허정관의 부동산

15.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 서울엔 땅이 없다.

2026-03-12T17:39:34Z

서울의 주택 문제는 ‘집의 수’보다 ‘면적 점유’의 문제일 수 있다 서울의 전체 면적은 605㎢, 평으로 환산하면 약 1억 8,300만 평이다.서울의 전체 인구는 약 940만 명이다. 이를 단순히 면적으로 나누면, 605㎢ ÷ 940만 명 = 1인당 약 64㎡, 약 19.5평 숫자만 보면 1인당 면적이 생각보다 넓어 보인다. 하지만 여기에는 중요한 함정이

14.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 문재인 정부 부동산 정책은 무엇을 놓쳤을까?

2026-03-06T08:22:30Z

문재인 전 대통령은 2026년 2월 9일 평산책방 유튜브 대담(탁현민과 함께)에서 “우리가 부동산 정책만큼은 실패했다”고 공개적으로 인정했다. “일단 실패했다고 인정해야죠”라는 말은 퇴임 후 처음 나온 직설적 평가였다. 그렇다면 그 정책은 무엇을 놓쳤던 것일까? 문 전 대통령은 그 이유로 2020년 코로나 이후 전 세계적으로 확대된 유동성을 언급했다.

13.《서울 집값이 오르는 4가지 진짜 이유》 - 서울의 집값이 오르는 이유

2026-03-04T08:09:57Z

지금까지 서울 집값이 왜 오르는지 여러 각도에서 구조적으로 봤습니다. LH의 앵커링, 스필오버, 토지 구조, 고가 주택의 시장 주도력까지. 이 모든 것을 크게 4가지 트랙으로 분류하면 다음과 같습니다. 1. 서울과 인근 수도권의 구조적 요인 서울은 땅이 늘어나지 않는 한정된 공간이다. 강남·여의도·명동 등 중심지 집중, 교통망 누적, 인프라 축적, 학군

12.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 그들만의 거래가 '상단가격'을 움직인다.

2026-03-03T09:00:23Z

서울 집값이 오르는 데에는 여러 요인이 있다. 그중 하나가 토지 점유 집중과 대형 고가 주택의 앵커링 효과다. 이는 가격을 위로 재정렬하는 구조적 장치다. 고가 주택의 앵커 효과 — 큰 면적 점유의 문제 연예인이나 자수성가한 사람이 큰 집에 사는 것은 자본주의 사회에서 전혀 이상한 일이 아니다. 전용 120.83㎡, 공급면적 약 160㎡.전용 255㎡,

11.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 자본화된 토지의 권력

2026-02-28T10:31:29Z

경영학 전공자가 바라본 토지 – 무서운 건 건물이 아니라 토지였다 나는 경영학을 전공하고 기업에서 영업관리자로 18년을 일하면서 박사학위까지 취득했다. 그 후 3년 정도 사업을 하다가 우연한 기회에 토지개발 사업을 시작했다. 그때까지 용적률·건폐율조차 모르는 사람이었다. 재무제표는 누구보다 잘 봤지만, 토지는 전혀 몰랐다. 이후 공인중개사를 취득하고 부동

글 제목을 바꿉니다.

2026-02-27T09:29:20Z

안녕하세요. 허정관입니다. 기존에 《민주주의를 등에 업은 서울의 자본주의 부동산》으로 연재하던 시리즈의 제목을 변경합니다. 더 많은 분들이 쉽게 찾아 읽으실 수 있도록 제목을 바꾸었습니다. 핵심 내용과 메시지는 100% 그대로입니다. 그동안은 서울 집값의 구조적 원인, 특히 ‘서울이 가진 한계성’에 집중해 말씀드렸습니다. 앞으로는 민주주의와 자본주의라는

10.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 아파트는 하나의 주택이 아니다

2026-02-27T09:37:12Z

아파트는 하나의 주택이 아니다 – 통계 오류가 만든 착시와 아파트의 진화 우리나라 주택을 일본이나 미국 같은 선진국과 비교할 때 발생할 수 있는 오류가 있다. "한국은 인류 역사상 가장 빠른 속도로 ‘자동차 대중화’와 ‘고밀도 도시화’를 동시에 경험한 유일한 나라다." 이 때문에 아파트 구조도 초창기 5~6층 저층 연탄보일러 시대에서 지금은 엘리베이터

9.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - LH가 서울 집값을 올린 주범일까?

2026-02-27T09:36:49Z

LH 공급의 30년 지속된 현상 (3) – 앵커링 효과와 스필오버 현상의 결합 1990년대 1기 신도시부터 지금까지, LH 공공택지 공급은 반복적으로 ‘첫 가격’(앵커)을 형성해왔다. 그리고 그 가격은 신규 아파트 공급을 통해 생활권 전체의 기대수익을 재설정하며 스필오버 현상을 가져왔다. 30년간의 데이터를 보면 이것은 단순한 심리 현상이 아니라 구조적

8.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - LH가 서울 집값을 올린 주범일까?

2026-02-27T09:36:27Z

LH 공급의 스필오버(spillover) 현상 (2) – 신도시 신축아파트가 구도심 구축에 미치는 현상 LH 공공택지의 공급가를 정하고 건설사들이 새 아파트의 분양가를 정하는 순간, 사람들은 단순히 “새 아파트가 나온다”고만 반응하지 않는다. 그 가격은 단순한 숫자가 아니라 하나의 기준점(앵커) 이 된다. 물론 모든 시장 참여자가 같은 방식으로 반응하는

7.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - LH가 서울 집값을 올린 주범일까?

2026-02-27T09:36:03Z

LH 공급의 앵커링 효과 (1) – 공공택지가 찍은 '첫 가격'의 함정 부동산 시장에서 앵커링 효과(Anchoring Effect)는 사람들이 처음 접한 가격이나 숫자를 무의식적으로 기준점(앵커)으로 삼아 이후 판단을 크게 좌우당하는 인지편향이다. 행동경제학의 이론이지만 가격이 애매하고 비교 대상이 명확하지 않은 부동산에 특히 강하게 나타난다. 예를 들어

6.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - LH의 재무재표-영업이익

2026-02-27T09:35:42Z

LH는 매출과 영업이익이 궁금해서 찾아봤다. 알리오(ALIO)에 공시된 LH의 연결 재무제표를 기준으로 2011년부터 2024년까지의 실적을 정리했다. 2010년은 토지공사와 주택공사가 분리되어 있던 시점이어서 제외했다. 두 기관은 이명박 대통령 재임 시절 통합됐다. 주택공사는 임대주택 공급 등 정책 사업을 수행하며 수익성이 낮은 기관이었다. 반면 토

5.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - LH 개발 방식이 한계성을 어떻게 키우는가

2026-02-27T09:34:45Z

1. LH(한국토지주택공사)의 개발 방식에 드는 의문. 토지는 계속 공급되는데 주택 가격은 안정되지 않고, 구도심, 즉 서울의 아파트는 구축이든 신축이든 계속 오른다. 경기도의 그린벨트로 묶여 있던 토지를 개발해 사람들이 선호하는 신축 아파트로 공급했다. 1기 신도시는 주택 부족을 이유로 서울 도심보다 월등히 저렴한 가격에 공급되었고, 그 이후 서울의

4.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 1. 토지의 상승요인-교통 발달

2026-02-27T09:33:53Z

교통 발달은 단순히 사람을 이동시키는 것이 아니라 수요의 방향을 바꾼다. 기업 본사, 고소득 일자리, 대형 소비 공간은 평균적인 위치가 아니라 경쟁력이 높은 중심지에 집중되는 경향이 있다. 수요는 분산되지 않고 오히려 상급지로 모인다. 1993년부터 2025년까지의 공시지가 데이터를 그래프로 보면, 서울 강남역 상업지와 1기 신도시 일반 상업지의 상승 폭은

3.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 1. 토지의 상승요인-인프라투자

2026-02-27T09:32:40Z

2) "지하철과 같은 공공 인프라 투자가 토지의 가치를 상승 시킨다". 두 필지가 있다. 한 필지(A 토지)에는 금이 묻혀 있고, 다른 필지(B 토지)에는 아무것도 없다. 어떤 토지가 더 가치 있고 비쌀까? 답은 명확하다. 금이 있는 A 토지다. 토지를 개발하면 전기, 수도, 가스관을 묻고, 도로와 지하철 같은 인프라를 설치한다. 이런 개발에는 막대한

2.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - 1. 토지의 상승 요인-희소성

2026-02-27T09:33:05Z

1)"희소성이 경제성장과 함께 강남의 토지가를 밀어 올린다". 강남 토지는 국내에서 손에 꼽히는 희소재(Rare Material) 중 하나다.이를 이해하기 위해, 경제학에서 쓰이는 희소재 경매 구조를 빌려 설명해 보겠다. 영국식 경매(Ascending Auction) 방식: 가격을 올려가며 최고가를 제시한 사람이 낙찰받는 방식이다.희소재 가치를 극대화할

1.《서울 집값이 오르는 진짜 이유》 - “강남의 50년 된 아파트 110억 문제는 집이 아니라 토지다”

2026-02-27T21:17:16Z

연일 부동산 뉴스가 언론을 뒤흔든다. 노무현·문재인 정부 때는 집값이 너무 올라 서민들이 집을 사기 어렵다고 하고,박근혜·윤석열 정부는 규제를 풀며 집값을 조정했다고 한다. 하지만 집값은 여전히 천정부지다. 강남 신축 아파트 84㎡가 50억을 넘어섰다는 뉴스가 연일 보도된다. 압구정동 현대아파트 1단지, 202㎡(전용 183㎡, 55평)는 무려 11

토지에 대한 고전 경제학자들의 경고 - 부자 엄마 가난한 아빠

2022-06-08T05:54:42Z

토지는 재화인가? 국어사전은 재화란 '인간이 바라는 바를 충족시켜 주는 모든 물건. 이것을 획득하는 데에 대가가 필요한 것을 경제재(經濟財)라고 하고, 필요하지 않은 것을 자유재(自由財)라고 한다.'라고 정의하고 있다. 토지는 인간이 생산하지 않은 물건이라 재화로 취급하기에는 논란의 여지가 충분히 있다. 그러나 토지를 사용하기 위하여는 인간의 노동과 비용

이재명의 대장동 - 법을 기준으로

2022-06-05T12:54:44Z

대장동! 대장동! 대장동! 이제는 모르는 국민이 없을 정도로 유명한 동네가 됐다. 상남시에서 개발한 신도시인 곳이다. 나는 대장동개발과 똑같은 형태의 지방자치단체가 투자한 개발 회사의 대표를 지냈기에 처음부터 이상하다고 생각했다. 그것을 정리한 것이다. 처음 대장동의 이슈를 들고 나온 것은 장기표란 분이다. 2021년 9월 12일 다수의 언론에서 '장기

김현미의 부동산 - 이념과 현실 사이

2022-06-29T05:45:44Z

우리 같은 50대 부부의 관심사는 무엇일까? 다양한 의견이 나오겠지만 부동산도 빠지지 않는 이슈 중에 하나이다. 또한 내 주위에 많은 사람들은 문재인 대통령을 지지했지만 이번 선거에서는 이재명 후보를 지지하지 않았으며 지선 투표에 참여하지 않았다. '민주주의의 최후에 보루는 투표하는 국민이다'. '아무리 미워도 투표해야 한다'라는 원론자인 이야기를 하자는