홍셈

금융의 조달(PF)-1 - 시행을 위한 첫걸음 조달

2024-06-13T01:46:39Z

부동산 개발의 꽃 = 레버리지 자기자본이 많다면 당연 좋을 것이다. 그렇다면 사실 위험이라는 건, 내재적 자본비용 정도에 불과할 뿐 망하는 가능성은 없다고 할 수 있다. 하지만 부동산 개발사업을 모두 자기자본으로 진행한다면 이처럼 답답한 일이 아닐 수 없다. 왜냐하면 부동산 개발사업의 꽃은 레버리지라고 할 수 있기 때문이다. 2012년부터 시작한 부동산

토지의 취득-4 - 수도권 과밀억제권역

2024-06-05T00:12:27Z

부동산 개발을 위해서 토지를 매수할 때 (때로는 토지가 아니라 토지/건물일 수도 있음), 법인인지 개인인지에 따라 다르지만, 일단 법인이라는 가정을 하고 살펴보고자 한다. 법인을 설립할 때 어디에 본점을 두느냐는 매우 중요하다. 무슨 소리인지 모른다면, 지금 당장 근처에 있는 세무사 사무실을 찾아서 상담을 받아야 한다. 수도권 과밀억제권역이라는 단어가 익

결혼 세금(Marrige tax) - 결혼의 불리함

2024-06-04T00:13:38Z

최근 화두 중 하나는 단연코 저출산일 것이다. 아이를 낳아서 기른다는 것은 경제적으로나 사회적으로 고된 일임에는 분명하다. 물론, 그 고단함만 있다면 누구도 아이를 낫지 않을 것이다. 아이가 주는 즐거움 역시 그 고단함을 이길만큼 이유가 된다. 혼인신고 친구 중 하나가 결혼을 했음에도 불구하고 혼인신고를 하지 않았다. 사실 혼인신고를 하지 않는 것은 새

토지의 취득-3 - 취득세를 중심으로 ①

2024-05-29T01:42:26Z

취득세는 단순하다? 토지 취득세가 뭐가 고민할 거리가 있는지 모르는 사람이 태반일 것이다. 취득세를 토지값 정도로 생각한다면 더욱 그러할 것이다. 그런데 막상 실무에 들어가보면 그렇게 만만한 일이 아니란 것을 알게 된다. 사실 취득세 대상인지를 파악하는 것조차도 쉽지 않다. 지방세 분야는 쉬워보이면서도 매우 어려운 분야이다. 막상 과세관청(시청, 구청 등

토지의 취득-2 - 토지 거래와 관련된 세금을 중심으로

2024-06-05T03:25:15Z

부동산 개발에 있어서 토지의 취득은 실제 업무에 있어서는 첫걸음이라고 할 수 있다. 토지가 없다면 사업을 개시할 수조차 없다. 물론, 토지에다 무엇을 할지는 그 다음의 수순일 것이다. 앞서 언급한 상상력을 발휘하여 토지를 취득하기로 마음 먹었다면 토지 취득세라는 첫 번째 허들을 건너가야 한다. 1. 토지의 매도자의 입장에서... 토지를 거래한다는 것은

토지의 취득-1 - 토지의 선택

2024-06-05T03:25:34Z

처음 부동산에 관심을 가지게 된 계기는 단연 집이었다. 살 집을 구하고 싶었기 때문에 부동산에 관심을 가지게 되었고, 이로 인해 여러 공부와 자격증을 취득하게 되었다. 그 이후에는 부동산에 얽혀진 권리들이 궁금했고, 그리고 재테크 등으로 관심사는 변했다. - 가치가 하락하지 않는 유일한 자산 - 이러한 관심들 중에 가장 어렵고도 매력적인 것이 토지이다.

부동산 개발의 시작-5 - 부대비용과 사업계획에 대한 재무 관리자의 관점

2024-05-10T05:19:39Z

여하튼 금융비용 비중이 과거에 비해 너무 올라가서 사업의 성패를 좌우하거나 사업을 개시하지 못하게 되는 경우가 많이 발생하고 있다. 그러한 의미에서 적절한 금융비용을 예측하는 것은 중요한 일이다. 다음 편에서는 마지막 비용인 '부대비'와 재무관리자에게 있어 사업계획의 의미에 대해 살펴보면서 사업계획편을 마무리하도록 하겠다. 1. 부대비용 아이러니하게도 부

부동산 개발의 시작-4 - 비용의 예측②

2024-05-02T07:11:52Z

가장 핵심이 되는 매출액과 토지비와 건축비를 통해 사업을 하기로 결정했다면 이제 세부적인 비용들을 정리해서 사업성을 최종적으로 검토해야 한다. 1. 판매비 판매비는 어떤 상품을 개발하느냐에 따라 다르기 마련이다. 일반적으로 아파트 같은 상품의 경우에는 판매비가 다른 상품에 비해 낮지만, 상가와 같은 상업용 물건에 경우에는 상당히 높은 비중을 차지 한다.

부동산 개발의 시작-3 - 비용의 예측①

2024-04-25T12:40:01Z

1. 토지비 부동산 개발에 있어서 매출은 정해진 값이라면 비용은 가변적이고 예측이 필요한 값이다. 물론 매출도 예측을 해서 정확하게 결정해야겠지만, 한번 정해진 매출은 변경하기가 매우 어렵다. 분양에 관련하여 신고가 들어가는 경우라면 관청의 허가도 받아야겠지만, 그것보다는 다른 수분양자에게 매출된 가격이 있기 때문에 다른 사람에게 추가로 가격 변동은 거의

부동산 개발의 시작-2 - 1. 매출의 예측

2024-04-17T06:04:39Z

부동산 개발을 위해서 토지를 선택했다면, 이를 바탕으로 개발사업에 필요한 사업계획을 수립해야 한다. 어쩌면 이 사업계획이 부동산 개발업의 처음과 끝이라고 할 수 있다. 이렇게 작성된 사업계획이 잘못 된다면 생각하기도 싫은 결과가 나타날 것이다. 1. 매출의 예측 사업계획에서 가장 중요한 예측은 매출부분이다. 물론 비용 부분도 중요한 부분이 되겠지만, 그

부동산 개발의 시작-1 - 사업계획을 잘 작성하기

2024-04-11T12:05:11Z

부동산 개발 사업계획서를 처음 봤을 때는 숫자들이 가득 들어있고, 마지막 줄 정도에 얼마정도 남는다고 표시되어 있어 부푼 꿈을 안고 볼 수밖에 없다. '우와, 이렇게 많이 남는 사업이었어'라는 생각이 저절도 들게 된다. 하지만 이는 계획일 뿐이다. 여기에 생명력을 집어넣는 것은 개발자의 상상력과 실행력이라고 할 수 있다. 부동산 개발에 있어 가장 중요한

프롤로그 - 부동산 개발업, 그 매력적인 사업의 지속 가능성을 위하여

2024-10-05T23:23:39Z

어떤 사업을 시작하던지 간에 사업을 시작하기 전에는 부푼 꿈을 안고 출발하기 마련이다. 특히 부동산 개발업은 세간에 일확천금을 가져올 수 있는 사업이라 알려지면서 누구에게나 매력적인 사업으로 보인다. 하지만 실제로 사업을 하게 되면 고려해야 할 요소들이 너무나도 많아서 출발도 하기 전에 지칠만큼 벅찬 것이 현실이다. 필자는 대기업 재경본부에 공채로 입사하

오랫동안 사업을 하기 위해서 - 순리를 지키며 사는 것

2024-03-10T23:08:20Z

일확천금을 꿈구며 많은 사람들은 사업을 시작한다. 그런 꿈이 아니라면 망망한 대해에서 홀로 남겨진 것 같은 그 외로움과 거친 파도와의 싸움을 버틸 재간이 없다. 이렇게 많은 어려움과 힘듦을 지나가야지 사업의 안정성을 찾을 수 있기 마련이다. 필자가 한때 많은 사업자들과 컨설팅을 진행하면서 느낀 생각은 오랫동안 사업을 하기 위해서는 어떤 법칙 같은 것이 있

나이가 든다는 것 - 새로운 것에 대한 두려움

2024-03-08T14:04:56Z

나이가 든다는 사실을 인식한 것은 단 몇 년이 되지 않는다. 사실 하는 '짓'을 생각해 보면 여전히 어리고 서툴 때가 많아서 나이가 들었다는 생각을 하지 않는 때가 더 많은 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고 근 몇 년 사이에 늙어가고 있다는 생각을 많이 하게 된다. 최근 최대의 관심사 중에 하나는 똑바로 서 있는 것, 똑바로 앉아있는 것이다. 어릴 때는

본연의 가치를 위해서 - 단기 이직에 대한 충고

2024-03-08T13:15:23Z

이력서를 보다 보면, 1년 또는 2년 사이로 매번 이직하는 친구들이 있다. 물론, 평생직장이 없어진 현실 속에서 이직은 너무 자연스럽고 또한 당연한 것으로 여겨진다. 다만, 안타까운 것은 '회사'이라는 사회 속에서 살아남기 위해서는 본연의 가치를 상승시켜야 하는데, 1년 또는 2년 만에 회사를 옮겨버린다면 본연의 가치는 언제 상승시킬 수 있을지 의문이 든다

상호 책임주의 - 떠넘기기가 아닌 공동의 책임으로...

2024-03-08T13:14:58Z

최근 교권을 강화해야 한다는 프레임에 맞춰 나온 정부의 시책을 비판하면서 나온 이야기 중 다른 이야기들은 공감이 안 되었지만, '상호 책임'져야 한다는 문구는 가슴에 콱 박혔다. 우리 사회에서 공동의 책임을 자꾸만 '누군가'의 책임으로 몰아가고 있어서 많은 문제가 생기고 있다고 생각이 들었다. 회사에서 업무를 하고 있다 보면, 어떻게 조직이 운영되는지를

무관용의 시대를 살며 - 한 단계 뛰어넘기 위해 웅크렸기를 기대하며

2024-03-08T13:04:30Z

최근 서이초 사건을 보면서 더 확신이 들었다. '우리는 무관용의 시대를 살고 있구나' 어느 누군가의 잘못이 아니다. 우리 사회에 만연된 '무관용'이 만들어낸 현상일 뿐이다. 한 학급에 20명 남짓한 아이들을 교육하는 선생님에게는 어떠한 잘못도 허용되지 않음이 결국 대다수의 아이들의 학습권을 훼손하고 있다. '금쪽이'가 되었든 '은쪽이'가 되었든, 아무리