'싹 바뀌느냐, 부분만 바뀌느냐’ 도시재생 이야기
| 문재인표 도시재생사업 시작된다
문재인 정부의 핵심정책 과제였던 도시재생 뉴딜사업에 시동이 걸렸습니다. 국토부는 올해 안에 도시재생이 시급한 전국 110곳을 선정해 집중적으로 개선한다는 방침입니다. 도시재생 모델은 총 5종류로, 기존 도시재생 모델에 소규모 저층 주거밀집지역을 개선하는 ‘우리동네 살리기형’과 저층 주거밀집지역의 정비사업과 연계되는 ‘주거정비 지원형’이 새롭게 추가됐는데요. 정부는 9월말 지자체로부터 사업계획서를 접수 받고, 12월 최종 사업지를 선정할 계획입니다.
| 현 정부의 도시재생 뉴딜사업, 지난 정부들과 차별점은?
도시재생사업은 지난 2013년 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’에 따라 본격적으로 시행됐습니다. 하지만 적은 예산으로 미미한 성과에 그치고 있는데요. 이에 문재인정부는 ‘도시재생 뉴딜사업’을 핵심정책 과제로 삼고, 노후 저층주거지, 구도심, 쇠퇴한 농촌지역 등 500곳을 선정해 5년간연 10조원씩 총 50조원의 재원 투입을 밝혔습니다. 세입자 및 영세상인(젠트리피케이션) 등을 지키고, 공적임대주택공급도 포함하는 등 이전 정부와는 분명 다른 모습입니다.
| 전면철거 방식은 지양한 도시재생사업...“낙후된 곳을 바꾸자”
도시재생사업은 기존 동네를 전면 철거하는 재개발이나 재건축, 또는 도시개발사업과 차이를 두고 있습니다. 낙후된 환경을 바꾼다는 점에서 보면 같은 연장선상에 놓여있지만 말이죠. 현재 지정된 도시재생 활성화 지역은 ‘도시경제기반형’이 35곳, ‘근린재생형(중심시가지형, 일반형)’ 가운데 중심시가지형 99곳, 일반근린형 304곳 등 예정지역까지 포함해 총 438곳입니다. 앞으로 이들 지역은 리모델링을 유도하고, 저층, 불량주택이 많은 곳에는 가로(도로)를 유지하면서 주변 환경을 개선하는 ‘가로주택정비사업’으로 정비될 예정입니다. 이미 서울시는 박원순시장 주도로 장위뉴타운 등 정비구역지정 해지 지역을 중심으로 주거환경 개선 노력이 계속되고 있습니다.
| 도시재생 한계가 우려된다?
하지만 대규모 도시재생사업이 예정되면서 이에 대한 우려도 발생하고 있는데요. 우선 도시재생이 이뤄지면 수요유입에 따른 임대료 상승이 불가피합니다. 기존 세입자들이 떠나는 젠트리피케이션(Gentrification)이 재발될 수 있죠. 연 10조에 달하는 재원 마련 문제 역시 꾸준하게 지적되고 있습니다. 또한 공공주택을 공급한다고 하지만 최신 평면 등 높아진 소비자들의 눈높이를 맞추기가 쉽지 않을 수도 있습니다. 부분적인 정비, 리모델링 등 소규모 정비는 현 소비자들의 트렌드를 쉽사리 반영하기가 어렵기 때문이죠. 특정 사업지에 재정이 집중되면 형평성 논란도 생길 수 있습니다. 따라서 도시재생 주거지는 전면철거 방식의 도시개발을 통해 최신 평면, 커뮤니티 시설, 첨단 시스템 등을 도입한 아파트 및 고급 주상복합 등과 상품을 비교하기가 어렵습니다.
| 도시개발의 패러다임은 변한다…
전면철거 방식의 정비사업, 도시개발사업도 기존 원주민에 대한 재정착에 어려움이 따른다고 하지만 노후 불량, 주거환경 등의 변화에 뛰어난 효과가 있는 것이 분명합니다. 방식에 차이가 있을 뿐 ‘전면개발 방식의 도시재생’도 주변에서 진행되고 있습니다. 인천 도심인 남구 일대도 크고 작은 개발이 진행 중입니다. 이중 인천 남구 도화도시개발지구는 제물포스마트타운, 인천상수도사업소 등 공공기관이 자리잡았고, 상업시설 및 아파트들이 조성되면서 빠르게 환경이 변하고 있습니다. 이곳은 인천 구도심 정비에 있어 좋은 본보기가 되고 있습니다.
| 대규모 도시재생지역에 쏠리는 시선
인천 도화지구는 기업형임대주택(뉴스테이) 첫 공급이 성공적으로 마치면서 관심이 크게 증가했습니다. 이외 서울에서는 여전히 뉴타운을 통한 주거환경 개선이 계속되고 있습니다. 이들 지역에서는 높은 청약률을 이어가며 조기에 완판(완전판매)되고 있습니다.
| ‘싹 바뀐다~’ 도시재생지역 분양 소식은?
인천 도화도시개발지구에서는 8월 중 포스코건설에서 1897가구 규모의 ‘인천 더샵 스카이타워’를 분양할 예정입니다. 주변에서 보기 어려운 고급주상복합으로 최근 선호도가 다시 높아지고 있는 판상형, 4베이로 설계됩니다. 상업시설인 ‘앨리웨이’도 조성됩니다. 서울 신정뉴타운에서는 삼성물산이 신정뉴타운 2-1구역을 재개발한 ‘래미안 신정뉴타운 2-1구역’을 12월경 분양할 계획입니다. 현대건설은 신길뉴타운 9구역을 재개발하는 ‘신길9구역 힐스테이트’를 10월경 분양합니다.
| ‘도시재생사업’의 높은 미래가치…다만 규모에 따라 가치의 높이는 다를 것
삼성경제연구소에 따르면 1980년대 저성장국면에 진입한 일본은 도시재생사업을 통해 15.3%에 불과하던 GDP 대비 건설투자비중을 1990년대 18.5%로 높였습니다. 건설경제 활성화는 생산증대, 고용 촉진 등으로 연결될 수 있었죠. 도시재생은 사업규모에 따라 변화의 차이가 클 수밖에 없습니다. 전면개발 방식과 부분, 리모델링 방식의 규모 차이가 곧 가치의 차이로 이어지는데요. 가치는 높아져도 그 차이는 분명 다를 것이란 얘기죠. 결국 도시재생의 확대는 전면 도시개발의 희소성을 불러와 이들 지역의 가치를 더욱 상승시킬 것입니다.
