히 2순위의 경우는 청약통장이 없어도 된다. 단, 당첨 확률은 낮다는 거.



:: 자녀에게 만 17세에 청약통장을 만들어주자


미성년자도 청약통장을 만들 수는 있다. 하지만 청약은 하지 못한다. 그러니 만 17세에 청약통장을 만들어주면 2년이 지나 만 19세, 즉 성인이 되었을 때는 1순위 인정도 받고 청약도 할 수 있게 된다. 물론 오래 전부터 만들어줘도 상관은 없지만, 금리도 낮은데 굳이 돈을 오래 묶어둘 필요는 없으니까. 



:: 특별공급을 적극 활용하자


1순위 추첨보다 우선 추첨되는 '특별공급'을 잘 활용하면 당첨확률을 엄청나게 높일 수 있다. 노부모 특별공급, 기관추천 특별공급, 신혼부부 특별공급, 다자녀 특별공급, 생애최초 특별공급 등이 있다.


이중에서 신혼부부 특별공급은 공급물량이 많긴 하지만 그만큼 경쟁률도 치열하므로 쉽지 않지만, 노부모 특별공급이나 다자녀 특별공급은 경쟁률이 매우 낮아서 당첨 확률이 상당히 높다고. 이 참에 부모님 모셔보는 것도 나쁘지 않을 듯.



:: 기관 추천 특별공급을 적극 활용하자


특별공급 중에서도 기관 추천 특별공급은 대상자가 무척 많다. 일가친척을 훑어 보면 그중에 여기 해당되는 사람이 한두 명 나올 수도 있으니, 잘 찾아보면 좋을 듯. 


대상자는 국가유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무유공자, 참전유공자, 장기복무(제대)군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 중소기업근무자, 공공사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등. 국민주택의 경우는 여기에 다문화가족, 탄광 및 공장근로자, 재외동포 등이 추가되고, 민영주택의 경우는 해외취업근로자 등이 추가된다. 특히 국가유공자와 장애인은 청약통장이 없어도 청약이 가능하므로 이를 적극 활용하시길. 



:: 돈이 있어도 중도금은 웬만하면 집단대출을 받자


본인이 직접 거주할 거라면 당연히 대출보다 현금으로 중도금을 내는 게 좋겠지만, 투자를 목적으로 하는 분양권은 중도금을 직접 내는 것보다 집단대출을 받는 게 낫다. 투자자는 상황에 따라 발빠르게 움직여야 하는데, 이미 중도금이 많이 들어가 있으면 분양권을 팔기 어렵기 때문이다. 



:: 정말 청약하고 싶은데 청약통장이 없다면


1순위와 2순위 청약추첨을 한 후 입주자가 포기한 물량 중에는 청약통장 없는 사람에게도 추첨 기회를 주는 경우가 있다. 이걸 노리려면 줄을 서서 기다렸다가 추첨하고 계약하는 방법도 있다.


물론, 인기 있는 단지는 입주자가 포기하거나 남는 물량이 적고, 그나마 로얄층 로얄동은 거의 나오지 않을 수도 있다. 그리고 단순히 한두 시간 줄서는 게 아니라, 2박3일 철야를 감수해야 할 경우도 있다는 걸 알아두시길. 그래도 뭐, 밑져야 본전이니까.




분양권 투자의 장단점은 각자 판단하기 나름이지만, 어쨌든 부동산 투자 중에 이러한 방법도 있다는 건 신선한 자극이다. 돈이 많지 않아도, 청약통장 점수가 낮아도, 다양한 제도를 공부하다 보면 방법을 찾을 수 있을 것 같다. 그러니 자세한 내용이 궁금하시면 나중에 해안선 님 특강을 들어보시는 것도 좋을 듯.


다만, 최근에 분양권 프리미엄에 대한 취득세를 걷는다고 하던데, 보아하니 정부도 아직 오락가락 하는 듯 해서 약간의 변수가 있을 수 있겠다. 




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