부동산 지식은 없어도 알아둬야할 '깡통전세' 피하는방법

지난 3월 동탄 신도시에서 갭투자자 한 명의 아파트 60여 채가 한꺼번에 경매에 부쳐지는 사건이 여러 매체를 통해 보도되었다. 동탄 신도시에 새 아파트가 많이 들어서면서 공급이 늘어나자 전셋값이 하락한 것이다. 이 하락폭을 견디지 못한 물량들은 모두 경매에 넘어갔다는 보도내용이다. 

이하 뉴스1

최근 부동산 시장이 ‘전셋값 하락’으로 술렁이고 있다. 전셋값이 떨어지는 이유는 여러 가지 요인이 있으나 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 신규 입주 물량이 한꺼번에 몰리거나, 집값이 떨어지면서 전셋값을 끌어 내리는 경우다. 

지난달 23일 국도교통부와 한국감정원에 따르면 5~7월 3달동안 전국 입주 예정 아파트는 지난해 같은 시기보다 4% 늘어난 10만 가구로 집계됐다. 올해 입주물량은 역대 최대치를 기록할 것으로 예상되는 가운데 내년 상반기에도 입주 물량이 줄줄이 대기하고 있다. 이에 전문가들은 “이번 새 아파트 공급으로 전셋값 하락이 더욱 가속화 될 것으로 예상된다”고 내다봤다.   

안양시 평촌 아파트단지 / 내용과 무관한 사진

매매가와 전세가의 차이가 적을 때 투자 목적으로 아파트를 구매한 갭투자자들은 전세기간이 만료 됐는데도 새로운 세입자를 구하지 못하면서 ‘역전세난’을 겪게 된다. 

      

      '전세금 떼일라' 전전긍긍?…세입자 위한 안전장치

집을 소유하고 있는 갭투자자들은 그렇다 치더라도 세입자들이 피해를 보게 되는 경우는 상당히 위험할 수 있다. 세입자를 구하지 못해 발생하는 역전세난 현상으로 보증금을 온전히 돌려 받을 수 없는 ‘깡통 전세’가 나타나기 때문이다.

‘깡통전세’…세입자들은 어떤 대비를 할 수 있는가

다수의 전문가들이 사전 대비책으로 제시하는 세가지 방법을 알아보았다. 

1.  계약에 앞서 임대하려는 주택의 ‘등기부등본’을 확인해야 한다. 

등기부 등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 기록이 있으면 가급적 거래를 피해야 한다. 만일 주택에 대한 경매 등 강제 집행이 이뤄지면 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있기 때문이다. 

2. 전세 계약 체결 뒤, 빠른 시일 내에 ‘임대차계약서’ 확정일자를 받고 전입신고를 해야 한다. 

전세 계약을 체결한 임차인은 자신의 권리를 보호하기 위해서 서둘러 전입신고 및 확정일자를 받아야 한다. 주택임대차보호법에는 ‘임차인의 전입신고와 주택의 인도를 마친 다음 날 0시부터 제3자에 대한 효력이 생긴다’고 규정돼 있다. 확정 일자를 받으면 건물이 경매에 넘어갔더라도 경매 대금에서 우선적으로 보증금을 받을 수 있다. 전입신고와 확정일자는 지역 주민센터를 방문하거나 정부민원포털 ‘민원24’에서 온라인 신청이 가능하다. 

하지만 이와 같은 대비책은 이미 많이 알려져 있다. 때문에 조금 더 확실한 방안으로 세 번째 방법과 같은 안정장치를 마련해 두는 추세이다.   

pixabay

3. ‘주택도시보증공사(HUG)’가 운용하는 ‘전세보증금 반환보증’에 가입하는 것이다. 

집주인이 전세계약 만료를 앞두고 새로운 세입자가 올 때까지 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락으로 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 ‘주택도시보증공사’가 대신 보증금을 내주는 제도다.   

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지금까지는 ‘전세보증금 반환보증’ 가입하기 위해서 집주인의 동의 절차가 꼭 필요했다. 때문에 세입자가 가입하기 눈치가 보이고 부담스러웠던 부분이 있었다. 하지만 지난 2월부터 집주인의 동의 절차가 폐지됐다. 여기에 보증한도도 5억원으로 상향됐다. 

저소득층과 신혼부부 다자녀가구 등 사회배려계층에 대한 보증료 할인 혜택도 40%로 늘어났다.  전셋값 대비 보증료 비율은 아파트의 경우 연 0.128% , 기타 주택은 0.154%이다. 

예를 들어보자. 전세 보증금 2억원을 주고 아파트에 입주한 신혼부부가 ‘전세보증금 반환 보증보험’에 가입했다. 이때는 보증료 40% 할인 적용을 받고 월 13,000원으로 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있다. 단, HUG의 전세금반환보증보험은 전세보증금 수도권 7억원, 다른 지역은 5억원 이하일 경우만 가입할 수 있어 꼼꼼하게 확인 해야 한다.  

우리은행 이창재 부동산금융그룹 그룹장 / 금기돈 주택도시보증공사 금융사업본부장

한편 ‘주택도시보증공사’는 지난 3월 우리은행과 모바일 전세 반환 보증 활성화를 위한 업무 협약을 체결했다. 우리은행은 금융권 최초로 ‘전세보증금 반환 보증’을 '위비뱅크'에서 모바일로 가입할 수 있도록 서비스 중이다. 

  

우리은행 계좌와 공인인증서만 있으면 ‘전세보증금 반환 보증’을 ‘위비뱅크’ 모바일 어플을 이용해 언제 어디서나 신청할 수 있다. 물론 우리은행 영업점에서도 신청 가능하다. 신청 고객들을 대상으로 다양한 경품 이벤트도 진행 중이다. 6월 30일 이전에 ‘모바일 전세보증금 반환보증’에 신규 가입한 고객이라면 이벤트에 자동 응모된다. (이벤트 바로가기)