지난 10년간 성수동엔 어떤 일들이 있었나?

2005년부터 2015년까지

Apr 19. 2025

자치구 단위로 다양한 도시 정책과 사업이 시도되어 왔지만 지금의 현실을 충분히 반영하지 못한 채 중단된다그러는 와중에 일부 관심 있는 이들의 꾸준한 노력으로조금씩 진전을 이루고 있기도 하다. 그러나 정권이 바뀔 때마다 아무리 잘 기획된 정책이나 실험적 시도라 하더라도 오랜 시간 고민한 이들의 뜻과 상관없이 쉽게사라지곤 한다. 몇 년간 쌓아온 과정이 하루아침에 무효가 될 때마다 도시가 더 나은 방향으로 나아가는 데 큰 장애가 되는 것처럼 느껴진다. 정책과 사업은 정치적 변화와 관계없이 꾸준히 추진되어야 진정한 지속 가능성을 가질 수 있다. 사업이 이어지지 않는 상황에서 지속 가능성을 기대하는 것은 어불성설이다. 다양한 시도와 실험 이후에는 반드시 점검과 분석이 뒤따르고 필요한 보완과 수정을 거쳐 흐름이 계속 이어져야 한다. 그래야 도시정책과 사업에 대한 시민의 인식을 더욱 깊게 하고 지역 고유의 문화도 뿌리내릴 수 있다.

성수동은 이러한 가능성을 품은 지역 중 하나다. 다행히 이곳에서는 몇 해에 걸쳐 다양한 사업이 연속성을 갖고 진행되어 왔다. 물론 지역의 기록을 남기는 일부 프로젝트는 중단된 것으로 보이지만 말이다. 최근에는 연무장길을 중심으로 임대료 상승과 유동 인구 급증으로 여러 문제가 나타나고 있다. 2015년부터 가시화된 젠트리피케이션 문제에 대해서는 성동구청이 적극적인 대응책을 모색해 왔다. 이에 대한 자세한 내용은 『도시의 역설, 젠트리피케이션』 또는 성동구청 홈페이지를 통해 확인할 수 있다. 그럼에도 팝업 매장 등의 유행이 연무장길 일대에 상업적 변화를 가속화하며 오랜 시간 터를 지켜온 가게들이 하나둘씩 자취를 감추었다. 그들은 지금 어디에 있을까? 이제는 성수동의 과거와 변화 과정을 되짚으며 이곳에서 살아가고 일해온 이들의 이야기를 기억해야 할 때이다. 전체적인 맥락을 이해하는 일이야말로 앞으로 이 지역을 어떻게 바라보고 가꿔갈지를 결정짓는 중요한 출발점이 될 수 있다.

자연발생적으로 조성된 성수동 공단

성수동이 공장지대로써 쇠퇴의 길을 걷게 된 시기는 1990년대 초반부터다. 1993년 4월 2일 자 동아일보에 의하면 공장의 도심외곽이전 추세에 따라 업체 수가 급격히 줄고 규모가 영세하여 경쟁력이 떨어지는 데다가 경기가 침체되어 자금난이 심각한 상황이었다고 전한다. 게다가 단가경쟁을 유도하는 대기업의 횡포도 한몫을 한다고 전했다.

"대장간용 화덕에서부터 반도체칩에 이르기까지 못 만드는 게 없어 만물공단으로 불리는 성동구성수동공단이 급격히 쇠퇴하고 있다. 영세한 규모로 인한 경쟁력 약화 및 공장지대의 도심외곽이전추세에 따라 업체수가 급격히 줄고 있다. 80년대 중반만 해도 3천여 개 업체에 종업원이 8만여 명에 달했던 이 공단은 1일 현재 1천7백37 업체(종업원 4만 2천 명)로 공장수가 크게 줄었다. 이 지역에 공단이 처음 형성된 것은 1960년대 중반으로 청계천 일대에 밀집해 있던 봉제, 섬유, 금속 기계업체들이 청계천개발로 인해 밀려나 이곳으로 이주해 오면서 시작됐다.

성동구청에 따르면 현재 이 지역에는 종업원 3백 인 이상 업체가 7개에 불과하고 15인 이하 6백45개 16~50인은 5백59개로 공단규모가 다른 공단에 비해 영세한 편이다. 이 공단이 날로 쇠락하고 있는 가장 큰 원인은 대부분 입주업체의 규모가 영세해 다른 공장에 비해 경쟁력이 떨어지는 데다 최근 경기침체, 채산을 맞추기가 어렵기 때문인 것으로 지적되고 있다.

운동기구제작을 하고 있는 D공업사장 강 모 씨는 "지난해의 경우 자재비, 인건비, 건물임대료 등 지출만 1억 4천만 원이 됐으나 매출은 1억 1천만 원에 불과했다."며 어음도 제대로 안 돌고 은행의 대출마저 어려워 계속 공장을 운영할지 여부에 대해 고민 중"이라고 밝혔다. 이에 따라 자금난이 심각했던 지난해 하반기에는 일주일에 평균 4~5개 업체씩 문을 닫기도 했다. 이 지역에 유사업종들이 몰려 있는 점을 이용, 이들 영세업체 간의 과당경쟁을 유발해 납품단가를 낮추기를 일삼는 대기업들의 횡포도 성수동공단을 어렵게 하고 있다. 또한 이 공단은 작업환경이 나쁜 편이어서 근로자들이 산재위험에 노출돼 있는 형편이다.

실제로 지난 90년 국내에서는 처음으로 유리가루가 폐에 쌓여 질병을 일으킨 규폐증환자가 발견되기도 했으며 요즘도 동부노동상담소에서도 한 달에 평균 5~6건의 산재문의가 오기도 한다. 서정화 동부지역금속노조위원장은 "정부에서는 중소기업육성을 위해 자금지원이다. 인력공급이다. 하며 의욕을 보이는 것 같지만 이 지역에서는 그 같은 혜택을 전혀 느끼지 못하고 있다"며 정부가 이 일대 영세업체와 근로자들에게 보다 많은 관심을 기울여야 한다고 주장했다. (1993년 4월 2일 자, 동아일보)"

6.25 전쟁으로 터전을 잃어버린 영세업체들은 도심과 가깝고 땅값이 싼 이곳을 이전대상의 최적지로 삼았다. 50년대 말 60년대 초였다. 63년 마포에 있던 모나미 공장이 이곳으로 이주하면서부터는 대형 업체의 이전도 가속화됐다. 모토로라코리아, 아남산업, 대동화학, 오리엔트시계, 강원산업, 삼성제약, 한일제약, 신도리코 등이 앞다퉈 공장을 건설했다. 구로공단처럼 이 지역 또한 지방출신 근로자들이 대부분이었다. 그러나 정부관리 아래 있던 구로공단과는 달리 자연발생적인 영세업장이어서 산업재해를 입어도 피해보상 및 치료 등 산재 보호제도의 혜택을 기대하기 어려웠다. 화양동 성수동 등 골방에서 3,4명이 집단 거주를 해야 하는 열악한 생활이었다. 그러나 80년대 말에 들어 정부의 도시공해산업시외곽유치계획에 따라 성수공단 내 업체들은 절반가량이나 반월, 안산, 성남 등으로 뿔뿔이 옮겼다. 종업원들의 애환도 한강의 기적에 따른 성장의 그늘 속에서 잊혀 갔다. 이제 서울에는 도시형 산업을 중심으로 모두 1만여 개의 업체가 여러 곳에 흩어져 대부분 공장 굴뚝 없이 조업하고 있다. 도시발전에 따라 서울의 산업은 급격한 변화를 겪고 있다.

내용출처: 1994년 12월 12일 자, 동아일보

쇠퇴의 흐름은 1995년, 성수동 준공업지역의 대규모 땅이 아파트단지로 개발되면서 가속화되었다. 당시 서울시는 대규모 공장 이전지에 아파트를 지을 수 있도록 현행 건축조례를 개정하기도 했다. 삼표레미콘 공장이전 계획도 이때부터 발표되었다.(하지만 실제 이전시기는 27년이 지난 2022년이다.) 그렇다면 공업지역으로써 기반이 약화되고 개발로 방향을 바꿔가는 과정에서 어떤 계기로 현재의 모습으로 변하게 된 것일까?

성수동의 10년을 읽다.

많은 사람이 대림창고가 등장한 2011년부터 성수동이 변한 것으로 인지하고 있지만 1990년대 후반부터 변화가 조금씩 일어나고 있었다. 결정적으로는 서울숲이 개장하면서 지가가 상승했고 주거지 개발 이슈도 계속되었다. 이후에 소셜벤처기업 및 비영리단체가 인근 주택가에 자리를 잡았다. 이후 주택을 리모델링하여 카페나 음식점으로 운영하는 곳이 점차 생겨났고 새로운 상권이 형성되었다. 2015년 성동구청이 젠트리피케이션 방지조례 제정할 때 지속가능한 지역으로 서울숲길, 방송대길, 성원길이 선정되었다. 이 구역들은 모두 서울숲 인근이고, 서울숲으로 접근하기 쉬운 뚝섬역일대다. 젠트리피케이션 방지 협약으로 이 일대에는 대기업 프랜차이즈나 큰 자본이 들어올 수 없게 되자 성수역 인근 연무장길 일대로 이동, 집중된 것으로 보인다. (물론, 대림창고가 계기가 된 것도 있다.)

2005년 ㅣ 서울숲 조성 및 개장

과천으로 경마장이 이전하면서 해당 부지는 다목적 슈퍼돔구장, 컨벤션센터, 국제첨단업무단지, 복합문화관광타운 등 계획이 수시로 바뀌었다. 그러다 (사)생명의 숲 국민운동과 (재)서울그린스트는 뚝섬을 도시공원으로 만들 것을 제안하고 서울시가 이를 받아들이면서 '생활녹지 100만 평 확대계획'을 수립하게 된다. 이후 국제현상공모를 거쳐 1년 5개월 동안 공사 후 2005년에 개장했다.

2005년~2009년ㅣ개발이슈와 공장이전 & 음식점, 휴게음식점 증가

1) 성수동 서울숲 두산위브-> 현) 서울 숲 트리마제의 탄생

현. 성수동 서울숲 트리마제 이전 아파트 이름은 서울숲 두산위브였고 시행사였던 남경아이종합개발주식회사가 동네주택을 하나둘씩 사들이면서 지역주택조합이 만들어졌다. 이 과정에서 2000년 당시 평당 600~700만 원 하던 이 지역 땅값이 지금은 네 다섯 배까지 치솟았다. 토지매입률 95%를 확보하면 사업이 진행되는 것이었으나 마지막까지 남아 있던 일부 사람들이 알 박기를 하면서 공사가 지연되었고 결국 파산하고 말았다. 이후 두산중공업이 사업권과 지상권을 모두 매입하여 트리마제로 이름을 변경하여 분양하게 된다.

2) 공장이전: 공장터 -> 음식점 입점 ->상업공간으로 변화

"성수동 일대는 제화와 인쇄업 공장이 많은 곳으로 알려져 있다. 두 업종 모두 대체로 소규모 업체로 구성되어 있기 때문에 매년 어느 정도의 개, 폐업은 꾸준히 있었다. 하지만 2006년의 공장 수 변동은 이례적인 수준이었다. 1년 사이에 등록 취소된 공장은 무려 102개소로 최근 20년 사이에 최고 수준을 기록하였다. 2005년에 성수동에 등록된 공장이 모두 724개소인 것을 생각해 보면 약 14%의 공장이 등록 취소된 것이다. 게다가 88개소가 2006년에 신규 공장으로 등록하였다. 이러한 신규등록/등록취소 수를 보면, 2006년에 성수동 내 공장 중 다수가 재배치되었음을 알 수 있다. 등록 취소 공장은 성수롯데캐슬아파트, 서울힐스테이트아파트, 저층주거지역을 중심으로 분포한다. 당시 주거지역을 중심으로 재개발 기대로 지가가 크게 올랐기 때문에 다수 공장이 빠져나간 것으로 보인다."
<성수동 일대 젠트리피케이션 분석>, 김상현, 서울연구원

2006년쯤에는 주거지중심개발을 기대로 뚝도시장인근 저층주거지, 성덕정길 일대, 성수동아이파크가 위치한 주거지 일대 공장이 빠져나갔고 그 자리를 음식점이 차지하였다. 2009년에는 서울숲 힐스테이트 아파트가 생기면서 음식점이 들어올 수 있는 공간이 늘어나면서 음식점이 급격하게 증가했다. 공장터에 음식점이 입점함으로써 상업공간으로 변하고 이전과 다른 상권이 형성된 것이다.

2010년 ~2012년

IT산업유통개발진흥지구 지정, 사회혁신 및 벤처기업, 폐공장&창고 활용 카페 등장

2010년에도 고급아파트 갤러리아 포레의 분양이 있는 등 아파트 이슈는 꾸준히 제기되었다. 하지만 종전과 달리 빌딩이 새로운 투자처로 언급되기 시작한다. 야구선수 이승엽, 가수 인순이 등 유명인사들이 성수동의 빌딩을 구매하였다고 보도되는 등 성수동 부동산 투자대상이 아파트에서 오피스, 상가로 옮아 가기 시작한다. 2011년부터 디자인, 기술, 개발 등 지식산업센터에 대한 보도가 늘어났으며 수제화, 구두가 점차 언급이 늘어나는 모습을 보인다. 2009년까지 성수동 부동산 시장에서 주목받았던 것은 아파트와 같은 주거공간이었다. 그러던 것이 2010년에는 빌딩이, 2011년에는 수제화, (지식산업) 센터 등이 언급되기 시작하면서 아파트의 매개 중심성이 줄어들었다.
<성수동지역의 젠트리피케이션 과정 및 특성연구> 김상현, 이한나

2010년에는 아파트와 같은 주거공간이 아니라 상가, 오피스와 같은 상업공간과 지식산업센터로 관심이 옮겨 갔으며 수제화 산업이 언급되면서 디자인과 기술개발 키워드에 주목하기 시작했다. 2010년에 성수동이 <성수 IT 산업유통개발진흥지구>로 지정되었기 때문이다. IT기업이 밀집한 강남의 테헤란밸리와 인접한 이점을 바탕으로 IT와 연구개발(R&D) 산업 위주의 집적화를 유도하기 위해 동북권 첨단산업 클러스터로 육성하고자 했다. 자세한 사항은 2007년 서울시 산업지원과 <산업 및 특정개발진흥지구 지정 운영계획>, 2009년 서울시 경쟁력강화본부 <신성장동력산업 육성을 위한 산업뉴타운 프로젝트 추진계획>, 2012년 경제진흥실 <산업 및 특정개발진흥지구 활성화 추진계획> 등의 문서로 확인할 수 있다. 이후 소셜벤처기업, 스타트업들이 성수동에 자리 잡기 시작했다. 2014년부터 사업을 시작한 루트임팩트를 비롯 10여 년이 지난 2023년 말 기준으로 성동구 기반 소셜벤처가 525개에 이른다.

2011년에는 정미소의 물품보관창고를 패션쇼, 행사장으로 활용되고 이후 카페와 갤러리로 운영되기 시작한 대림창고가 알려졌다. 이후 인쇄공장을 리모델링하여 카페로 운영되었던 자그마치, 인쇄공장과 봉제공장이 있는 곳에 생긴 디자이너 컬렉트숍 수피, 금속부품공장을 리모델링한 스튜디오 베란다 인더스트리얼과 청바지 봉제공장을 리모델링한 사진창고 등 기존 공장 건물을 리모델링하여 활용하는 카페, 갤러리, 스튜디오, 디자인컬렉트숍들이 등장했다. 성수동 공장지대가 이전과 다른 성격으로 본격적으로 변하기 시작한 시점이 이 시기가 아닌가 싶다. 변할 수밖에 없는 환경이 정책을 통해 계속 만들어지고 있었고 이에 부응하듯 공간적으로도 재구성되고 있었으니 어쩌면 적절한 타이밍이었을지도 모르겠다는 생각도 든다.

2013년, 2016년ㅣ성수동 수제화 특화사업 &수제화 소공인 집적지구 지정

봉제, 섬유, 금속 기계, 인쇄업 공장이 밀집한 성수동에 수제화 산업이 등장하게 된 시기는 언제일까? 원래 구두공장 밀집지역은 성수동이 아니라 금호동이었다. 1960년대 말 금강제화 생산공장이 금호동에 생기면서 하청공장들이 자리 잡았다. 하지만 1997년 외환위기를 계기로 금강제화 생산공장이 부평으로 이전하게 되었고 관련 공장들이 뿔뿔이 흩어지게 되었다. 하지만 여전히 금강제화 본사는 성수동에 있었고 성남에 있는 에스콰이어, 엘칸토 생산공장과 거리가 가까웠기 때문에 구두공장들이 밀집했다. 가죽, 액세서리, 부자재 관련 업체들도 늘어났다. 2013년 당시 수제화 관련 업체 350여 곳과 3700~3800명에 이르는 종사자가 있었지만 산업은 점점 쇠락하고 있는 상황이었다. 이에 성동구는 수제화 산업을 문화관광 상징산업으로 발전시키고 지역경제 활성화에 기여할 수 있도록 구두 디자인 기획부터 개발, 제작, 판매, 마케팅까지 다방면으로 지원하고자 했다. 또 수제화 중심의 스토리텔링 관광코스를 개발하여 문화관광산업으로 발전시키기 위하여 수제화거리에 공동판매장 운영, 성수수제화 희망플랫폼 건립 및 운영 등 다양한 정책을 펼쳤다.

2014년 ~ 2015년 ㅣ도시재생활성화 지역선정 및 젠트리피케이션방지 조례 제정

성수동 수제화 산업이 특화사업으로 지정된 이후인 2014년에는 성수동이 도시재생활성화 지역으로 선정, 성수 1가 1동, 2동, 성수 2가 1동, 3동 일대를 기준으로 2015년부터 2019년까지 도시재생사업이 본격적으로 진행되었다. 도시재생활성화지역으로 선정된 2014년에는 청바지워싱 공장을 창고형 가게로 개조하여 디자이너들의 작품을 중간 유통망 없이 전시, 판매했던 디자인 협동조합 보부상회가 계약 만료되기 3주 전 임대료 인상으로 성수동을 떠나는 상황이 생겼다. 이를 계기로 성동구청은 성수동 일대 임대료 안정화 방안을 본격적으로 모색하게 된다. 젠트리피케이션 대응전략을 위한 전담부서를 꾸리고 성동구 지역공동체 상호협력 및 지속가능발전구역지정에 관한 조례를 제정하고 지나친 임대료 인상을 자제하기 위해 서울숲길, 상원길, 방송대길 일대의 건물주들과 상생협약을 진행하기에 이른다.

도시재생이 이뤄지는 장소, 출처: 성동 도시재생지원센터 (https://blog.naver.com/seongsu_dong/223147284948)

10년 동안 성수동에 찾아온 변화를 전체적인 흐름에서 훑어보니 지금의 상황들이 조금씩 이해가 된다. 성수동의 변화는 어느 날 갑자기 생겨난 것이 아니라 여러 복합적인 이유들이 연결되고 작용한 결과라는 것을 확실히 알 수 있다. 특히 2012년, 2015년에는 성수동이 IT산업유통개발진흥지구로 지정되고 도시재생활성화지역에 선정되면서 특정성격이 규정되었다. 해당 목표를 달성하기 위해 여러 가지 도시정책을 펼쳤으며 이 과정에서 변화가 가속화된 것은 필수불가결한 부분이었다. 여기서 한 가지 주목할 지점은 당시 진행되었던 대부분의 정책이나 사업은 서울숲인근에 주로 집중되어 있었다. 팝업매장의 운영으로 사람들이 붐비는 현재의 연무장길은 주목받는 곳이 아니었다. 그런 이유에서인지 2012년~2015년까지 성동구청이 연구기관에 의뢰해 분석한 개별공시지가 변동 상황현황에도 연무장길은 포함되어 있지 않았다.