보증금 반환 늦으면 곧바로 경매 넘기는 법안 발의됐어요
보증금 반환 2~3개월 늦어지면 법원 판결 없이도 곧바로 경매 넘긴다?
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 국회에는 전세사기 예방 등을 목적으로 임차인의 권한을 크게 강화하는 내용의 법안들이 여럿 발의됐는데요. 임대인에게 적용되는 처벌과 규제의 강화를 핵심으로 하는 법안들입니다.
대표적인 내용으로는 보증금 반환이 2~3개월 늦어질 경우 임차인이 법원 판결문 없이 곧바로 해당 주택을 경매에 넘길 수 있도록 하는 내용을 꼽을 수 있고요.
이와 함께 법에서 인정하는 기본적인 전세계약 기간을 현행 2년에서 3년으로 늘리고, 임차인의 계약갱신청구권 사용 횟수를 현행 계약기간 중 1회에서, 2회로 늘리는 내용의 법안도 발의돼 있습니다.
저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 누구보다 잘 아시겠지만 이 같은 내용의 법안이 실제로 국회를 통과해 법률로 제정될 경우, 임대시장에 미칠 후폭풍은 어마어마할 수밖에 없는데요.
지금부터는 현재 국회에서 논의 중인 임대 관련 법안들에는 어떤 내용들이 담겨있는지에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.
실제로 법률로 개정되지는 않을 수도 있지만 혹여라도 이 같은 내용으로 법제화될 경우 그 여파가 엄청날 클 것으로 예상되기 때문입니다.
법원 판결 없이 세입자가 곧바로 경매 넘길 수 있어요
국회에 따르면 윤종오 진보당 의원 등 국회의원 11인은 지난 14일 ‘주택임대차보호법 일부 개정법률안’을 발의했는데요. 이 개정안에는 임차권 등기를 설정한 임차인이 임대차 계약이 종료된 날로부터 3개월이 지나도록 보증금의 일부 혹은 전부를 돌려받지 못할 경우 법원 판결 없이도 해당 주택을 경매에 넘길 수 있도록 하는 내용이 담겨있습니다.
이와 함께 임대인이 보증금을 계약 종료에 맞춰 반환하지 않을 경우 미반환 보증금에 대한 지연 이자를 임차인에게 지급하도록 하는 방안도 함께 법안에 포함됐고요.
임차권 등기하면 이사 가도 우선변제권, 대향력 유지돼요
임차권 등기란 말 그대로 임대주택의 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요. 임차권이란 '보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 임차해서 사용할 수 있는 권리'를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.
임차권 등기를 한 세입자는 해당 주택에서 나와 다른 곳으로 이사를 가거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 하더라도 본인이 갖고 있었던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있죠. 이 점이야말로 임차인들이 임차권 등기를 하는 가장 큰 이유라고 할 수 있고요.
전입신고만 했던 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 집으로 이사를 가면 이 세입자가 갖고 있던 우선변제권과 대항력이 사라지게 되는데, 이 같은 일을 막기 위해서 보증금을 돌려받지 못 한 임차인들이 임차권 등기를 설정하죠.
임차인이 임대주택에 임차권 등기를 설정하기 위해서는 먼저 법원의 결정을 받아야만 하는데요. 법원에 임차권 등기를 해달라고 신청하는 걸 ‘임차권등기 명령 신청’이라고 합니다. 집주인의 의사와는 상관없이 법원의 판단, 명령에 따라 임차권 등기 여부가 결정된다고 이해하시면 됩니다.
2개월 늦어지면 곧바로 경매 넘기는 법안도
보증금을 제때 반환받지 못 한 세입자에게 법원 판결 없이도 해당 주택을 경매에 넘길 수 있는 권한을 주는 법안은 이외에도 한 건 더 발의돼 있는데요.
지난 10월에는 한창민 사회민주당 국회의원 등 의원 10인이 계약종료일로부터 2개월 이내에 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인이 법원 판결 없이도 해당 주택을 경매로 넘길 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했습니다.
최소 9년간 거주 보장하는 법안도 발의돼 있어요
특히 이 법안에는 임대인의 전월세 주택 거주 권한을 크게 강화하는 내용도 함께 담겨있는데요. 법으로 인정되는 기본 전월세 계약기간을 현행 2년에서 3년으로 늘리고, 계약기간 중 1회만 사용할 수 있도록 돼 있는 현행 계약갱신청구권 사용 횟수를 2회로 늘리는 내용도 포함돼 있습니다.
만약 이 같은 내용 그대로 법이 개정될 경우 임차인은 최소 9년(3+3+3) 간의 거주를 법으로 보장받을 수 있죠. 현재는 계약갱신청구권 사용을 통해 최소 4년(2+2) 간의 거주를 보장받고 있지만 그 기간이 2배 넘게, 5년이나 늘어날 수 있는 것이죠.
계약서에 허위정보 담기면 1000만원 이하 과태료
윤종오 국회의원이 발의한 개정안에는 허위정보에 대한 처벌을 크게 강화하는 조항도 마련돼 있는데요. 임대차 계약서에 사실과 다른 내용의 허위정보를 담을 경우 임대인과 중개인 모두에게 1000만원 이하의 과태료를 부과할 수 있도록 하는 내용도 담겨있습니다.
그리고 이 같은 내용의 법안이 발의됐다는 소식이 전해지자 부동산·임대업계 전문가들은 큰 우려를 내놓고 있는데요.
재산권 침해, 오히려 혼란 부추긴다는 비판도 나와요
보증금 반환이 2~3개월 늦어질 경우 임차인에게 법원 판결 없이도 곧바로 해당 주택을 경매에 넘기도록 하는 방안에 대해서는 전세사기를 예방하고, 임차인의 피해를 최소화하려는 의도에서 나온 조치인 것은 이해하나 이 같은 법률이 전세시장의 혼란을 오히려 부추길 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
고의가 아니라 후속 임차인을 구하는 게 늦어져서 보증금 반환이 늦어지는 경우에 대해서까지 해당 주택을 곧바로 경매로 넘기도록 하는 건 과도한 사유재산 침해라는 지적도 제기되고 있습니다.
또한 전세사기 발생 비중이 높은 빌라의 경우 경매시장에서의 인기가 낮은 편이라 임차인이 경매에 넘기더라도 낙찰되지 않을 확률이 큰 만큼, 이 같은 법안이 오히려 아파트 선호 현상을 더욱 심화시켜 전체 임대시장을 왜곡시킬 수 있다는 지적도 나오고 있습니다.
또한 다가구 주택의 선순위 보증금 내역 등 관련 정보에 대한 확인 권한이 없는 중개사들을 대상으로 허위정보 기재에 대한 책임을 묻는 것은 과한 조치라는 목소리도 나오고 있습니다.
실제 현장에서는 중개인들 역시 임대인이 제공하는 정보에 의존할 수밖에 없는데, 이에 대해 확인, 검증할 수 있는 수단을 제공하지 않은 채 중개인에게 무조건 책임만을 물어서는 안 된다는 비판입니다.
만약 통과되면 여파 엄청나요
현재 국회에 발의된 주택임대차보호법 개정안들은 여당인 민주당이 아닌 소수정당인 진보정당 계열 소속 국회의원들의 주도로 발의된 법안들인데요.
거대 여당이 당론으로 통과를 추진하고 있는 법안은 아니기 때문에 통과 확률이 매우 높다고는 볼 수 없습니다.
다만 앞서 말씀드렸듯이 일단 법률로 제정되면 전체 부동산·임대시장에 매우 지대한 역할을 미칠 것으로 예상되는 법안들인데요.
그런 만큼 앞으로 저희 자리톡 매거진에서는 이 법안들이 추진되는 현황에 대해서 꾸준히 관찰하며, 관련 정보를 임대인 회원님들께 전달해 드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
자리톡 다운로드
함께 읽으면 좋은 자리톡 콘텐츠
