권리금은 어떻게 구성되나요?

by 정성엽 변호사

Mar 5. 2025

권리금이 2015년 이후로 상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’이라 합니다)에 편입되기는 했지만, 여전히 적정한 권리금 액수를 판단하는 것은 어렵습니다.

권리금이 법에 규정되기 전까지는 사실상 ‘부르는 것이 값’이라고 보아도 무방할 정도였지요.

그러나 최근 권리금에 대한 손해배상청구까지 규정되면서 소송에서는 감정을 통하여 적정권리금을 정하는 것이 보통입니다.

그렇다면 권리금은 어떻게 구성되고, 평가될까요?

또 권리금계약을 할 때 주의할 점은 어떤 것이 있을까요?

권리금에 대한 법원의 판례를 통해 적정한 권리금 가액을 가늠하는데 도움을 드리고자 합니다.

권리금의 종류

권리금의 적정가액을 판단하기 위해서는 권리금이 어떻게 구성되는지 살펴보아야 하는데요, 권리금은 그 발생근거에 따라 영업권리금, 시설권리금, 지역(바닥)권리금으로 나뉘게 됩니다.

영업권리금은 기존 상가가 쌓은 인지도나 단골손님, 영업 노하우, 신용 등 사업이나 장사가 잘 되는 것에 대한 가치를 환산한 것입니다.

그리고 시설권리금은 영업시설이나 비품, 내부 인테리어 같은 유형자산에 지불하는 대가입니다.

영업권리금과 시설권리금은 새로운 임차인이 상가의 업종을 그대로 인수받는 경우에 특히 문제됩니다.

마지막으로 지역(바닥)권리금은 상권 자체가 가진 가치에 대한 대가입니다.

유동인구가 많은 역세권, 대학가 등이 대표적이나 모든 상가에 지역권리금이 형성되는 것은 아닙니다.

권리금의 감정방법

위와 같은 구분은 이론에 따른 세밀한 분류이고, 판례는 권리금을 크게 유형재산과 무형재산으로 나누어 파악하기도 합니다. 시설권리금은 유형재산, 영업권리금은 무형재산인 셈입니다.

유형재산과 무형재산은 감정평가의 기준을 달리하는데요, 유형재산의 경우 ‘원가법’에 따라 신품의 현재 취득가격과 시설의 사용연수를 기준으로 판단하는 것이 보통입니다.

처음 구입시점에서 1년이 경과할 때마다 20%가량의 비율로 감가상각하는 식입니다.

반면, 무형재산의 경우에는 ‘수익환원법’에 따라 해당 영업이 지속하는 동안 무형재산으로 인하여 달성할 것으로 예상되는 영업이익을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법입니다.

그러나 이러한 감정평가의 기준은 일반적인 것일 뿐, 사안에 따라 무형재산의 평가에도 다른 기준을 적용할 수 있으며, 우리 법원 역시 그 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하고 있습니다.

권리금과 관련한 법원의 판단

1) 계약갱신청구권과 권리금

법원은 법상 보장된 상가의 계약갱신기간을 초과하여 영업을 계속한 경우라도 권리금 회수를 청구할 권리가 있다고 보고 있습니다.

이와 관련하여 법원은 ①법이 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않으며, ②상가임차인이 법에 따라 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있고, ③계약갱신청구권과 권리금 회수기회 보호는 서로 다른 입법취지를 지니므로 둘 사이에 필연적인 관련성이 없다고 설명하고 있습니다.

2) 권리금의 제한

권리금 가액은 일단 재판부가 아닌 전문가의 감정을 통하여 정하여지나 재판부는 사안마다 특수성을 고려하여 감정액을 제한할 수 있습니다.

예컨대 시설권리금의 경우에는 상가로부터 이를 수거하여 임차인이 소유함으로써 그 이익을 환수할 수 있다는 점을 고려하기도 하고, 지역(바닥)권리금의 경우에는 가치 있는 상권에서 장기간 영업을 하면서 영업이익으로 권리금의 상당부분을 이미 회수하였을 것이라는 점을 참작하기도 합니다.