임대사업자 자동말소 후 임차인의 갱신요구 가능성
임대사업자 자동말소후에도 임차인의 갱신요구가 가능할까
최근 임대의무기간 종료에 따른 임대사업자 자동말소 후 임대인과 임차인 사이의 분쟁에 대한 상담이 많아지고 있습니다. 임대사업자로 등록된 기간 중에 임대인은 민간임대주택법에 따른 규율을 받게 됩니다. 즉 민간임대주택법에 따라 임대계약을 임의로 해지하거나 갱신 거절을 주장하지 못하고 차임 등의 증액도 임대차보호법에 비해 더 엄격한 규제를 받게 됩니다. 그런데 임대사업자 자동말소 후에는 민간임대주택법의 적용을 받는 것이 아니라 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다. 오늘 소개해 드릴 상담내용은 임대사업자 자동말소 후 주택임대차보호법상 갱신요구권 규정이 적용되는 과정에 대한 것입니다.
만약 현재 임대사업자 자동말소 후 임대차 갱신 및 월세 등 증액 문제로 분쟁 중인 임차인, 임대인이라면 5분만 시간을 내서 본 글을 읽어 보시기 바랍니다. 현재 고민 중인 임대사업자 자동말소 후 주택임대차보호법상 갱신요구 문제를 어떻게 대처해야 하는지에 대한 효과적인 해결방법을 확인하실 수 있을 것입니다.
[상담사례]
저는 임대사업자의 임대주택에서 6년째 거주하는 임차인입니다.
임대인은 최근 임대의무기간이 끝나고 임대사업자가 자동말소되었습니다.
임대인은 임대사업자 자동말소 후 10%의 보증금과 월세 증액을 주장하면서 응하지 않을 경우 퇴거를 요구하고 있습니다.
저는 이미 임대주택에서 6년을 거주했지만 주택임대차보호법상 갱신요구권을 행사하여 5%의 보증금과 월세 증액만이 가능하다고 주장할 수 있을까요?
임대인은 갱신요구권 행사를 거절할 수 있을까요?
[문석주 변호사의 솔루션]
1. 민간임대주택법상의 임대차계약 갱신의무
민간임대주택법 제45조 제1항에 의하면 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등의 특별한 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다고 정하고 있습니다. 결국 특별한 사정이 없는 한 임대사업자의 임대주택 임차인은 민간임대주택법 제45조 제1항에 근거하여 임차주택에서 계속하여 재계약을 요구하면서 거주할 수 있으며 임대사업자는 임차인의 재계약을 거절할 수 없는 것입니다.
2. 임대사업자 등록기간 중 임차인의 갱신요구권 사용
임대인의 임대사업자 등록기간 중 임차인이 계속하여 재계약을 할 수 있는 권리는 민간임대주택법상 임차인에게 보장된 권리이므로 임차인은 주택임대차보호법상의 갱신요구권을 행사할 필요는 없습니다. 만약 임대인의 요구 등을 통해 갱신요구권을 사용한다는 취지가 재계약서에 기재되었다고 하더라도 이와 같은 갱신요구권 행사 합의를 무효라고 보아야 할 것입니다.(국토교통부의 질의회신에서도 임대사업자인 임대인의 요구에 따라 주택임대차보호법상 갱신요구권을 행사한 것은 무효라고 판단한 바 있습니다)
3. 임대사업자 자동말소 후 주택임대차보호법상의 갱신요구권 행사 가능성
임대사업자 등록이 말소되었다면 더 이상 민간임대주택법이 적용될 여지는 없습니다. 따라서 임대인의 임대사업자 등록이 말소된 이후에는 주택임대차보호법상의 규정이 적용될 수밖에 없습니다. 즉 임대사업자 등록기간 동안 거주한 임차인이라고 하더라도 임대사업자 등록이 말소된 이후에는 주택임대차보호법상의 갱신청구권의 규정에 따라 임대인에게 1회 갱신요구권을 행사할 수 있는 것입니다.
이와 같은 법리는 임대사업자 등록기간 중 재계약서에 임차인이 갱신요구권을 행사했다는 취지가 기재되어 있더라도 마찬가지라고 할 것입니다. 즉 임대사업자 등록기간 중 임차인의 재계약은 갱신청구권을 행사한 효과가 아니라 민간임대주택법상의 규정에 의한 것이므로 주택임대차보호법상의 갱신청구권을 사용했다고 볼 수는 없는 것입니다.
따라서 임대사업자 말소 후에도 임차인은 임대인에게 주택임대차보호법 제6조의3에 의거하여 계약갱신 요구를 할 수 있고 게약갱신 요구에 따라 성립하는 임대차계약의 조건은 기존 보증금 및 차임의 5%를 초과하여 증액할 수 없는 것입니다.(다만 임대인은 주택임대차보호법상 예외규정에 따라 실거주 사유를 이유로 계약 갱신요구를 거절할 수는 있을 것입니다)
결국 위 상담사례에서 임차인은 임대인의 임대사업자 자동말소 후에도 주택임대차보호법에 따라 갱신요구를 할 수 있고 갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약은 보증금과 차임을 5%의 범위 내에서만 증액될 수 있다는 주장을 하는 것이 가능합니다.
만약 현재 임대사업자 자동말소 후 주택임대차보호법상 갱신요구 및 차임증액 문제로 법적 분쟁 중이거나 본 글을 읽은 후에도 추가적인 의문사항이 있으시다면 아래 상담문의 전화로 연락 주셔도 좋습니다.
상담문의전화 02-956-4714
현재 상담문의가 많지만 모든 상담은 대표변호사인 제가 직접 진행하고 있습니다. 따라서 미리 상담예약을 해주셔야만 상담이 가능한 점 양해부탁드립니다.
https://booking.naver.com/booking/6/bizes/182629
