1기 신도시 추천 유망 지역 [평촌] 편 - 4
이번에는 평촌의 상권에 대해서 알아보자.
평촌의 중심은 이름만 들어서는 평촌역 같지만 사실은 범계역이다. 범계역이 평촌역보다 더 큰 상권의 중심에 된 데에는 백화점 및 아울렛의 영향이 크다. 범계역에는 롯데백화점과 뉴코아아울렛이 있다. 그리고 기존의 NC백화점이 매각되면서 상가 및 오피스텔이 한창 공사중이다. 가끔 이곳에 약속이 있어 가보면 평일에도 만석이 대부분이다. 또한 롯데백화점 범계점 역시 전국 7~8위권의 매출을 기록할 정도로 장사가 잘 된다.
장사가 잘 되니 상가의 임대료 가격도 엄청나다. 평촌범계상권은 임대료 기준 전국 10위이며, 서울을 제외하고는 전국 1위의 임대료 가격이 형성된 곳이다.
평촌범계상권의 임대료
전국 10위인데, 1~9위가 전부 서울이라
사실상 서울 외에 전국 1위 상권이다.
범계역에서 나와서 쭉 이어진 상권의 마지막에는 안양중앙공원으로 연결된다. 이 공원은 약122,000m² (약3만7천평)의 크기로 이 지역주민들의 큰 사랑을 받는다. 안양에서 진행하는 대부분의 큰 행사 혹은 이벤트는 주로 이곳에서 열린다. 이 중앙공원에서 도보로 5~10분을 걸으면 평촌학원가가 나온다. 그래서 범계역상권 및 백화점 등 편의공간, 안양중앙공원, 평촌학원가를 모두 이용하기 편한 아파트가 평촌신도시에서도 가장 높은 금액을 형성하는 단지들이다.
평촌학원가 및 주변 단지평촌신도시 중 학원가 쪽의 모습이다. 지도의 왼쪽 위와 오른쪽 위에 범계역과 평촌역이 있으며 4호선으로서 과천, 사당, 용산을 지나 창동에 이르는 노선이다. 서울과 경기의 남북을 이어주는 라인이다. 반대편으로는 산본, 안산을 지나 오이도에 이른다.
4호선이 2호선(사당역), 7호선(이수역), 9호선(동작역), 6호선(삼각지역), 3호선(충무로), 5호선(동대문역사문화공원역), 1호선(동대문역)까지 서울 동쪽 및 성남의 일부 지역만 운행하는 8호선을 제외하고는 서울의 모든 지하철역과 환승이 되기 때문에 4호선 하나만으로도 평촌의 서울 접근성은 좋다고 할 수 있다. 그러나 대규모 신도시임에도 노선이 하나밖에 없기에 인접한 단지를 제외하고는 대부분 비역세권이므로 도보 이용에 힘이 든다는 것은 단점으로 부각된다.
지도상 아래쪽 가운데가 평촌학원가이며 지도상으로는 가늠하기 힘들겠지만 규모로는 대치동 못지 않는 수준이다. 학원가와 평촌의 중심상권인 범계역 인근이 거리가 있다보니 선호하는 단지는 범계역과 학원가의 중간에 자리잡은 단지들이다.
이 중 학생들이 있는 가족단위가 거주하기 편한 30평대 이상이 주력인 아파트들은 1단지(SK), 9단지(신동아), 8단지(경남), 6단지(두산), 7단지(우성) 등이다. 이들은 범계초, 평촌초, 범계중, 평촌중, 평촌고 등으로 배정되며, 중심상권 및 백화점, 문화센터, 중앙공원, 지하철역의 이용이 수월하여 높은 가격이 유지되는 단지들이다. 이 중 6단지의 경우 학원가 이용과 중앙공원 접근성이 좋고 무엇보다 초중고 모두 길을 전혀 건너지 않는다는 통학상 안전의 이유로 선호도가 매우 높아 제일 높은 가격을 형성한다. 1단지의 경우 초역세권이자 백화점이 도보권에 있어 외부에서 볼 때는 입지적으로는 가장 좋게 보이지만 반대로 학원가는 가장 멀기에 최소한 밤 10시가 되어서야 끝나는 학원가에서 자녀들이 집까지 오기가 불편하다는 점과 시간이 금인 학생들의 동선이 길어지는 불편함이 있다는 것이 단점으로 꼽힌다.
범계역에서 가까운 순서로 1단지, 9단지, 8단지 순으로 가격이 높은데 이는 입지적 차이 때문이다. 그런데 지금은 1단지와 9단지의 가격차이가 거의 없으며, 어떤 평형은 오히려 9단지가 1단지의 가격을 상회하고 있다. 이는 다른 지역에서는 거의 나타나기 힘든 현상인데, 평촌의 경우 학원가 및 학교접근성 유무에 따라 가격에 미치는 영향이 크다는 것을 반증하는 것이다. 9단지의 경우 초중고교 모두 도보 3~4분 거리인 반면, 1단지의 경우 중학교 통학에 8~9분 정도 거리이다.
그러나 향후 재건축 연한이 채워지고 대지지분의 중요성이 부각되면, 1단지가 9단지보다 가격 우세를 보일 가능성이 높으므로 투자로서 선택해야 한다면 현 시점에서는 1단지가 조금은 더 나은 선택이 된다. (용적률 : 1단지(186%), 9단지(207%), 8단지(216%)
1,6,7,8,9단지가 주로 큰 평형이라면, 2,3,5단지는 소형평형인데 입지는 무척 좋다. 그래서 평당가격으로 환산하면 앞의 단지들과 크게 차이가 나지 않는다.
평촌의 다른 지역도 학원가가 가까운 단지의 경우 30평형 기준으로 평당 2200 ~ 2500만원의 가격이 형성되어 있고, 30년차가 임박한 오래된 아파트임에도 불구하고 전세가 비율이 60%가 넘는 등 학원가가 부동산 가격 형성에 확실한 도우미가 되고 있다.
평촌의 장점을 꼽자면, 1순위가 전국에서도 손꼽히는 대형학원가, 2순위가 서울을 제외한 전국 1위의 임대료를 자랑하는 탑티어 상권편의성, 그리고 3번째가 평촌스마트스퀘어라 일컬어지는 첨단산업단지이다. 이 곳은 일반공업지역으로서 지식산업센터가 즐비한데, 아직 모두 개발된 것이 아니라는 점에서 발전가능성이 남아 있다.
이 곳 인근에 신규 입주한 평촌더샵센트럴시티아파트(16년7월입주, 1459세대)의 경우 3억8천만원 수준에 분양한 33평형 아파트가 실거래가 9억4천만원이고, 매매호가가 평균 9억6천만원 수준이다. 조만간 평당 3000만원을 찍을 기세다. 1기 신도시의 새아파트라는 희소성은 있었지만 분양 당시 미분양이 얘기해주는 것처럼 입지가 평촌의 중심과는 멀어도 한참 멀다. 그러나 이후 부동산 호경기와 주변의 지식산업센터가 꾸준히 들어서면서 수요가 늘어 가격이 상승했다.
<직주근접성 - 평촌스마트스퀘어 도시첨단산업단지> 부동산에서 일자리가 중요하다는 것은 이제 부동산투자자라면 상식 중의 상식이라 더 얘기하면 입아플 얘기다. 평촌은 대규모의 자체 일자리까지 갖춘 서울 근접 지역의 신도시라는 뜻이다.
