월세보증금 돌려받기 절차 실제 회수까지 이어가는 전략

Mar 26. 2026

안녕하세요

부동산전문변호사 류원용 입니다

최근 전세사기 사건이

사회적으로 큰 문제로 떠오르면서

보증금 반환 이슈가 크게 주목받고 있습니다

하지만 전세뿐 아니라

월세보증금도 마찬가지로

제대로 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있습니다

금액이 전세에 비해

상대적으로 적다고 하더라도

임차인 입장에서는 생활비와 직결된

소중한 재산입니다

서울부동산전문변호사

임대차 계약이 종료되면

임대인은 당연히 보증금을 반환해야 합니다

그러나 현실에서는

집주인이 차일피일 미루거나

원상회복 문제를 이유로

일부를 공제하려 하거나

심지어 반환 자체를 거부하는 경우도

발생합니다

이러한 상황에서 임차인이 취할 수 있는

월세보증금 돌려받기 절차를 단계별로 살펴보고

전문 변호사의 조력이 필요한 지점을

함께 짚어보겠습니다

서울부동산전문변호사

임차인의 의무와
계약 갱신 여부 확인

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보증금 반환 청구를 위해서는

먼저 임차인 본인의 의무를 다했는지를

점검해야 합니다

계약 종료 시 원상회복을
제대로 하지 않았거나

벽지 훼손, 시설물 파손 등이 있는 경우

임대인은 이를 이유로 보증금 반환을

거부할 수 있습니다

따라서 보증금을 청구하기 전

반드시 인도 상태를 점검하고

원상회복을 이행했음을 입증할 수 있는

사진이나 영수증을 확보하는 것이 좋습니다

또한 [ 주택임대차보호법 ] 에 따른

계약 갱신 여부도 중요한데

갱신거절 통지는

임대차 기간 종료 6개월 전부터

2개월 전 사이에 이루어져야

효력이 발생합니다

만약 이 통지를 놓쳤다면

계약이 자동 연장될 수 있으므로

절차 착수 전에 계약 종료와 갱신 거절 통지가

적법하게 이루어졌는지

반드시 확인 후 월세보증금 돌려받기 절차를

진행해야 안전할 수 있습니다

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임대인이 반환을 미루는 경우

가장 먼저 시도할 수 있는 방법은

내용증명 발송입니다

내용증명은 법적 강제력은 없지만

계약 종료 사실과 반환 청구 의사를

공식적으로 전달하는 효과가 있습니다

특히 변호사 명의로 작성된 내용증명은

집주인에게 심리적 압박을 주어

임의 이행으로 이어질 가능성이 높습니다

문서에는

계약 종료일, 반환 요구 사실,

반환하지 않을 시 소송 절차 착수 등의 내용을

명확히 기재해야 하며

발송 후에는 보관용 증빙을

반드시 확보해야 합니다

상황에 따라 이 단계만으로도

분쟁이 종결될 수 있습니다

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내용증명에도 불구하고

임대인이 응하지 않을 경우

비교적 간단하게 진행할 수 있는 절차가

지급명령입니다

지급명령은 법원이 집주인에게

“보증금을 지급하라”는 명령을 내리는 절차로

통상 1~2개월 안에 결과를 받아볼 수 있습니다

그러나 서류 누락이나 요건이 충족되지 않으면

기각되는 경우가 발생할 수 있으므로

초기 단계부터 변호사의 검토를 거치는 것이

도움이 될 수 있습니다

다만 지급명령은

상대방이 이의신청을 하지 않을 때만

확정됩니다

임대인이 이의를 제기하면

정식 재판으로 넘어가므로

분쟁 가능성이 낮고

집주인의 인적 사항이 명확할 때

특히 유용합니다

반대로 다툼이 예상되거나

주소, 재산 상황이 불분명하다면

처음부터 소송 절차를 고려해야 합니다

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임대인이 지급명령에 이의하는 경우

또는 애초에 반환 거부 의사가 명확한 경우에는

재판을 통해 보증금 반환을 청구해야 합니다

소송에서는 보증금만 돌려받는 것이 아니라

집주인의 불법적 지연에 대한 지연손해금까지

함께 청구할 수 있습니다

또한

임대인의 소재 파악이 어렵거나

전세사기와 같은 고의적 기망이 있는 경우에는

지급명령으로는 한계가 있으므로

소송을 통해 증거를 제출하고

법적 강제력을 확보하는 것이

필요할 수 있습니다

특히 청구 금액이 3천만 원 이하인 경우에는

소액사건심판 절차를 활용할 수 있는데

일반 민사소송보다 비교적 신속하게

진행된다는 장점이 있습니다

다만 소액사건이라 하더라도

법률적 쟁점이 얽혀 있는 경우가 많아

증거 정리와 주장 방향에 따라

결과가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다

재판은 절차가 길어질 수 있고

사건 성격에 따라 대응 전략도

달라지기 때문에

이 과정에서 전문적인 법률 대응을 받는 것이

보다 안전할 수 있습니다

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법원 판결이나 지급명령이 확정되었더라도

임대인이 자발적으로 반환하지 않는다면

강제집행이 뒤따라야 합니다

강제집행은

집주인의 부동산, 자동차,

예금, 유체동산 등을 압류·경매하여

보증금을 회수하는 절차입니다

그러나 문제는

집주인의 재산이 부족하거나

이미 다른 채권자에게 압류된 경우입니다

이런 상황에서는 회수가 지연되거나

어려울 수 있습니다

따라서 강제집행을 진행하더라도

단발성 조치에 그치지 않고

일정 주기마다 재산조회를 실시하여

임대인의 재산 변동을 추적하는 것이

실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다

월세보증금 돌려받기 절차는

소송에서 승소했다고

바로 해결되는 것이 아닙니다

집주인의 자산 상황에 따라

실제 회수가 좌우되므로

✔

집행 과정을 세심하게 관리하는 것이

필요할 수 있고

이 부분에서 변호사의 전문적인 조력이

중요한 역할을 할 수 있습니다

류원용법률사무소는

원스톱 대응, 정기적 재산조회,

끝까지 회수 노력과 같은 차별적인 서비스를

제공합니다