구분건물 독립성 상실과 공유물 임대 부당이득·상계 쟁점
과반수 지분 임대와 소수지분 임료상당 부당이득 산정 기준
처음 상담에서 가장 많이 듣는 말이 이렇습니다.
“공동명의인데, 상대방이 지분이 더 많다는 이유로 제 동의도 없이 점포 전체를 사우나 운영자에게 넘기고(보증금만 받고 월세는 거의 없게), 임대차 계약서도 보여주지 않습니다.
저는 한 푼도 못 받았습니다.”
바로 이런 유형이, 소수지분권자 입장에서 ‘무단임대 월세 반환청구(임료상당액 청구)’를 고민하게 되는 대표적인 분쟁입니다. 특히 소수지분권자들 또는 “과반수지분권자가 마음대로 부동산을 임대하고 있어 고민”하시는 분들은, 아래 내용을 읽어보실 필요가 있습니다.
1. 상담 사례의 핵심
상담을 요청하신 분(원고 입장)은 상가 점포를 가족/지인과 공동으로 보유하고 있었는데, 상대방(과반수 지분자)이 “내가 과반이니 내가 결정한다”며 제3자에게 공간을 임대해 영업을 시키고 있었습니다. 임대료 구조는 보증금 위주(또는 ‘저가 월세’)였고, 원고는 사용·수익을 전혀 하지 못한 채 배제되어 있었습니다.
이런 상황에서 원고가 통상적으로 검토하는 청구가 “임료 상당액(월세 상당)을 내 지분만큼 돌려달라”는 부당이득반환 청구이고, 사안에 따라 불법행위 손해배상까지 함께 주장하는 방식입니다. 유사 사건에서도 ‘공유자가 임대수익을 가져가면 다른 공유자 지분에 해당하는 임료 상당을 반환할 문제가 된다’는 틀로 사건이 전개됩니다.
2. 먼저 확인해야 할 출발점: 공간이 ‘구분소유’인지 ‘공유’인지
의외로 많은 상가·집합건물에서, 등기상으로는 여러 개 점포(구분건물)인데 실제로는 칸막이·벽체가 철거되어 하나의 시설(예: 사우나, 통매장)로 통합 운영되는 경우가 있습니다.
상담을 문의한 사건에서도 상가 내부 칸막이·천장·바닥 등 시설이 철거된 뒤 사우나 시설이 설치되어, 법원이 해당 부분이 “구분건물로서 구조상 독립성을 상실”했고 결과적으로 종전 구분소유자들의 공유로 귀속된다고 판단하였습니다.
따라서 ‘월세를 누가 받을 권리가 있는지’를 따지기 전에, (1) 현황이 구분소유로 유지되는지, (2) 이미 공유로 평가될 여지가 있는지부터 사실관계 정리가 필요합니다.
3. 월세공동명의 무단임대에서 누구 책임이 문제되는가
공동소유 부동산을 “소수 지분자 1인이 동의 없이 임대하고 보증금 등을 수령”한 경우에는, 그 수익 중 지분을 초과하는 부분이 부당이득이 되고, 경우에 따라 불법행위로도 평가될 수 있다는 정리가 나옵니다.
다만 과반수 지분권자가 된 이후에는 결이 달라집니다. 과반수 지분 공유자는 공유물 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있어, 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하게 하는 방식 자체는 ‘관리방법’으로 적법할 수 있고, 그럼에도 소수지분권자가 사용·수익을 못 했다면 “지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득 반환”이 문제 된다는 구조입니다.
여기서 많은 분들이 기대하시는 “상대방이 너무 싸게 임대했으니 불법행위로 더 크게 받아내자”는 주장에 대해, 법원은 “단순히 저가로 임대한 행위 자체만으로는 불법행위 성립을 단정하기 어렵다”는 취지로 판단한 바 있습니다.
즉 월세공동명의 분쟁에서 ‘불법행위’는 문턱이 있을 수 있고, 실무적으로는 부당이득(임료상당액) 구성이 중심이 되는 경우가 많습니다.
4. 월세공동명의에서 월세 반환청구를 준비할 때의 핵심 포인트
원고 입장(무단임대 월세 반환청구를 하는 쪽)에서 승부는 결국 “얼마가 임료 상당액이냐”에서 갈립니다.
첫째, 실제 임대차계약(보증금/월세/기간)을 확보해야 합니다. 상대방이 계약서를 숨기는 경우가 많아, 임차인에 대한 사실조회, 관리사무소·세무자료·계좌내역 등 우회적 자료를 통해 임대차 구조를 입증하는 전략을 검토합니다.
둘째, 보증금 위주 계약이라면 ‘차임 상당액’을 어떻게 계산할지가 중요합니다. 법원은 미등기전세·보증금 임대의 경우 보증금 이자 상당액을 차임에 보태어 산정할 수 있고, 이자율로 정기예금이자율 수준을 사용해도 위법하다고 보기 어렵다는 취지로 판단하였습니다.
셋째, “저가 임대 + 특수관계”가 강하게 드러나는 사안은 계산 기준이 달라질 수 있습니다. 법원은 원칙적으로는 실제 계약을 기초로 산정하되, 사안의 특수한 사정(관계·거래 경위 등)에 따라 감정평가 임료를 기준으로 부당이득액을 산정하는 판단을 하였습니다.
넷째, 가장 자주 놓치는 리스크가 ‘상계’입니다. 월세공동명의 사건에서는 상대방의 반대채권(양수금·구상금·관리비 등) 존재를 초기에 점검하는 것이 실익을 좌우할 수 있습니다.
5. 저희 법률사무소가 원고 입장에서 제공하는 해결 로드맵
저희는 무단임대 월세 반환청구(부당이득반환)를 원고 관점에서 설계할 때, “입증 → 산정 → 방어(상계·항변)” 순서로 사건을 구조화합니다.
현황조사: 점포 현황(통합 사용 여부), 임차인·영업 실태, 임대료 흐름을 정리합니다.
청구 설계: 불법행위/부당이득 중 어떤 프레임이 유리한지, 그리고 임료 상당액을 ‘실제 계약 기준’으로 갈지 ‘감정 기준’으로 갈지(특수관계 포함)를 검토합니다.
상계 대비: 상대방이 내밀 수 있는 자동채권(특히 확정판결금, 양수금)을 확인하고, 소송에서의 상계 소급효 주장에 어떻게 대응할지 전략을 세웁니다.
월세공동명의 상황에서 “과반이 임대를 마음대로 해서 손해를 보고 있다”는 느낌은 매우 현실적입니다. 다만 법원은 감정과 달리, 권리관계·관리권·부당이득 산정·상계까지 촘촘히 보며 결론을 냅니다.
현재 임대가 진행 중이거나, 이미 임대료를 한 푼도 못 받으셨다면(원고 입장), 자료가 더 흩어지기 전에 상담을 통해 사실관계와 증거부터 정리해 보시는 것이 안전합니다.
상담문의 02-956-4714
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