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  <title>김선철</title>
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  <subtitle>대학에서 경제와 부동산의 인과관계를 연구하고, 실무에서 부동산 개발과 금융이 교차하는 복잡한 퍼즐을 풀어가며, 사람들이 공감할 만한 글을 쓰기 위해 노력하고 있습니다</subtitle>
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  <updated>2025-06-29T06:51:20Z</updated>
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    <title>도쿄는 왜 철거보다 오래 남는가 - 새 건물을 짓는 일과 도시를 다시 살리는 일은 왜 다른가</title>
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    <updated>2026-04-14T01:00:11Z</updated>
    <published>2026-04-14T01:00:11Z</published>
    <summary type="html">1. 붉은 벽돌이 남긴 질문  도쿄역 마루노우치 역사(驛舍)는 1914년 문을 열었다. 1923년 관동대지진을 견뎠고, 1945년 공습으로 지붕과 내부가 크게 훼손됐지만, 완전 철거 대신 보존과 복원의 길이 선택됐다. 2003년 중요문화재로 지정된 뒤, 장기 보존을 전제로 한 복원이 본격화됐다.  그 결정은 단순한 문화재 보존이 아니었다. 도쿄역과 황궁을 &lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F6P1y8wwmjxp2lzN_Dkr84cZF2Jc.jpg" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>AI는 관계를 배우는데 인간은 왜 잊는가 - 기계가 먼저 생존의 문법을 익히는 시대, 우리는 무엇을 놓치고 있는가</title>
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    <published>2026-04-13T01:00:20Z</published>
    <summary type="html">1. 기계가 먼저 배운 것  1966년 MIT의 조지프 바이젠바움은 인간과 컴퓨터의 대화를 가능하게 하는 프로그램 ELIZA를 발표했다. 그 프로그램은 로저식 심리상담사의 응답 방식을 흉내 냈고, 단순한 패턴 매칭에도 불구하고 사람들에게 &amp;ldquo;이 기계가 나를 이해한다&amp;rdquo;는 착각을 불러일으켰다. ELIZA는 기술적 실험이었지만, 동시에 인간이 얼마나 쉽게 관계의 &lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FcNjJ0n8hmLzGwRw9Vci9pZDW8Cg.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>AI는 실행하고 인간은 유예한다 - 기계는 배웠는데, 인간은 왜 실행하지 못하는가</title>
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    <published>2026-04-10T01:00:08Z</published>
    <summary type="html">1. 알고 있다는 말은 자주 무력하다  고대 철학은 오래전부터 인간의 이상한 모순을 지적해 왔다. 무엇이 옳은지 알면서도 그대로 살지 못하는 상태, 아리스토텔레스가 말한 &amp;lsquo;의지의 나약함&amp;rsquo;은 지식의 부족이 아니라 실행의 실패를 뜻했다. 인간은 늘 틀려서 무너진 것이 아니라, 옳음을 알고도 미루다가 무너진 경우가 더 많았다.  지금 AI와 인간의 관계에서도 같&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FyLmj6VjSisSmdwPwOp6f4OwPIQc.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>유행은 반복이 아니라 전략이다 - 왜 우리는 20년마다 같은 선택을 다시 하는가</title>
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    <updated>2026-04-09T01:00:11Z</updated>
    <published>2026-04-09T01:00:11Z</published>
    <summary type="html">1. 반복되는 아름다움의 착각  19세기 후반, 산업혁명이 만들어낸 대량생산은 옷을 &amp;lsquo;필수품&amp;rsquo;에서 &amp;lsquo;표현의 도구&amp;rsquo;로 바꿨다. 그 이후 패션은 단순히 입는 것이 아니라, 시대의 감정과 욕망을 담는 매개가 되었다. 그리고 지금, 150년이 넘는 데이터를 분석한 연구에서 하나의 결론이 다시 확인된다. 유행은 약 20년 주기로 반복된다는 것이다. 과거의 스타일은 &lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F_kav8UCnAGtIpbas11mA-GrfjnQ.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>같은 숫자가 농민에게는 이익이고 소비자에게는 부담이다 - 쌀값 역대 최고치, 그 뒤에 남겨진 사람은 누구인가?</title>
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    <updated>2026-04-08T01:00:19Z</updated>
    <published>2026-04-08T01:00:19Z</published>
    <summary type="html">1. 빵 한 조각이 묻는 것  빅토르 위고의 소설 『레미제라블』(1862)은 빵 한 조각을 훔친 장발장이 19년을 감옥에서 보내는 이야기로 시작한다. 위고가 정작 묻고 싶었던 것은 장발장의 죄가 아니었다. 사람이 빵을 살 수 없게 만드는 조건, 그리고 그 조건을 만든 사회가 법의 이름으로 무엇을 지키는지였다.  식량의 가격은 단순한 수요와 공급의 신호가 아&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FQ4KR1UoTNmUPSxKbQSMvdkVJw4c.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>도쿄를 살린 것은 빌딩이 아니라 전략이다 - 왜 마루노우치와 니혼바시는 서로 다른 방식으로 다시 강해졌는가</title>
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    <published>2026-04-07T01:00:11Z</published>
    <summary type="html">1. 중심은 어떻게 되살아나나  1914년 문을 연 도쿄역 마루노우치 역사는 근대 일본의 관문이었다. 다쓰노 긴고가 설계한 이 붉은 벽돌 역사는 단지 철도시설이 아니라, 황거와 업무지구를 마주 보는 국가적 얼굴이었다. 한편 니혼바시는 에도 초기부터 일본의 다섯 간선도로가 시작되는 상징적 기점으로 기능했다.  지금 그 사이를 걸어보면 도시는 전혀 다른 언어로&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0.fjpg/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F1nIkDrUWtlw1nlCI17pXeDypWPY" width="474" /&gt;</summary>
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    <title>한국 식당이 잃은 것은 인건비가 아니다 - 자동화가 온기를 지울 때, 음식점은 무엇을 파는가?</title>
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    <updated>2026-04-06T01:00:21Z</updated>
    <published>2026-04-06T01:00:21Z</published>
    <summary type="html">1. 이야기꾼이 떠난 카페  나기브 마푸즈(이집트, 1988년 노벨문학상)의 소설 「미다크 골목」(Midaq Alley, 1947)은 카이로 카페의 한 장면으로 시작한다. 20년간 손님들에게 이야기를 들려주던 시인이, 주인이 새로 단 라디오 한 대에 자리를 내준다. 손님들은 여전히 차를 마시고 담배를 피우지만, 골목 공동체를 묶어주던 목소리는 사라진다. 마&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F5BNPSVCreA3M-HzFZCZwtdjwu80.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>정책은 왜 집값만 보고 시민의 집을 놓치는가 - 평균과 총량의 숫자가 좋아져도 왜 여전히 살 곳을 구하기 어려운기?</title>
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    <updated>2026-04-03T01:00:08Z</updated>
    <published>2026-04-03T01:00:08Z</published>
    <summary type="html">1. 계획도시가 남긴 질문  1960년 4월 21일, 브라질은 리우데자네이루에서 브라질리아로 수도를 옮겼다. 브라질리아는 처음부터 설계된 계획도시였고, 국가는 새로운 공간 질서가 새로운 삶의 질서를 만들 수 있다고 믿었다. 거대한 도면을 먼저 완성하면 시민의 삶도 그 선을 따라 정리될 것이라는 믿음이었다.  우리의 주택정책에도 익숙한 믿음이 있다. 집값이 &lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F3kGcrIPg_x7mPBDjK4yd1oTYIlA.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>세계를 움직이는 &amp;quot;팔란티어&amp;quot; 분석 - 미국 내 위상, 글로벌 파급력, 한국에 대한 영향</title>
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    <updated>2026-04-02T01:00:06Z</updated>
    <published>2026-04-02T01:00:06Z</published>
    <summary type="html">보고서 요약  팔란티어는 단순한 데이터 분석 회사가 아니라,&amp;nbsp;정부&amp;middot;군&amp;middot;정보기관&amp;middot;대기업의 데이터, 의사결정, 실행을 연결하는 운영체계형 소프트웨어 기업이다. 회사의 핵심 차별점은 Ontology를 통해 현실의 자산&amp;middot;주문&amp;middot;설비&amp;middot;재무거래 같은 객체를 디지털 운영 모델로 연결하고, 이를 기반으로 사람과 AI가 같은 맥락에서 행동하도록 만드는 데 있다.  팔란티어는&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0.fjpg/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FgtZB-OKIXfpuBglAwtA_teccm98.jpeg" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>빛과 바람이 사라진 집에서 인간의 삶도 사라진다 - 창문을 열 수 없는 도시, 거주의 조건은 지켜지고 있는가?</title>
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    <updated>2026-04-01T01:00:10Z</updated>
    <published>2026-04-01T01:00:10Z</published>
    <summary type="html">1. 벽돌로 막힌 창문이 돌아왔다  1696년, 영국 의회는 창문 수에 비례하는 세금을 도입했다. 창문세(Window Tax)였다. 창문이 많을수록 부유하다고 보았다. 세금 고지서가 날아들자 집주인들은 즉시 응답했다. 벽돌을 가져다 창틀을 채웠다. 빛이 들어오던 자리에 회반죽을 바르고 적벽돌을 쌓았다. 18세기 영국 도시의 골목 건물들에는 그 흔적이 지금도&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FGNc_RKJTL2CMboIhnH9pSd9MWcM.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>전쟁에도 금은 침묵했다, 시장의 문법이 바뀌었다 - 실질금리가 전쟁보다 금에 먼저 말을 거는 이유는 무엇인가?</title>
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    <published>2026-03-31T01:00:14Z</published>
    <summary type="html">1. 규칙을 안다고 믿은 사람들  호르헤 루이스 보르헤스는 1944년 단편집 「픽션들」(Ficciones)에서 바빌론의 복권 이야기를 썼다. 이 도시에서 복권은 단순한 상금 추첨으로 시작됐지만, 점차 처벌까지 결정하고 마침내 모든 사회적 지위와 운명을 좌우하는 체계로 진화했다. 사람들은 이 체계가 어떻게 작동하는지 안다고 믿었다. 그러나 복권을 설계하고 운&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F8ed2ssc1oJUiNpapn-wQSj90CZE.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>미국 금리의 중력 아래 한국 증시는 왜 따로 가는가 - 같은 달러를 보는데 왜 서울과 뉴욕의 표정은 자꾸 달라지는가?</title>
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    <published>2026-03-30T01:00:08Z</published>
    <summary type="html">1. 달러 앞의 기억  1997년 11월, 한국은 외환과 금융시장의 불안 앞에서 결국 IMF 지원을 요청했다. 그때 한국 경제가 배운 것은 단순했다. 개방경제에서 금리는 국내 사정만으로 정해지지 않으며, 달러의 방향은 곧 자금의 방향이 된다는 사실이다. 한국 경제가 미국의 금리를 유난히 예민하게 바라보는 이유는 이 기억이 아직 제도와 심리에 함께 남아 있기&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F387ln-qzCq7ANw-rK7ygsn6q4rQ.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>행동경제학이 읽는 AI시대 경제의 민낯 - 정보는 넘치는데 왜 우리는 더 자주 흔들리고, 더 쉽게 판단을 위임하는가</title>
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    <published>2026-03-27T01:00:10Z</published>
    <summary type="html">1. 노벨상은 선택을 겨눴다  1978년 노벨경제학상은 가격 이론이나 경기순환이 아니라 &amp;lsquo;경제 조직 안의 의사결정 과정&amp;rsquo;을 연구한 허버트 사이먼에게 돌아갔다. 그 수상 이유 자체가 상징적이다. 경제학이 이미 그때부터 &amp;ldquo;인간은 어떻게 선택하는가&amp;rdquo;라는 문제를 시장 바깥이 아니라 시장의 한가운데서 다시 보기 시작했다는 뜻이기 때문이다.  지금 우리는 더 극적인 &lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F6Tsmhy85Jzj4JxCPYF-IptpldPg.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>한국 통화정책의 자유는 워싱턴이 쥐고 있다 - 연준의 한 번 결정이 한국 가계와 시장을 묶어버리는 구조는 무엇인가?</title>
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    <updated>2026-03-26T01:00:17Z</updated>
    <published>2026-03-26T01:00:17Z</published>
    <summary type="html">1. 선택하지 않은 조건 속에서  알베르 카뮈는 소설 「페스트」(La Peste, 1947)에서 알제리 오랑 시에 갑자기 들이닥친 전염병을 그렸다. 시민들은 페스트를 부르지 않았다. 그런데도 도시는 봉쇄되었고, 떠나는 것도 머무는 것도 온전히 자신의 선택이 아닌 상태가 됐다. 카뮈가 전하고자 한 것은 재앙의 공포가 아니었다. 선택하지 않은 조건 안에서 인간&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FYi05wowha3rO5ncwDnVTFj-peN4.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>신탁사가 먼저 선점하면 조합원 선택권은 없다 - 구역도 안 됐는데 업무협약이 왜 내 재산을 먼저 묶는가?</title>
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    <published>2026-03-24T01:00:11Z</published>
    <summary type="html">1. 약속보다 먼저 도착한 명함  1720년 영국에서 남해회사(South Sea Company)는 정부 부채를 인수하고 남미 무역 독점권을 약속하며 투자자들을 모집했다. 현장에 먼저 도착한 것은 법령이 아니라 약속이었다. 주가가 불과 몇 달 만에 120파운드에서 1,050파운드 수준까지 치솟았고, &amp;quot;협약만 체결하면 이익을 보장받을 수 있다&amp;quot;는 말이 런던 거&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FgHxRkYtQ3Nqbqq9xKK_jmr3AhC8.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>집은 남는다, 그 집이 내 집이 아닐 뿐 - 주택보급률 102%의 나라에서, 집은 왜 아직도 멀기만 한가?</title>
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    <updated>2026-03-23T01:00:12Z</updated>
    <published>2026-03-23T01:00:12Z</published>
    <summary type="html">1. 같은 시대의 다른 현실  &amp;quot;최고의 시절이자 최악의 시절이었다.&amp;quot; 찰스 디킨스는 1859년 「두 도시 이야기」를 이 문장으로 열었다. 혁명 전야의 파리와 런던을 같은 시간 위에 겹쳐 놓으면서, 하나의 현실이 얼마나 다른 두 얼굴로 동시에 존재할 수 있는지를 보여주었다. 풍요와 결핍은 서로 다른 시대가 아니라, 같은 시대 안에서 다른 조건으로 살아가는 것&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2F_JY6-e8Z7zBzVr9Yvi1JsaZkTKw.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>소비자가 기억을 팔 때, 기업은 무죄가 된다 - 쿠팡에 분노했던 우리는 어디로 사라진 것인가?</title>
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    <updated>2026-03-20T01:00:13Z</updated>
    <published>2026-03-20T01:00:13Z</published>
    <summary type="html">1. 기억이 권력이었던 시절  맹자는 &amp;quot;백성이 가장 귀하고, 사직이 그 다음이며, 군주는 가장 가볍다&amp;quot;고 했다. 전국시대 제후들을 향한 이 선언은, 권력의 정당성이 민심에서 온다는 원칙을 못 박았다. 2,300년이 지났지만 이 구조는 시장 안에도 그대로 살아 있다. 기업은 소비자의 선택으로 존재한다. 소비자가 등을 돌리면 아무리 큰 회사도 수축한다.  20&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2Fh134oSY3bJ7CACI7og6QWFgXcf4.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>세금은 위를 겨냥하지만 짐은 아래로 내려간다 - 보유세 강화가 세입자 월세로 돌아오는 구조를 어떻게 막을 수 있는가?</title>
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    <updated>2026-03-19T01:00:13Z</updated>
    <published>2026-03-19T01:00:13Z</published>
    <summary type="html">1. 달아나도 짐은 남는다  베르톨트 브레히트는 1939년 희곡 「억척어멈과 그 자식들」에서 30년 전쟁 속 여인을 그렸다. 그녀는 전쟁 상인으로 살아남으려 했다. 전쟁이 삶의 조건이었으니, 그 안에서 버티는 것 외에 선택이 없었다. 브레히트가 보여준 것은 역설이었다. 전쟁에서 살아남으려던 그녀가 바로 그 전쟁으로 자식을 하나씩 잃는다. 제도 안에서 버티는&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2Fkf9h03z-Axk36AYhv5P1DgXRECY.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>빚으로 투자를 배운 세대가 치르는 대가 - 학자금 빚투가 번지는 시대, 우리 청년에게 없는 것은 무엇인가?</title>
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    <updated>2026-03-18T01:00:18Z</updated>
    <published>2026-03-18T01:00:18Z</published>
    <summary type="html">1. 물류센터 새벽의 청구서  가브리엘 가르시아 마르케스가 1961년 발표한 소설 「아무도 대령에게 편지하지 않다」에서, 늙은 대령은 은퇴 이후 15년을 같은 자리에서 기다린다. 국가가 약속한 연금을 알리는 편지가 언젠가는 오리라는 믿음 하나로. 먹을 것이 떨어지고 아내의 기침이 깊어져도, 그는 매주 강으로 내려가 우편선이 닿기를 기다린다. 그 기다림을 버&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FhI9U1zvnv7CDkC9mVPaGSoylioM.png" width="500" /&gt;</summary>
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    <title>공공임대는 짓는다, 그러나 살 수는 없다 - 서울의 공공주택, 왜 필요한 사람에게 닿지 않는가?</title>
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    <updated>2026-03-17T01:00:16Z</updated>
    <published>2026-03-17T01:00:16Z</published>
    <summary type="html">1. 성은 보인다, 들어갈 수 없을 뿐  프란츠 카프카의 미완성 소설 「성」(Das Schloss, 1926)에서 측량사 K.는 성의 초대장을 받고 마을에 도착한다. 성은 마을 어디서나 보인다. 그러나 가까이 다가갈수록 더 멀어지는 것처럼 느껴진다. 전화를 걸면 연결이 끊기고, 담당자는 항상 자리에 없으며, 규칙은 있지만 규칙의 이유는 설명되지 않는다. 초&lt;img src= "https://img1.kakaocdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http%3A%2F%2Ft1.kakaocdn.net%2Fbrunch%2Fservice%2Fuser%2Fi0Vx%2Fimage%2FHegn0DM7DiXQera6QZYoRlKo1r8.png" width="500" /&gt;</summary>
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