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by 고병기 Jan 18. 2021

여의도 하나금융투자 빌딩을 담은 공모상장리츠를 기다리며

코람코자산신탁-주택도시기금-하나금융투자의 콜라보

6년 전인 2015년 초 건설부동산부로 발령을 받은 후 리츠 관련 기사를 쓰기 시작했다. 첫 리츠 기사를 쓴 게 2015년 3월 정도였다. 부동산부는 2018년 2월까지 딱 3년 있었는데 당시 리츠 관련 기사를 많이 썼다. 호주를 시작으로 싱가포르, 일본, 미국으로 출장가서 현지 리츠 회사들을 취재해서 기획 기사를 쓰기도 했고, 리츠 자산관리회사(AMC)들과 국토교통부, 한국거래소 등을 취재해서 리츠 시장의 이슈와 제도 개선 관련 기사를 많이 썼다. 다만 당시 리츠 상장 소식은 한번도 기사로 전하지 못했다. 내가 부동산부에 있던 3년(2015년 3월~2018년 2월) 동안 상장 리츠가 하나도 나오지 않았기 때문이다. 리츠 암흑기였다. 상장 리츠가 나오기는커녕 '아벤트리리츠'가 양적 상장 요건을 갖추고도 질적 심사 문턱을 넘지 못해 상장을 하지 못하고 리츠 AMC가 해체되기도 했다. 2018년 7 월에는 '리츠로 은퇴월급 만들기'라는 책을 냈는데 상장 리츠가 많지 않다 보니 주로 리츠 제도와 운용사, 상업용 부동산 투자 시장의 주요 투자 자산별 특징, 미래 전망 등에 대해 다뤘다.


부동산부에 있는 동안 신규 상장 리츠를 보지 못한 건 아쉬운 점이었다. 그래도 당시에도 리츠 시장의 앞날에 대해서는 긍정적이었다. 몇 가지 긍정적인 시그널이 있었기 때문이다. 2017년 7월에 '신한금융그룹 리츠AMC 설립, 부동산자산운용 키운다'라는 제목의 기사를 썼다. 신한알파리츠 상장 1년 전이다. 당시 취재 과정에서 신한금융그룹이 리츠 상품을 만들기 위해 리츠 AMC를 만든다는 이야기를 들었고 시장에 큰 임팩트를 줄 것이라고 생각했다. 실제 당시 기대했던대로 신한금융그룹은 신한알파리츠라는 한국을 대표하는 리츠를 상장시켜 성장시켰다. 그리고 2017년 10월에는 정부 부처 합동으로 '가계부처 종합대책'이 발표됐는데 당시 공모형 부동산간접투자 상품 활성화 대책이 담 있었다. 정부 브리핑 후 세종로 정부 청사 뒷편 노스게이트빌딩 1층에 위치한 스타벅스에서 국토부 담당자들과 커피 한잔 하면서 이런저런 이야기를 나눴던 기억이 난다. 국토부는 당시 내가 속해 있던 "서울경제가 리츠 활성화를 부추겼다"고 했고, 나는 "필요한 일이라고 생각해 아젠다세팅을 했다"고 했다. 리츠에 대한 불신이 가득했던 한국거래소의 분위기도 조금씩 바뀌고 있었다. 처음 거래소에 왜 양적 요건을 갖춘 리츠를 상장을 안 시키느냐 했을 때 "리츠를 굳이 상장해야 하느냐"는 답변이 돌아왔었다. 근데 신한알파리츠 상장 후에는 거래소에서 먼저 연락이 왔다. 당시 나는 부동산부가 아닌 산업부에 있었다. 유가증권시장 담당자들이 찾아와서는 리츠 활성화 방안에 대해 의견을 듣고 갔다.


쓰다 보니 이야기가 길어졌는데 중요한 본론은 지금부터다.


2018년 7월 이리츠코크렙이 상장하기 전까지 몇 년간 리츠 상장 시장은 얼어붙어 있었다. 2018년 7월에 이리츠코크렙, 8월에 신한알파리츠가 잇따라 상장하면서 리츠 상장이 다시 재개됐다. 그리고 2019년에 2개 리츠가 상장했고, 2020년에 6개 리츠가 새로 상장했다. 2018~2020년 3년 사이 10개 리츠가 새로 상장한 거다. 부동산자산운용 시장을 대표하는 운용사인 이지스자산운용, 코람코자산신탁, 미래에셋자산운용, 신한리츠운용 등이 모두 상장 리츠를 운용하고 있다. 그런데 아직 각 운용사가 대표 상장 리츠라고 내세울 수 있는 플래그십 상장 리츠는 많지 않다. 주관적인 평가지만 신한리츠운용의 신한알파리츠와 켄달스퀘어의 이에스알켄달스퀘어리츠 정도가 운용사가 대표 리츠로 내세울 수 있는 장기적으로 꾸준히 성장할 수 있는 플래그십 상장 리츠로 보여진다. 운용사 입장에서는 상장 리츠를 많이 선보이는 것도 중요하지만 그 못지 않게 대표 상장 리츠를 만드는 게 필요할 거 같다. 실제 최근 리츠 AMC들과 얘기를 해보면 상장 리츠를 여러 개 만드는 것 보다 대표 상장 리츠를 준비하는 데 주력하는 곳이 많다. SK D&D 계열사인 디앤디인베스트먼트가 준비 중인 '디앤디플랫폼리츠'가 그렇다. 또 지난해 프랑스 파리에 위치한 크리스털파크 오피스 빌딩을 기초자산으로 상장하려다 무산된 마스턴투자운용도 여러 리츠를 상장하기 위해 대표적인 상장 리츠를 만드는 곳에 주안점을 두고 있다. 이에 따라 크리스털파크뿐만 아니라 국내 자산까지 포함해 여러 자산을 묶은 리츠 상장을 추진할 것으로 예상된다. 그런 점에서 코람코자산신탁과 주택도시기금, 그리고 하나금융투자가 준비하고 있는 공모 상장 리츠에 관심이 간다.


여의도 하나금융투자 빌딩에 투자하는 공모상장리츠를 기다리며


여의도 하나금융투자 빌딩

현재 코람코신탁과 주택도시기금, 하나금융투자는 여의도 하나금융투자 빌딩을 기초자산으로 하는 공모 상장 리츠를 준비하고 있다. 상장 시기는 내년 중순 이후가 될 것으로 예상된다. 여의도 하나금융투자 빌딩은 최근 셰어딜을 통해 투자자가 변경됐다. 기존 투자자들이 투자 회수를 하고 행정공제회(코람코 블라인드 펀드), 군인공제회(엠플러스 블라인드 펀드), 삼성증권 PI 자금, 하나금융투자 등이 들어왔다.


주택도시기금이 스폰서로 참여하는 공모상장리츠 나올까


이중 하나금융투자가 인수한 지분 중 400억원은 주택도시기금에 셀다운 할 예정이다. 주택도시기금은 전체 에쿼티 중 약 40%로 최대 투자자가 된다. 주택도시기금의 올해 첫 투자이기도 하다. 앞서 언급했듯이 공모 상장은 내년 중순 이후가 될 것으로 예상되는데 공모 상장 시 주택도시기금은 추가 투자를 통해 스폰서 역할을 하는 것도 검토하고 있다. 사실 주택도시기금 이러한 역할을 몇 년 전부터 국토부가 리츠 상장 활성화 정책을 펴면서 기대했던 역할이기도 하다. 아래는 2016년 1월에 국토부의 새해 업무 보고 내용에서 발췌해 썼던 기사다.



코람코의 '플래그십 리츠'를 기대하며


계획대로 착착 진행된다면 여의도 하나금융투자 빌딩을 담은 공모 상장 리츠는 코람코의 '플래그십 리츠'가 될 가능성이 높다. 현재 코람코는 2018년 7월에 상장한 이리츠코크렙, 2020년 8월에 상장한 코람코에너지플러스리츠가 있지만 코람코의 플래그십 리츠가 되기에는 1% 부족해 보인다(어디까지나 개인적인 의견이다. 이리츠코크렙이나 코람코에너지플러스 리츠 모두 고민을 많이 해서 만든 리츠지만 기초자산이 리테일과 주유소라는 점과 향후 계획 및 전망 등을 고려했을 때 플래그십 리츠라고 하기엔 다소 부족해 보인다.). 참고로 코람코에서 여의도 하나금융투자 사옥을 맡고 있는 곳이 리츠사업2본부인데 코람코에너지플러스리츠를 운용하는 곳이다. 현재 코람코 리츠사업2본부를 대표하는 상장 리츠는 코람코에너지플러스리츠지만 여의도 하나금융투자 빌딩을 담은 리츠가 상장한다면 간판 얼굴이 바뀔 가능성이 크다.

자산의 상징성도 크다. 여의도 하나금융투자 빌딩은 서울 3대 오피스 권역으로 꼽히는 여의도에 위치하고 있고, 과거 투자 성과도 좋았던 대표적인 우량 자산이다. 1994년에 준공된 여의도 하나금융투자 사옥은 여의도를 대표하는 자산 중 하나인데 하나금융투자가 소유하다가 지난 2010년  하나랜드칩 부동산펀드 1호에 매각됐다. 이후 코람코신탁이 2015년 11월에 리츠로 매입했으며, 이번에 셰어딜로 기존 투자자가 투자 회수를 하고 투자자가 바꼈다.

2018년에 쓴 책 '리츠로 은퇴월급 만들기'에 담은 하나금융투자 빌딩 투자 관련 내용

아울러 코람코신탁과 주택도시기금은 상장 시점에 맞춰 추가 자산 편입도 검토할 것으로 예상된다. 또한 현재 코람코에서 추진하고 있는 사학연금 재건축 프로젝트 등이 여의도 하나금융투자 빌딩과 함께 코람코의 플래그십 상장 리츠에 담기는 상상도 해볼 수 있다.

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