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Dec 08. 2023
집주인 변경, 대항력 무력화시키는 전세사기 대응방법은?
안녕하세요.
전세사기피해자를 위한 변호사 전세사기변호사닷컴의 정종욱 변호사입니다.
올라도 너무 오른 부동산 가격으로 인해 거주 불안정을 호소하시는 분들이 많습니다. 집값이 떨어지고 있다는 말도 있는데 서민들이 구입하기에는 여전히 너무도 부담되는 것이 사실입니다.
이러한 사회적 분위기 가운데서 서민들의 삶을 파탄내는 악질적인 부동산 전세사기가 기승을 부리고 있어 각별한 주의가 필요한 상황입니다.
대부분의 서민들은 아직도 사정상 전세를 주거수단으로 선택할 수밖에 없는데, 전세제도의 허점을 악용한 전세사기가 기승을 부리고 있는 상황인 것입니다.
최근 정부는 부동산 전세사기를 중요 범죄로 규정하며 수사기관에 적극적인 대응을 주문하기도 했습니다.
전세사기 유형은 매우 다양합니다. 최근 유행하는 전세사기 수법 중의 하나가 '대항력 효력발생시기를 악용하는 전세사기'입니다.
대항력은 주택임대차보호법이 보장하는 임차인의 중요 권리입니다. 그런데 대항력이 무력화되면 서민들은 꼼짝없이 전세보증금을 떼이게 되는 상황에 처하게 됩니다.
전세사기 수법은 수년동안 매우 교묘하게 진화해왔습니다. 부동산 관련 법률지식을 알지 못하는 일반 서민들은 눈뜨고 코베이는 식으로 사기꾼들에게 당하곤 합니다. 대항력을 악용한 전세사기는 그 수법이 얼마나 교묘한지 사건을 상담하다보면 법을 모르는 서민들은 꼼짝없이 당할수밖에 없다는 생각을 들게 합니다.
벼룩의 간을 빼먹듯이 서민들의 빈주머니를 털어가는 악질적인 사기꾼들의 수법은 정말 혀를 내두르게 합니다. 전세사기꾼들은 세입자들이 부동산 관련 법률지식을 잘 알지 못한다는 점을 적극적으로 악용합니다.
어려운 사정가운데서 전세집을 구하는 서민들의 절박한 심정과 전세제도의 허점을 적극적으로 악용하는 것입니다.
주택임대차보호법상 대항력은 임차인(세입자)가 아닌 제3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 중요한 권리입니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인은 전세집이 경매에 넘어간다고 하더라도 낙찰자에게 보증금을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다.
대항력은 (1) 전입신고, (2) 주택의 점유, (3) 주민등록이라는 요건을 갖추어야 발생합니다. 그런데 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 후 '다음날 0시'에 발생합니다. 이 점을 악용한 전세사기가 기승을 부리고 있습니다.
전세사기꾼들은 세입자가 전입신고를 하는 날을 파악하여 '같은 날에' 은행에서 대출을 받아 근저당권을 설정하거나, '같은 날에' 제3자에게 소유권을 이전하는 수법을 사용합니다.
말씀드린 것처럼 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 '다음 날'에 발생하기 때문에, 전입신고와 같은 날에 근저당권을 설정하거나 제3자에게 소유권을 이전하면, 대항력이 무력화되는 것입니다. 이 경우 주택이 경매에 넘어가면 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 꼼짝없이 쫓겨나게 됩니다.
