중개인이 권리금 일부를 가져간 경우 해결방법은

권리금 일부를 가져간 중개인에게 사기죄가 성립할 수 있을까?

[상담사례]

Q) 식당 운영을 위해 부동산 사무실을 통해 기존 임차인과 권리 양도, 양수 계약, 즉 권리금 계약을 체결하였습니다.
그런데 나중에 권리금을 주고 상가에 들어와서 식당을 운영하다보니 전임차인이 실제로 요구하고 수령한 권리금과 제가 지급한 권리금이 차이가 난다는 사실을 전해 듣게 되었습니다.
알고보니 부동산 사무실에서 전임차인이 요구한 권리금보다 많은 권리금을 저에게 요구하여 그 차액은 챙긴 것이었습니다.
이 경우 저는 중개인을 사기죄로 처벌받게 할 수 있을까요?

사진: Unsplash의Scott Graham

[문석주 변호사의 솔루션]

A) 계약에 있어 형법상 사기죄가 성립하기 위해서는 신의성실의 원칙상 고지의무가 인정되어 그 위반이 사기죄의 구성요건인 기망에 해당해야 합니다. 만약 계약관계에 아무런 영향을 미칠 수 없어 계약 당사자의 권리 실현에 장애가 되지 않는 사유에 대해서 고지를 하지 않았다고 하더라도 기망행위로 인정될 수 없으므로 형법상 사기죄가 성립되지 않는 것입니다. 결국 상대방이 계약 내용을 제대로 고지하지 않았다고 하더라도 고지하지 않은 내용을 모르더라도 계약 이행에 아무런 문제가 없다면 형법상 사기죄로 처벌될 수 없습니다.

위 상담사례에서 권리 양수인의 입장에서는 전임차인이 원하는 권리금 액수를 제대로 고지하지 않았고 본인을 속여 중간에 중개인이 권리금 일부를 가져갔다면 사기라고 생각하고 중개인을 형사처벌하고 싶다는 마음이 간절할 것입니다. 그러나 대법원에서는 이와 같이 중개인이 전임차인에게 전달한 권리금보다 많은 액수의 권리금을 신규임차인에게 요구하고 차액을 빼돌린 행위에 대해 형법상 사기죄로 인정하지 않았습니다.

즉 대법원은

"권리 양도인이 최종적으로 받기를 원한 권리금의 액수보다 높게 정해지는 경우 그 차액을 중개인이 받기로 하는 사정은 권리 양도, 양수로 인한 법률 관계에 영향을 미치거나 양수인의 권리 실현에 장애가 되는 사유로서 양도, 양수계약의 당사자가 상대방에게 신의성실의 원칙상 고지하여야 할 범위에 포함된다고 보기 어렵고 그 경우 양도인과 양수인 쌍방을 위한 중개인 역시 이러한 사항을 양수인에게 고지하여야 한다고 보기 어렵다.
권리금은 기본적으로 각 당사자 스스로의 판단에 좇아 결정되어야 하는 것이므로 양수인이 스스로의 판단하에 정해진 권리금 액수에 권리금 계약을 체결할 것인지 여부를 결정하여야 한다. 그렇다면 피고인의 행위가 피해자에 대하여 사기죄의 기망행에 해당한다고 보기 어렵다."(대법원2015. 5. 28. 선고 2014도8540판결)

라고 판시하여 중개인이 실제 권리금을 초과하는 돈을 빼돌린 것은 형법상 사기죄가 아니라고 본 것입니다.

사진: Unsplash의Annika Wischnewsky

결국 위 사안에서 임차인은 중개인이 고지한 권리금으로 해당 영업시설을 양도, 양수 하였고 임차인에게 양도인이 원하는 권리금 액수를 제대로 고지하는 않은 것이 영업시설 양수에 어떠한 영향도 미칠 수 없으므로 이를 두고 중개인을 형법상 사기죄로 처벌할 수는 없다 할 것입니다.

다만 임차인이 중개인에게 지급한 권리금 중 실제 양도인에게 지급되고 남은 돈은 법률상 원인 없는 돈이라고 볼 여지가 있으므로 민사소송을 통해 중개인이 가져간 차액분에 해당하는 돈은 반환을 구하는 민사소송은 시도해볼 여지가 있다 할 것입니다.

※ 상담문의 02-956-4714