법원 가는 길이 新 부동산 투자 로드?!
| 규제 사각지대 오피스텔도 칼 빼들어 신중한 접근 필요
정부가 부동산 투기수요를 잡겠다고 강력한 규제 카드를 꺼내 들게 되자 주택 매수심리가 위축되면서 실수요자들은 옥석 가리기에 분주해 졌습니다. 이는 주택시장뿐만 아니라 수익형 부동산도 마찬가지입니다. 이번 8.2대책에 규제 사각지대였던 오피스텔의 규제책이 나와 오피스텔 투자도 신중을 기할 필요성이 커졌기 때문인데요.
| 풍부한 임차수요 확보한 ‘법(法)세권’ 눈길
이런 불안감이 감도는 시장에서 유독 빛을 발하는 상품이 있어 주목됩니다. 바로 풍부한 임차 수요를 확보한 ‘법法세권’입니다. 법세권은 법원이나 검찰청들이 들어서 일종의 타운을 형성하는 곳을 의미하는데요. 대표적인 곳이 대법원과 대검찰청, 고등법원 등이 위치한 서울 서초구 서초동, 교대역 일대와 동부지방법원, 동부지방검찰청이 둥지를 튼 서울 송파구 문정 법조타운 일대입니다. 수원지방법원, 검찰청, 경기고등법원 등이 들어서는 광교 법조타운, 세종 법조타운, 그리고 최근 이전을 완료, 새 청사에서 공식 업무를 시작한 서부산의 부산지방법원 서부지원과 이달 완공 예정인 부산지방검찰청 서부지청 등 입주를 본격화하고 있는 서부산 법조타운 도 ‘법法세권’ 에 속합니다.
| 법조타운 인근 수익형 상품이 주목 받는 이유
왜 법조타운 인근이 법세권이라는 신조어가 생길 정도로 수요가 늘며 이목을 끄는 걸까요? 통상 법조타운은 법원, 검찰청 등의 주요 법률기관 외에도 주변으로 변호사, 법무사 사무실 같은 법률 관련업체가 함께 위치하는 법률타운이 형성되기 때문입니다. 변호사, 법무사 등 고소득 전문직 종사자들의 배후지인데다 법원을 이용하는 유동인구 또한 많은 곳이기에 수요가 몰리고 자연스레 상권이 형성되니 투자자들의 관심이 쏠릴 수밖에 없다는 얘기죠.
| 법조타운 주변 수익률↑ 공실률↓
법조타운의 원조라 할 수 있는 대법원과 고등법원이 있는 서울 서초구 서초동∙교대역 일대나 부산지방∙고등법원, 검찰청 등이 위치한 부산 연제구 연산로터리 일원의 오피스의 사례를 보면 높은 투자수익률 대비 낮은 공실률을 확인할 수 있습니다. 부동산114에 따르면 지난 7월 대법원과 대검찰청, 고등법원 등이 위치한 서울시 서초구 서초동의 연간임대수익률은 4.90%로 강남(4.70%), 송파구(4.52%)를 포함한 강남권역 가운데 가장 높은 수치를 기록했습니다. 한국감정원을 통해 살펴본 지난 2분기 공실률또한 서울 서초구 서초동은 10.12%, 부산 연제구 연산동은 5.32%로 낮은 수치를 기록했습니다.
| 올 상반기 이전 완료한 문정 법조타운 오피스텔 시세 살펴보니 지역 시세 리딩
상황이 이렇다 보니 새롭게 법조타운이 조성되거나 입주가 본격화되는 곳은 투자자들이 눈독 들이는 핫플레이스로 등극하고 있는데요. 올 상반기에 시설 이전을 마치고 문정 법조타운 시대를 연 송파구 문정동 일대나 미래가치 높은 2기신도시 중 하나인 수원 광교 법조타운이 그 대표 사례로 일대 부동산시장도 덩달아 들썩이고 있습니다. 실례로 문정 법조타운이 조성되면서 이 일대 오피스텔 1㎡당 평균 매매가는 현재 371만원으로 송파구(358만원)나 서울 전체 평균시세(337만원)를 훨씬 상회하고 있고 1년전인 작년 2분기(348만원)보다도 6.6%나 올랐습니다.
| 법조타운 주변으로 추가 개발도 속속 수요 확산은 더욱 커져
특히 대부분 법조타운이 조성되는 곳 주변은 유동인구도 많고 안정적인 수요를 확보하고 있다 보니 교통망 확충이나 지식산업센터, 복합쇼핑몰 등 추가 개발호재도 많은 편입니다. 그래서 거래도 꾸준히 일어나는 거죠. 실제로 문정지구는 법조타운뿐만 아니라 문정지구 내 지식산업센터로 들어오는 수요도 함께 늘면서 오피스텔에도 웃돈이 붙고 있는데요. 국토부 실거래가에 따르면 분양 당시 2억7,800~2억9,900만원에 공급된 송파파크하비오 푸르지오 오피스텔 전용 48㎡형(16년 9월 입주) 18층이 지난 1분기 3억2,000만원에 거래됐습니다. 프리미엄만 최소 2,000만~3,000만원가량인 셈이죠.
| 광교 법조타운 인근 오피스텔도 높은 청약률 완판행진에 P바람
2019년 완공되는 광교 법조타운 주변 오피스텔도 상황은 마찬가지입니다. 일례로 지난 4월 수원 광교신도시에서 분양한 광교 컨벤션 꿈에그린 오피스텔은 평균 86.79대 1이라는 높은 경쟁률을 기록한데다 84~175㎡ 759실이 계약 한달 만에 모두 팔려나갔는데요. 호수조망이 되는 등 이른바 로열층이라 불리는 좋은 실의 경우 분양권 프리미엄이 3,000만원가량 된다고 합니다.
| 높은 투자가치 예감되는 법조타운 오피스텔 어디 없나
이처럼 법조타운 주변이 안정적인 투자 로드로 부상하면서 신규 조성이 예정된 법조타운으로 관심이 집중되고 있습니다. 바로 부산 명지국제신도시에서 완공을 앞둔 ‘명지 더삽 퍼스트월드’ 가 그 주인공 입니다.
서부산 법조타운 바로 앞 내달 초 분양 예정인 ‘명지 더삽 퍼스트월드’는 오피스텔 260실과 아파트 2,936가구를 포함해 총 3,196세대/실의 규모로 조성됩니다. 오피스텔은 29㎡(144실), 41㎡(22실), 50㎡(22실), 93㎡(48실), 95㎡(24실) 로 총 5개 타입 260실로 구성됐는데요.
이 상품에 투자자들의 이목이 집중되는 이유는 부산 110만 인구가 이용하게 될 서부산 법조타운과 가깝다는 점과 조기 선점에 따른 높은 수익률, 그리고 최근 3년간 오피스텔 공급이 443실에 불과했을 정도로 공급이 적어 희소가치가 높다는 점입니다. 또한 서부산의 중심이 될 명지국제신도시 내 노른자위에 위치하여 법조타운의 배후수요와 더불어 김해신공항 및 신항만, 녹산국가산업단지, 화전일반산업단지 등 여러 곳에 포진한 산단 수요까지 흡수할 수 있다는 점도 투자자들이 눈독을 들이는 이유인데요. 김해신공항, 다수의 산단을 포함한 부산진해경제자유구역의 고정수요만 약 2,918개 업체, 7만199명으로 추정된다고 하니 관심이 쏠릴 만 하죠.
| 사람 몰리는 법조타운 투자 유의점은?
지금까지 안정적인 투자처로 떠오른 법조타운 인근 수익형 상품의 투자가치에 대해 살펴봤는데요.
같은 지역이더라도 주변 상황이나 입지조건에 따라 수익률 차이가 클 수 있어 여러 요소를 짚어보고 신중히 투자해야 합니다. 끝으로 부동산 전문가 K씨의 조언 들어보시죠.
“법조타운 인근은 구매력이 높은 업무 종사자들이 주된 수요층으로 수익률이 높게 형성된 편이죠. 상주인구를 기반으로 풍부한 배후수요를 갖춰 공실률도 낮고 거래도 꾸준해 안정적인 투자처로 손색이 없습니다. 그러나 이 또한 투자 시 신중을 기할 필요가 있죠. 거래 전 주변의 개발호재나 공급량 체크는 물론 교통망 확충 계획, 상권 형성여부까지 꼼꼼하게 짚어보며 접근하는 게 좋습니다.”
