부동산컨설팅 수수료와 반환받는 방법
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Jan 13. 2025
안녕하십니까, 부동산 전문 변호사 류원용입니다.
부동산거래를 하는 과정에서 종종 발생하는 수수료 문제는 거래 당사자들에게 혼란을 줄 수 있습니다. 또 부동산 컨설팅을 빙자하여 과도한 비용을 받는 사례들도 많은데요.
그래서 이번 글에서는 공인중개사법에서 규정하는 중개 수수료와 부동산컨설팅 수수료에 대해 알아보고, 이미 지급한 수수료를 반환받는 방법에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
차이점
부동산컨설팅은 부동산시장 및 투자에 대해 전문적으로 조언을 하고 서비스를 제공하는 것입니다.
보통 컨설턴트는 고객의 필요에 따라서 부동산의 가치를 평가한다거나 투자 전략을 수립하고, 마케팅 전략 개발 등의 여러 가지 서비스를 제공하고 있죠.
그리고 투자할 부동산의 가치를 분석하기도 하고 이것을 어떤 방식으로 사용, 수익화 시킬지 분석하는 용역 업무입니다.
반면, 공인중개사 법에서는 중개는 토지와 건물 등 중개대상물에 대해 거래 당사자 간의 매매와 교환, 임대차 기타 권리의 득실, 변경에 대한 행위를 알선하는 것입니다.
그리고 그에 대한 대가로 의뢰인 양측에게 보수를 받죠.
차이점을 정리하면, 컨설팅 수수료는 중개보수와 별개로 전문적인 조언과 서비스에 대한 비용이며, 중개보수는 거래 자체에 대한 비용이라는 것입니다.
중개 수수료율과 한도
중개수수료 법정 한도는 부동산이 어떤 건지에 따라 다른데요, 토지, 상가의 경우는 매매,교환, 임대차 등의 경우 거래금액의 0.9%가 법정 수수료 최고 한도이므로, 0.9% 이하로만 받아야 합니다.
그런데 이를 초과한 문제도 있는데요.공인중개사는 사례, 증여, 기타 등 어떠한 명목으로도 법정 중개수수료 한도를 초과하여 받을 수 없습니다.
단, 주선하는 것과 별도로 컨설팅 계약을 하고 이를 명목으로 돈을 받더라도 실제 업무가 중개의 범위를 벗어나지 않으면 이는 중개보수로 간주되죠.
초과한다면
공개중개사가 법정한도를 초과하여 보수를 받는 약정은 무효입니다. 대법원 판례에 따르면 중개보수 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분은 강행법규에 해당하며 무효입니다.
따라서 중개보수 약정을 할 때, 법정 수수료율 상한을 초과하는 약정의 경우 무효이고, 이미 지급한 초과 수수료는 반환을 요구할 수 있습니다.
만약 요구했음에도 상대방이 반환하지 않는다면 부당이득반환청구소송을 제기하실 수도 있죠.
이렇게 한도를 초과하여 받으면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있고, 6개월 범위 내에서 자격정지, 중개사무소 개설 등록 취소 처분을 받을 수도 있습니다.
반환사례
부동산컨설팅 계약을 체결했으나 실제로는 중개의 범위에 속하는 경우, 과도한 수수료를 반환받을 수 있습니다. 다음은 구체적인 사례입니다.
첫 번째 사례는 부동산 매입 자문 계약인데요. A는 공인중개사 B와 부동산 매입 자문 계약을 하고 자문료로 높은 수수료를 지급했습니다.
그런데 B가 제공한 서비스는 매물 소개와 매매 계약 체결에 대한 중개 업무였고 추가적으로 자문을 해주지 않았습니다.
이 경우 실제로 알선 행위만 이루어졌기 때문에 A는 과도하게 지급한 수수료를 돌려받을 수 있습니다.
또 다른 사례에서는 매매 계약서 대행 시 발생한 문제인데요.
C는 공인중개사 D와 매매 계약서 작성 대행 계약을 했습니다. 그리고 그 대가로 많은 돈을 지급했죠. 하지만 D는 매수인과 매도인을 연결해 주고 계약서를 작성하는 중개 업무만 수행했습니다.
이런 경우에도 실제로 D가 한 행위는 중개 행위이기 때문에 C는 초과된 수수료를 반환받을 수 있는 것입니다.
결과적으로 부동산컨설팅 수수료와 중개수수료의 경계를 명확히 하는 것이 중요합니다. 법정 수수료 한도를 초과하여 지급한 경우, 그 초과분은 무효이며 반환을 요구할 수 있습니다.
