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부동산계약해지소송, 계약이행,착수
부동산전문변호사
by
Dec 30. 2023
부동산을 거래하는 과정에서는 계약서를 체결한 이후로 순조롭게 계약이 성사되는가 하면
계약이 해지되는 경우도 적지 않습니다.
단계별로 계약금부터 중도금, 잔금 등을 서로 주고받는 과정에서 상대방이 약속한 내용대로 의무를 제대로 이행하지 않아 계약
이 무산될 수도 있는데요.
이처럼 부동산계약의 당사자 중 일방이 임의로 계약을 해지하면 민법 제565조에 따라 매도인은 수령한 계약금의 배액을 매수인은 지급했던 계약금을 포기하면서 이를 해약금으로써 상대방 손
해를 배상하는 방식으로 계약을 해지할 수 있습니다.
다만 해약금 규정을 통한 일방적인 부동산계약해지는 상대방 측에서 이행을 착수하기 전까지만 유효한 것입니다.
매도인이 이미 부동산을 양도했거나 매수인이 중도금을 지급한 단계라면 그 이후로부터는 계약금만 지급했을 때와는 달리 일방적으로 계약을 해지하기는 어려워지고, 쌍방의 합의를 통해서야 가능해집니다. 어디까지나 상대방 측에서 계약의 이행을 착수하기 전 단계여야 가능하다는 의미입니다.
계약의 진행 과정에서 계약금만 지급된 경우에 한하는 것으로 중도금이나 중도금을 생략하고 잔금이 지급된 때는 이행을 제공하거나 착수되었다고 보아 계약해지를 인정하지 않습니다.
이렇듯 중도금을 납부한 이후로부터는 부동산계약해지 자체가 제약이발생하다 보니 부동산계약해지소송 등관련 분쟁에서도
이행의 착수 여부는 소송의 결과를 판가름 짓는 주요한 쟁점이 됩니다.
계약의 당사자 중 일방이 이행을 착수했을 때
일방적인 부동산계약해지는 어려워져
계약을 이행한다, 또는 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식 가능한 정도로 채무의 이행행위 일부가 이뤄진다거나 또는 이
했을 원해 필요한 전제 행위를 하는 것을 의미합니다.
예를 들면 계약을 맺은 후 중도금의 일부나 전부 아니면 잔금의 일부를 지급한 경우 매수인이 약속된 잔금 지급일에 맞게 잔금을 지급한 경우 그리고 매도인이 부동산의 인도 및 소유권이전
등기에 관한 절차에 정상적으로 협조한 경우를 들 수 있는데요.
참고로 법원이 계약의 이행에 착수한 것으로 인정한 몇몇 사례들을 살펴보면 다음과 같습니다.
1) 매도인의 동의 아래 매수인이 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 목적으로 은행도어음을 교부했을 때 매수인의 계약이행착수를 인정한 사례
2) 소유권이전등기가 필요한 매매계약에서 매도인이 그 분할절차를 밟은 일에 착수했을 때 매도인의 계약이행을 인정한사례
3) 매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음해 매도인에게 제3자에 대한 대여금 채권을 양도하기로 약정하고
그 자리에 제3자도 동석했을 때 매수인이 그 이행을 착수한 것으로 인정한 사례
4) 기존 매매계약 내용은 그대로 유지하되 의미 수수된 계약금과 중도금의 합계 금액을 새 계약금으로 나머지 미지급 금액은 잔금으로 하면서 그 잔금 지급일자를 새로 정하는 내용의 재계약을 체결했을 때 계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 이행을 착수한 것으로 인정한 사례
5) 잔금 지급기일에 매도인이 해당 부동산에 경료된 근저당권 설정등기의 말소 및 소유권이전등기에 필요한 서류를 미처 준
비하지 않은 상황인데,
잔금을 지참한 매수인이 매도인에게 잔금 중 우선 중도금 조로 일부를 지급하고 나머지 금액은 원의 관련 서료가 준비되는 대로 이를 교부받으면서 동시에 지급하기로 제의했으나 매도인 측에서는 이를 거절, 결국 잔금의 지급 없이 돌아갔을 때 매수인은 이로써 이미 매수인으로서의 채무이행에 착수했다고 인정한 사례
정리해보면, 사안이나 유형에 따라 다양한 상황은존재할 수 있으나 기본적으로 이행에 착수한다는 것은 채무의 이행행위 '자
체'에 착수한다는 것으로 봐야 하고, 따라서 단순히 이행을 준비하는 정도만으로는 부족합니다.
다만 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행을 제공하는 정도까지 이르러야 하는 것은 아니라서 실제 관련 분쟁에서는 계약의 당사자
인 본인이 이행에 착수한 사실을 객관적으로 입증하는 것이 중요합니다.
보통 부동산의 매매계약이나 임대차계약 등의 거래 과정에서는 매수인 또는 임차인은 거래대금이 있는 통장의 내역을 제시하는 방식으로 이를 증명할 수 있겠고, 반대로 매도인이나 임대인은
소유권이전등기에 필요한 관련 서류나 임대주택의 입주가 가능하도록 준비가 갖춰진 상황을 부동산중개사무소에 확인시켜주거나 증빙자료를 보관하는 방식으로 입증하면 될 것입니다.
중도금이나잔금의 지급기일 전이지만
부동산계약해지가 어려운 경우
한편 중도금 또는 중도금 지급 없이 바로 잔금을 지급하기로 약정한 상황에서 그 약속된 지급기일 전에는 언제든 일방적으로 계약해지가
가능하리라 간과해서는 곤란합니다.
이를 두고실제로 지급기일 전에 계약의 당사자중 일방이 이행에착수했다고 주장하면서 분쟁이 되기도 합니다.
만약 중도금이나 잔금의 지급기일을 정한 약정이 있더라도 당사자간에채무를 이행하기로 한 기일 전에는 이행하지 않기로 한 특약 등 특별한 사정이 없다면 이행을 착수할 수도 있는 것이고,
중도금의 전액이나 일부 잔금의 일부 등을 지급했다면 이는 이행의 착수로 간주할 수 있습니다.
이렇듯 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수한 이상 상대방 측에서는 이행에 전혀 착수하지 않았더라도 해약금에 의한 부동산 계약해지는 어려워지죠
참고로 매매계약 체결 후 부동산가격이 상승할 것으로 예상되자 돌연 매도인측에서 구두로 구체적 금액의 제시 없이 대금의 증액을 요청했고, 이에 매수인은 확답 없이 중도금을 이행기 전에
제공, 이후 매도인은 계약금의 배액을 공탁해 해제권을 행사한 사례가 있는데요,
이에 대해 법원은 시가 상승만으로는 계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없고, 매수인이 예정일보다 일찍 중도금을 납입했더라도 이를 계약이행으로 인정해 매도인의 해약금 규정
에의한 계약해제권 행사를 불인정했죠,
이 경우 매도인이 해약금에 의한 해제권을 행사하려면 일정 기한까지 해약금 수령을 최고하면서 기한을 넘기면 공탁하겠다는 의
사를 통지하는 것처럼 계약해지 의사를 명확하게 표시하는 것이 중요합니다. 그러면 해약금 수령기한 이전에 매수인이 중도금을
지급하면서 일방적으로 이행에 착수했더라도 매도인의 계약해제권 행사는 인정될 수 있습니다.
상대방이 채무를 불이행하거나 지체했을 때
부동산계약해지 과정은
물론 상대방이 사전에 채무불이행의 의사를 밝혔다거나 합의가 이뤄졌을 때는 바로 계약을 해지하는 것이 가능합니다.
이를 제외하고는 부동산계약해지가 가능하려면 먼저 매도인은 소유권이전등기에 필요한 관련 서류 등을 준비해 이행을 제공하면서 일정 기간을 정해 내용증명 방식으로 잔금 지급의 이행을
최고해 상대방을 이행지체에 빠트려야 하고, 이후에도 미지급 등 상대방이 그 의모를 이행하지 않으면 그때는 비로소 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.
이때 본인은 계약상 동시이행의 관계에 있는 자신의 의무를 준수하는 것이 중요합니다.
가령 매수인이 선이행의무가 있는 중도금을 미지급하고 계약이 해지되지 않은 상태에서 잔금 지급일에 중도금 및 잔금을 미지급 했더라도 매도인 측에서 잔금과 동시의행 관계에 있는 소유권이 전등기서류를 미제공하고 그 기일이 도과했을 때 매수인은 중도금 미지급에 대한 이행지체의 책임으로부터 벗어나 이를 이유로
매도인은 계약을 해지할 수 없습니다.
이는 계약 체결 시 자동으로 해지 가능한 내용 및 조건에 대해 특약을 설정했더라도 마찬가지입니다.
예를 들면 매도인이 소유권이전등기에 필요한 관련 서류를 갖추었는지 여부와 무관하게 매수인이 지급기일을 도과한 사실만으로도 계약을 실효시키기로 특약했거나, 매수인이 채무불이행에 대한 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새 약정기일까지도 계약을 불이행하면 자동적인 계악해지를 감수하기로 약정한 경우가 아닌한,
단순히 잔금 지급기일까지 그 대금을 미지급해 계약이 자동적으로 해지된다는 취지의 약정이 존재하더라도 매도인이 이행을 제공해 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일이 도과한 사실만으로는 매매계약이 해지될 수 없으니 유의해야 합니다.
이렇듯 부동산계약에서는계약의 당사자 간에 주고받은 거래금액의 성격 및 이를 지급한 단계와 방식 등에 따라 그 법적인 효력을 정확하게 파악하고 진행해야 안전한 거래가 이뤄질 수 있습니다.
따라서 부동산계약해지 소송 및 계약금반환, 매매대금반환 등 관련 분쟁이 발생한 경우 정확한 법적 도움을 얻어 불이익을 최소화하는 합리적인 방안과 절차를 모색한 뒤 빈틈없이 대응하면 좋
을 것입니다.
