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리얼톡 리얼판
By 리얼캐스트 . Jul 14. 2017

제주 부동산시장의 두얼굴


| 돈과 사람이 모여든 제주…제주 살아보기의 대유행

“말은 나면 제주도로 보내고, 사람은 나면 서울로 보내라’는 옛 속담이 있습니다. 하지만 요즘에는 상황이 반전돼 오히려 제주도로 돈과 사람이 모여들고 있습니다. 현관문을 나서면 싱그러운 초록과 쪽빛 바다가 펼쳐지는 환상의 섬을 찾아 제주에 둥지를 틀었거나, 제주행을 고민중인 분들을 심심찮게 찾아볼 수 있습니다.

이 같은 현상은 통계 자료에서도 확인할 수 있습니다. 2017년 5월 통계청 자료에 따르면 지난 2년간 제주지역의 인구는 타지역에서 제주로 들어온 전입자수가 다른 지역으로 이전해나간 전출자수를 3만여명 앞섰습니다. 5월 한 달만 따져봐도 전입자(7951명)가 전출자(6666명)보다 1285명이 많은 0.2%의 순이동률을 보였습니다. 외딴 섬 제주의 순이동률이 세종시에 이은 전국 2위를 기록했다고 하니 제주살이 열풍이 얼마나 거셌는지 짐작이 가능하시죠?


| 제주 부동산 시장을 달군 촉매제는? 1. 저가항공시대 개막

제주 살아보기 열풍의 1등공신으로는 바로 ‘저가항공시대의 개막’을 꼽을 수 있습니다. 비싼 항공운임이 낮아지고 넉넉한 좌석을 확보하게 돼 육지와의 물리적, 심리적 거리감이 획기적으로 줄어들게 됩니다. 해외로 눈길을 돌렸던 관광객들이 다시 제주로 모여들고, 제주에서 여유로운 삶을 살고자 하는 이민 열풍이 대유행을 하게 됩니다.

과거에는 꿈도 꿀 수 없었던 주말부부가 가능해지면서 학업∙업무 등을 위해 제주행을 결심하는 사람들이 늘어났고 자연스레 제주 몸값이 치솟게 됩니다. 제2신공항 건설이 계획대로 추진된다면 제주도의 인구 유치와 성장에는 더욱 가속도가 붙을 전망입니다.


| 제주 부동산 시장을 달군 촉매제는? 2. 제주첨단과학기술단지, 영어교육도시 개발 등 풍부한 개발재료

유명 관광지로만 알려졌던 제주도가 도시인들에게 실거주하며 투자할 만한 지역으로 인식 전환한 데는 그럴만한 이유가 있습니다. 신성장동력 육성을 위해 2002년 국토부 산하 국가 공기업 JDC(제주국제자유도시개발센터)를 설립하고 정부와 지자체의 전폭적인 지원 하에 관광, 교육, 의료, 첨단과학 등의 다양한 분야를 체계적으로 개발한 것이 계기가 됐습니다.

가족 테마파크인 신화역사공원 , 2021년까지 학생 9000명을 수용할 수 있는 국제학교 7개교가 세워지는 영어교육도시, 카카오, 이스트소프트 등 국내외 유수 기업을 유치한 첨단과학기술단지, 국내최초 외국계 영리병원이 들어오는 헬스케어 타운이 바로 JDC 이들 손에서 빚어졌습니다. 이밖에 아시아 크루즈 산업의 허브를 담당하게 될 서귀포 관광미항 조성계획, 제2신공항 건설계획 등은 제주의 미래를 장및빛으로 물들이고 있습니다.


| 제주 부동산 시장을 달군 촉매제는? 3. 관광한류, 부동산 투자이민제도 도입도 부동산열기 견인

최근 사드 갈등으로 관광객 증가세가 둔화되기는 했지만 지난해 1500만명 이상의 관광객이 다녀간 관광한류도 제주의 부동산시장열풍을 이끈 주역으로 꼽힙니다. 일자리를 찾아 제주로 향하는 사람들이 늘면서 상가와 주택 임대수요도 증가해 부동산시장의 열기가 고조되는 결과를 낳았습니다. 제주 부동산 열풍에는 외국인도 한몫 했습니다. 정부가 2010년 도입한 부동산 투자이민제도는 올해 3월까지 총 1860건의 투자를 유치했고, 동기간 거주비자 총 발급건수인 1474건의 98.5%에 해당하는 1452건은 중국인이 발급받았습니다. 지리적으로 가깝고 쾌적한 주거환경과 글로벌한 교육환경을 갖춘데다 정부가 중국인을 상대로 대대적인 홍보를 벌인 것이 주효했다는 분석입니다.


| 강남 못지 않은 제주 부동산 열기, 집값∙땅값 상승률 압도적 수치로 전국 1위 석권

제주인, 외지인, 외국인들까지 가세한 제주 투자열풍은 결국 ‘도시민의 로망’ 제주도를 투기장으로 바꿔놓는 결과를 초래하게 됩니다. 한정된 인구에 전국적인 투자자들까지 주택 매수에 가세하면서 국민은행 6월 기준 지난 3년간의 누적변동률은 제주가 18.9%로 전국 1위에 올랐습니다. 2위 대구(11.7%), 3위 부산(10.6%)을 압도적으로 따돌린 수치입니다. 7월 3일 기준 국민은행 통계 기준 제주도 3.3㎡당 평균 거래가격도 1165만원으로 경기도 평균인 1030만원을 앞섰습니다.

6월 기준 지난 3년간 땅값 역시 기준 지난 3년간 땅값 역시 세종시(14.8%)를 위시한 2위그룹을 압도적으로 따돌리고 21.8%로 전국 1위를 차지했습니다. 금융위기 이전 연간 6000건 내외이던 주택매매건수는 최근 12000~13000만건까지 늘었고 토지매매거래 역시 급증했습니다.


| 재건축아파트 10년만에 6.9배 껑충, 인기단지 상승률 강남 추월

시기에 따른 아파트값 변화를 살펴보면 강남을 뛰어넘는 버라이어티한 가격 상승을 실감할 수 있습니다. 2007년 1분기 2억 6000만원에 거래됐던 노형동 이편한세상 아파트 전용 110㎡형은 10년이 지난 올해 1분기 2.5배 뛴 6억 5000만원에 거래됐습니다. 동기간 압구정 신현대12차 아파트 동일평형이 1.5배 상승한 것과 대조를 보입니다. 재건축이 추진중인 이도주공2단지 전용 39.72㎡의 실거래가는 2007년 2분기 4700만원에서 올해 4월 32500만원으로 무려 6.9배가 뛰는 대기록을 세웠습니다. 


| 시장 호조 영향 신규분양아파트 전국구 투기장으로 변질…

기존집값이 뛰고 토지가가 상승하자 부동산 열기는 분양아파트로 확산됐습니다. 일부 아파트의 분양권 거래 회전율이 100%를 넘어서자 단기차익 실현을 위한 투기수요까지 가세하게 되면서 지난해 5월 분양한 제주첨단과학기술단지꿈에그린아파트는 160가구 모집에 1순위에서만 3만 6971명의 청약수요자가 몰려 231대1의 경이적인 청약경쟁률을 기록하기도 했습니다. 제주에서는 좀처럼 찾아보기 어려운 대형건설사가 짓는 대단지 브랜드아파트로 3.3㎡당 1000만원 안팎의 합리적인 분양가를 인기 이유로 꼽습니다. 이 단지는 시세 차익을 노려 다른 사람 명의로 각종 문서를 위조, 아파트 9가구를 분양 받은 일당이 검거돼 화제가 되기도 했습니다.


| 하지만… 올 들어 집값상승 피로감 누적, 사드 위기 직격탄…부동산시장 휘청

잘나가던 제주 부동산시장이 올해 상반기부터 휘청거리고 있습니다. KB국민은행에 통계에 따르면상승행진을 이어가던 제주 집값이 올해 5월 -0.08%를 기록하며 하락세로 돌아섰고, 6월에는 -0.19%로 하락폭이 커졌습니다. 집값이 하락세로 돌아서면서 다른 부동산 지표도 덩달아 흔들리고 있습니다. 2016년 12월 1164건에 달했던 주택거래건수는 올해 5월 622건으로 반토막이 났고, 올해 분양한 단지들은 대부분 모집가구수를 채우지 못한 채 청약경쟁을 마감했습니다. 미분양 증가세도 두드러져 5월 현재 미분양가구수는 971건으로 2016년 12월 271가구보다 700가구가 늘었습니다.

정부의 5.19 부동산대책 발표 이후 다음 규제의 칼날이 전국 부동산 지표 상위권을 싹쓸이한 제주를 향할 것이라는 경고의 목소리가 높아지고 있구요. 사드 위기로 촉발된 외국인관광객 감소도 위험요인으로 대두되고 있습니다. 이대로 제주 부동산시장의 불패신화가 깨지는 것일까요?


| 그래도…되는 곳은 된다. 부동산 지표 하락 불구 달아올랐던 분양열기

제주 부동산시장의 위기감이 고조됐던 6월, 4년 후 분양 전환하는 임대아파트 ‘제주 영어교육도시 꿈에그린아파트’이 견본주택 문을 열었습니다. 분양아파트에 대한 수요자들의 관심이 사그라들 것이라는 우려를 깨고 실수요자와 차익을 노린 투기수요도 청약에 참여해 무려 12.4대1의 높은 청약경쟁률을 기록했습니다. ‘되는 곳은 된다’는 부동산 공식이 통한 것이죠.

제주국제도시는 국제학교, 영어교육센터, 외국 교육기관, 주거 및 상업시설로 이뤄진 신도시로 국제학교 임직원, 학생 등 자금여력을 갖춘 수요층이 모여 살아 제주 속 ‘강남’이란 별명이 붙은 곳입니다. 이곳에 둥지를 튼 주부 이모씨(37세)는 “학부모 상당수가 서울 강남, 분당 등 수도권에서 온 분들이 많아 방학 때 반 친목모임을 서울 강남에서 갖는다”며 “자녀가 학업을 마칠 때까지 이곳에 거주할 계획인 집이 많고 아예 가족 전부가 이민 온 케이스도 많다”고 말했습니다. 이 같은 현상은 2014년 국감자료에서도 확인할 수 있습니다. 제주 국제학교 내국인 1778명 가운데 432명이 ‘강남3구’ 출신이라고 합니다.

시장 하락의 징후로 거론했던 청약 미달사태도 시장상황의 반영이란 의견보다 통계의 함정이란 지적이 많습니다. 올해 청약접수를 실시한 분양단지 대부분은 소비자 선호도가 낮은 100가구 미만의 나홀로 아파트로 대형건설사 브랜드아파트는커녕 익숙한 중견사 브랜드아파트도 없어 수요자들의 주목을 받지 못했다는 분석입니다. 향후 부동산시장의 바로미터가 되는 주택경매 매각가율도 감정가격을 상회하는 사례가 빈발하고 있습니다.


| 종합하면…

최근 제주 부동산시장에서 감지되고 있는 이상 징후를 보며 본격적인 침체기 돌입이냐 아니냐에 대한 의견이 분분한데요. 노형동의 한 아파트 전용 84㎡ 아파트값이 준강남 수준인 8억원까지 뛰고, 일부 재건축단지는 10년만에 집값이 6.9배 오른 것을 보면 집값 상승 부담이 한계에 다다른 것이 사실입니다.

전문가들은 이 같은 흐름에 대해 부동산시장이 본격적인 침체기로 접어들었다는 의견보다 숨고르기를 시작했다는데 의견을 모으고 있습니다. 강남처럼 여차하면 짐을 싸서 제주에 둥지를 틀 수요층이 전국적으로 존재하는데다, 위험 신호가 감지되고 있는 최근에도 인기단지에는 구름인파가 모여드는 등 매수심리가 꺾이지 않고 있다는 점이 그 근거입니다. 첨단과학기술단지, 영어교육도시 등 대어급 개발재료도 장밋빛 전망을 가능케 하고 있구요.

하지만 집값상승에 따른 부담감으로 집값 조정 요구가 거센 만큼 제주 부동산시장에 진입하려는 수요자라면 기대차익 실현보다 실거주에 무게중심을 두고 접근할 것을 조언합니다. 최근 몇 년간의 부동산시장 지표가 전국 최고수준을 기록하고 있어 시장이 과열되면 정부 규제의 칼날이 제주로 향할 수 있습니다.

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