강남, 잠시 조정 VS 이제는 조정
| 8.2부동산대책 발표 일주일, 현장은 잠잠
“매물은 여전히 많지 않습니다. 다만 분위기를 묻는 매도자는 다소 늘었으며 매수 문의는 8.2대책 발표 이후 부쩍 줄었습니다. 매수 문의를 주는 수요층이 대부분 강남권 외 거주하는 고객으로 현 시장상황을 예의주시하는 것 같습니다. 분양권의 경우에는 매수 시 대출승계 관련사항이 민감하게 작용하는 것 같습니다."(신반포6차 인근 C부동산)
투기 수요를 잡기 위한 정부의 전방위적 부동산 대책에 강남권 재건축 시장이 혼돈의 시기를 겪고 있습니다. 재건축 조합원 지위 양도 금지와 분양권 전매 제한 등 예상보다 강력한 규제 때문입니다.
| 규제 정조준된 강남 재건축
8.2대책에서는 서울11개구(강남, 서초, 송파, 강동 외)를 투기과열지구 및 투기지역으로 지정했는데요. 투기과열지구에선 재건축 조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매 제한, LTV∙DTI 40% 등의 규제를 받습니다. 또 투기지역으로 묶이면 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한되며 양도세 중과가 적용됩니다.
또한 국세청은 이달 중 서울 강남 등에서 투기를 한 것으로 의심되는 다주택자에 대해 집중적인 세무조사를 벌인다고 밝혔죠. 이에 강남 재건축 아파트를 포함해 집을 3채 이상 보유했거나 미성년자가 고가 주택을 거래한 경우가 조사 대상이 될 것으로 보이는데요. 가능한 모든 규제들이 강남을 공략했다고 나오는 이유입니다.
| 고강도 규제지만 강남 집값 잡기엔 아쉬워
이러한 고강도 규제가 예열기간 없이 단숨에 몰아치면서 강남 부동산시장은 잠시 소강상태에 접어 들었습니다. 하지만 이것도 잠시일 뿐이란 의견이 많습니다. 전문가들은 이번 대책이 수요를 통제하는 데에 그치기 때문에 공급이 확대되지 않는 한 강남의 집값을 잡기엔 아쉬운 점이 많다고 지적합니다.
실제 수요가 집중되는 서울의 주택보급률은 전국 최저 수준입니다. 2015년 기준 서울의 주택보급률은 96%며 2019년(약 98%)이 돼도 여전히 100%를 밑돌 전망입니다.
게다가 강남, 서초권에서는 연평균 600~750세대만(최근7년간)이 일반분양으로 인기지역의 경우에는 더욱이 공급부족은 심화될 수 있다고 전망합니다. 이에 재건축이 공급물량의 거의 대부분인 강남, 서초권의 경우 공급부족 현상은 여전히 더 심화될 수 있습니다.
| 내년 부활하는 초과이익환수제, 공급에 영향
당장 내년부터 부활 예정인 재건축 초과이익환수제도 우려를 키우고 있습니다. 재건축 사업에서 나오는 이익이 환수되면서 연내 관리처분인가가 불투명한 주요 단지들의 재건축 사업이 지연되리란 전망인데요. 그렇게 되면 강남의 신규 아파트 공급은 점차 줄어들게 될 것입니다.
| 까다로워진 1순위 청약 요건에 일반분양 받기도 쉽지 않아
일각에서는 청약시장에서 강남권과 비강남권간 양극화가 더욱 심화될 것이라고 조심스럽게 점치고 있습니다. 까다로워진 1순위 청약 요건으로 전체적인 청약수요는 줄더라도 좋은 입지와 상품성을 갖춘 곳은 선택 받게 될 터인데 그 중심에 강남이 있다는 것이죠.
“공급이 부족한 지역 특히 강남, 서초권에서는 새 아파트 입성 기회가 재건축 뿐인데 초과이익환수제로 그나마 적은 일반분양이 더욱 줄어들면 이를 취득하기 위한 청약시장에서의 경쟁은 더욱 치열할 것입니다. 이 기회를 놓치면 분양권도 조합원 지위도 살 수 없는 상황에서는 입주 시점에 높은 프리미엄을 주고 아파트를 사는 방법이 유일하겠죠. 오랜 기간 억눌렸던 집값은 스프링처럼 튀어 오를 게 분명합니다. 이런 시나리오가 그려지는데 과연 강남 집값이 떨어질까요?”(부동산 전문가 Y씨)
| 8월 강남권 주요 분양 아파트에 '눈길'
특히 재건축 단지가 많은 강남의 경우, 새 아파트 수요가 많은 편인데요. 앞서 언급한 바와 같이 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립 시점부터 조합원 지위 승계가 안되기 때문에 강남 새 아파트에 입성할 수 있는 기회는 일반 분양을 받는 방법뿐입니다. 올 8월 이후 강남권에서는 총 8개 단지가 분양할 예정인데요. '8•2 부동산대책' 이후 강남에서 진행되는 청약이라는 점에서 그 결과에도 관심이 쏠리고 있습니다.
우선 GS건설이 서초구 잠원동 신반포6차를 재건축한 '신반포센트럴자이' 분양에 나섭니다. 주 수요층의 니즈(수요)를 감안해 외관 특화는 물론 고급스러운 마감재 등이 검토되고 있습니다. 지하철 3•7•9호선 고속터미널역 역세권으로 신세계 백화점과 서울성모병원의 편의시설과 잠원초•신반포중•세화고 등의 우수한 교육여건 등이 강점입니다.
삼성물산은 오는 25일 강남구 개포 시영아파트를 재건축한 '래미안 강남포레스트' 일반분양에 들어갈 계획입니다. 개포지구에서는 올해 첫 분양단지로 관심을 받고 있습니다.
이후 하반기에 청담삼익 재건축, 개포8단지 공무원 아파트 재건축 등이 계획되어 있습니다.
| 이제는 조정 vs 잠시 조정
일각에서는 현재 부동산 대책을 두고 2005년 당시 정책방향과 닮은꼴이라고 합니다. 이에 집값이 급락할 것이라는 의견도 팽배하죠. 하지만 주목할 점은 모든 규제의 총집합이라 일컫던 2005년 8.31대책 발표 이후 실제로 집값 하락은 2007년 상반기 무렵 글로벌 경제위기와 맞물려 이어졌죠. 현 정부의 부동산 대책이 ‘잠시 조정’이라 예상하는 이유입니다. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.
“주식 시장도 지속적으로 오르지만은 않습니다. 출렁거림이 있죠. 부동산 시장도 이와 같아 기간을 넓게 보면 우상향이지만 자세히 들여다보면 출렁거림이 있습니다. 그게 정책에 의해서든 수요와 공급에 의해서든요. 고수들은 그 출렁거림을 이용해 기회를 잡죠. 이번 발표에 따른 충격으로 가격은 물론 시간조정은 불가피하겠지만 시장이 하방으로 방향성을 잡은 것인지 잠시 출렁거림인지는 분별해야 할 것입니다.”
