비사업용토지 양도세율과 장기보유특별공제는?

안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.

토지를 양도하게 되는 경우 사업용토지인지 비사업용토지인지에 따라 양도세율이 달라지게 됩니다. 어떤 토지가 비사업용 토지에 해당하는지, 비사업용토지로 중과세가 되지 않는 경우와 장기보유특별공제에 대하여 변찬우 세무사가 알려드릴게요.

비사업용토지 양도세율과 사업용토지 판단은?

토지에 대한 투기수요를 억제하고 부동산시장의 안정을 위하여 비사업용토지에 대하여 과거에는 양도소득세를 60%로 중과세하였던 시절이 있었습니다. 하지만 부동산 경기가 악화되어 2009. 3. 16. 이후 비사업용토지에 대하여 중과세율을 유예하였으나 2016년 이후 양도분부터는 비사업용토지에 대하여 일반세율 10% p를 추가로 양도소득세를 중과하고 있습니다.

참고로 비사업용토지 양도세율은 아래와 같습니다.

토지 소유기간이 5년 이상인 경우 아래의 3가지 요건에 모두 해당되는 경우 사업용토지로 판단하게 됩니다.

① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

③ 토지 소유기간의 40% 초과에 해당하는 기간

만약 농지를 양도하는 경우 주민등록상 거주(재촌) 요건이 위 3가지에 해당하지 않는다면 비사업용토지에 해당합니다.

비사업용토지로 중과세되지 않는 경우는?

① 8년 이상 재촌 · 자경한 직계존속 또는 배우자로부터 상속 · 증여받는 농지는 사업용토지로 판단하게 됩니다. 다만 직겨존속인 조부가 8년 이상 재촌 · 자경한 농지를 손자에게 증여한 경우 해당 토지는 비사업용 토지에서 제외(서면부동산 2017-743, 2017.5.23) 되므로 이 부분은 유의하셔야 합니다.

② 2009. 3. 16 ~ 2012. 12. 31. 기간 중 취득하여 2016년 이후 양도하는 토지에 대해서는 소득세법 부칙 14조에 의거하여 비사업용토지에 해당하더라도 10% p 추가하여 과세하지 않고 일반세율을 적용하게 됩니다.

이외에도 사업용토지로 보는 경우가 많으니 양도를 하기 전에 반드시 세무사님과 비사업용토지로 중과세되는지 상담해 보는 것이 좋습니다.

비사업용토지 장기보유특별공제는?

과거에는 비사업용토지에 대해서 장기보유특별공제를 적용하지 않았으나 현재는 보유기간 3년 이상인 토지에 대하여 매년 2%씩 공제 되는 것으로 바뀌었습니다. 만약 비사업용토지의 보유기간이 15년 이상이라면 장기보유특별공제 30% 적용이 가능합니다.

이상으로 비사업용토지 중과세율과 장기보유특별공제에 대하여 알아보았습니다.

위 내용 말고도 사업용토지로 의제되는 경우가 있으니 양도전에 미리 확인해보는 것이 좋습니다.