퇴거위로금과 양도소득세

퇴거위로금은 양도소득세 계산시 필요경비로 인정받을 수 있을까?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하는 경우에는 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데, 이를 세입자의 “계약갱신청구권”이라 한다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하거나 또는 행사할 예정이라면 집주인은 세입자를 원만히 내보내기 위해 일종의 위로금 성격의 금전을 지급하는데, 이를 “퇴거위로금”이라 한다. 계약갱신 대신 퇴거위로금을 지급하더라도 세입자를 내보려는 이유는 집주인이 실제 거주할 예정인 경우 또는 주택을 팔 예정인 경우이다. 주택을 파는 경우에는 세입자의 계약갱신청구로 인해 매수인이 해당 주택에 입주하지 못하는 문제가 발생하는데, 이러한 문제로 인해 매수인이 해당 주택을 취득하지 않음으로써 집주인은 주택을 매각하지 못하는 어려움에 처할 수 있기 때문이다. 그렇다면 퇴거위로금이 양도소득세와는 무슨 관계가 있는 것일까?

“양도소득세”라는 단어를 분설하면 “양도”, “소득”, “세금” 세 가지로 나누어 볼 수 있다. 사전적 정의로서 양도(讓渡)는 “권리나 법률상의 지위 따위를 남에게 넘겨주는 것”을 의미하고, 소득(所得)은 “어떤 일의 결과로 얻은 이익”을 말하고, 세금(稅金)은 “국가나 지방 단체가 필요한 경비를 충당하기 위해서 국민으로부터 거두어들이는 돈”을 의미한다. 이를 정리하면 주택을 팔아서(양도) 이익(소득)이 발생하는 경우에는 해당 이익에 대해 국가가 거두어들이는 돈(세금)을 “양도소득세” 라 한다. 주택을 파는 경우에는 양도소득세를 부담하여야 하는데, 우리나라 세금은 과세관청이 알아서 부과하는 재산세 및 종합부동산세 등이 있고 이러한 세금 이외에는 스스로 과세관청에 세금을 신고하고 납부하여야 한다. 즉 주택을 양도하여 이익이 발생하면 주택을 판자가 스스로 세금을 계산하여 신고․납부하여야 하는데, 이를 양도소득세 신고․납부라고 한다. 결국 양도소득세는 주택을 양도하는 행위가 있어야 하고, 그러한 행위를 통해 이익이 창출되어야 하고(물론 손해가 발생하는 경우에도 신고 의무는 있음), 세금을 스스로 계산하여 신고․납부하여야 한다. 여기서 가장 중요한 사항은 바로 “이익”을 산출하는 것이다. 이익은 “수입”에서 수입을 창출하기 위해 투입된 “경비”를 차감하여 산정하는데, 세법에서는 수입을 “양도가액”이라 하고 경비를 “필요경비”라고 하고 이익을 “소득금액”이라 한다. 퇴거위로금과 양도소득세와의 관련성은 바로 소득금액을 산정하는데 있는데, 퇴거위로금이 필요경비로 인정되는지 여부이다. 퇴거위로금의 필요경비 인정 여부에 따라 부담하는 양도소득세가 크게 달라지기 때문이다.

서울 강남에서는 최근 퇴거위로금으로 1억원을 지급한 사례(매일경제, 2021.05.31.)도 발생하였는데, 만약 세율이 최고세율인 45%를 적용받는 다면 퇴거위로금의 필요경비 인정여부에 따라 4,500만원(1억원×45%)의 양도소득세를 더 내거나(필요경비가 인정되지 않는 경우) 또는 덜 낼 수(필요경비가 인정되는 경우) 있다. 결론적으로 퇴거위로금은 필요경비로 인정될 수 있는 것일까? 이에 대해서는 명확하게 답변을 할 수 없는데, 필요경비로 인정받을 수도 있고 또는 인정받지 못할 수도 있다. 왜냐하면 퇴거위로금이 명도(明渡 : 건물이나 토지, 선박 등을 점유하고 있는 사람이 모든 권리를 다른 사람에게 넘겨줌)비용에 해당하는 경우에는 필요경비로 인정받을 수 있는데, 명도비용에 해당하는지 여부는 임대차 계약, 퇴거 위로금의 지급시기, 주택의 양도시점 등에 대한 구체적인 사실관계를 토대로 판단하여야 하기 때문이다. 이러한 어려움은 다음의 인터넷 기사에도 잘 나타나 있다.

매도를 생각하고 있는 50대 직장인 A씨는 "세무사에게 세입자 퇴거 위로금을 양도세 계산 시 경비로 반영할 수 있는지 문의했더니 알 수 없다는 답을 받았다"고 전했다. 11일 국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에 '경비'로 반영할 수 있다. 국세청 관계자는 "위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용(명도 비용)은 경비로 인정된다"고 설명했다.<매일경제, 2021.3.11, ">https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/03/231327/>

실무적으로도 명도비용에 대한 필요경비 인정 여부는 자주 분쟁의 대상이 되는데, 과세관청이 명도비용을 필요경비로 인정하지 않고 과세를 함으로써 주택의 매도인은 조세불복의 판단주체인 조세심판원의 결정을 통해 구제를 받곤 한다. 명도비용에 대한 과세관청과 조세심판원의 견해는 다음과 같다.

<과세관청의 견해>

국세청 예규(사전-2016-법령해석재산-171, 2016.6.24., 사전-2015-법령해석재산-404, 2016.2.5.)에서 임차인의 퇴거를 조건으로 한 부동산 매매계약서상 계약 내용을 이행하기 위하여 양도자가 임차인에게 지급하는 명도비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 해석하고 있고, 「소득세법」 제97조 제1항 제3호는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하여 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등으로 열거하고 있는바, 청구인들이 지출하였다는 명도비용은 위 양도비 항목에 열거되지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명하여 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 없다.

<조세심판원 결정>

처분청은 쟁점명도비용이 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는다는 의견이나, 청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금청산전까지 임차인들로부터 건물 전부를 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비용을 임차인들에게 지급하지 않았더라면 매매계약이 해제되고 위약금을 부담해야하는 상황이었으므로, 결국 청구인들이 지급한 쟁점명도비용은 쟁점부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 청구인들이 쟁점명도비용을 임차인들에게 직접 지급하였거나, 매매계약에 기인하여 매수인이 임차인들에게 지급한 후 쟁점부동산의 양도가액에서 차감한 것이 금융증빙을 통해 확인되는 점, 쟁점부동산 전체의 양도가액, 각 임차인별 임대면적, 월임차료 및 임대기간 등을 감안할 때, 쟁점명도비용이 과다한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 쟁점명도비용은 청구인들이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다 하겠다(조심 2016중2876, 2016.11.7. 같은 뜻임).<조심2017중1156(2017.05.11)>

이상의 조세심판원 결정문을 토대로 퇴거위로금이 명도비용으로서 필요경비에 해당하기 위해서는 다음의 세 가지 사항이 충족되어야 함을 유추해 볼 수 있다.

첫째, 퇴거위로금은 주택매도를 전제하는 것으로서 매매계약의 잔금지급일 이전까지 임차인으로부터 주택을 명도 받아 매수인에게 인도하는 것으로 매매계약서를 작성하여야 한다. 또한 퇴거위로금 지급에 관한 약정서를 작성하는 것이 좋은데, 퇴거위로금은 주택의 매도 잔금일 전까지 주택을 비워주는 대가로 지급하는 것임을 반드시 명시하여야 한다.

둘째, 퇴거위로금을 지급하였다는 입증 증거로서 퇴거위로금을 임차인의 계좌로 이체해 주고 관련 영수증을 받아 놓아야 할 것이다. 해당 영수증에는 추후 분쟁에 대비하기 위해 퇴거위로금을 지급하였다는 내용과 임차인의 주민등록번호 및 주소를 기재 해 놓는 것이 좋다.

셋째, 퇴거위로금을 과다하게 지급하는 경우에는 통상의 금액 이외의 금액에 대해서는 필요경비로 인정받지 못한다. 따라서 퇴거위로금은 사회통념상 통상적이고 적절해야 하는데, 어느 정도의 금액이 적정하고 타당한지는 구체적인 상황 및 배경 등에 따라 달라지기 때문에 이에 대한 입증자료를 가급적 구비해 놓는 것이 좋다.

이상의 세 가지 요건이 충족되어야만 퇴거위로금을 양도소득세 계산에 있어 필요경비로 인정받을 수 있기 때문에 집주인의 실제 거주 목적이라든지 또는 단순히 보증금을 높이기 위해 퇴거위로금을 지급하는 경우에는 필요경비로 인정받을 수 없음에 유의하여야 한다.