경매/압류 넘어간 전세집, 보증금반환 받기 위한 대응방

안녕하세요.

세입자를 위한 변호사 임차인닷컴입니다. 저희 임차인닷컴은 오랜기간동안 세입자의 권리보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 

최근 유행하고 있는 전세사기 사건은 수많은 세입자 분들을 어려움에 빠지게 하고 있는데요. 전세집이 경매에 넘어가거나 압류가 설정되어 이에 대한 대처방법을 문의주시는 분들이 많습니다. 

내가 살고 있는 전세집이 전세사기 사건과 관련이 있는 것은 아닌지 노심초사하는 세입자 분들에게 경매, 압류 소식이 알려지면 그야말로 청천벽력과 같은 소식이 아닐 수 없습니다. 

부동산 관련 법률을 잘 알지 못하는 세입자 분들이 전세집이 경매나 압류에 넘어가는 것을 보고 놀라는 것은 어찌보면 당연한 일인데요. 

보증금 액수가 수천만원, 수억원에 달하는데 보증금을 떼이게 되는 것은 아닌지 걱정이 앞서게 됩니다. 실제로 하루가 멀다하고 전국 각지에서 전세사기가 터졌다는 소식으로 뉴스가 도배되고 있는 상황인데요.  

전세집이 경매에 넘어가거나 전세집에 압류가 설정되는 현상은 최근 유행하는 전세사기 사건과 밀접한 관련이 있습니다. 

부동산 경기가 호황이던 시절에 무리하게 갭투기를 한 여파가 현재 전세사기 사건으로 이어지게 된 것이라 볼 수 있습니다. 여기에 금리인상, 경기침체는 불난 집에 기름을 부은 격이 되었습니다. 

전세사기 사건을 해결하기 위해 정부가 여러 대책을 내놓고 있지만 한계가 있는 것이 사실입니다. 오히려 최근에 내놓은 여러 대책들로 단순했던 법적 조치 방법이 복잡해져서 혼란이 가중되는 측면도 있습니다.

전세사기 피해자들은 최근 새롭게 만들어진 피해 대책을 포함해 피해회복을 위한 법적 조치 방법을 잘 알아둘 필요가 있습니다. 

정부가 내놓은 대책 중 쓸만한 것들이 몇개 있지만, 여전히 피해회복의 상당부분은 전세사기 피해자들에게 남겨져 있는 상황입니다. 

전세집이 경매, 압류에 넘어갔을 경우에는 먼저 "권리분석"을 통해 경매 절차에서 보증금을 반환받을 수 있는지를 검토해보아야 합니다. 

권리분석은 보통 낙찰을 받는 낙찰자의 입장에서 행해지곤 합니다. 하지만 경매 결과는 낙찰자뿐만 아니라 전세집에 살고 있는 세입자에게 막대한 영향을 끼칩니다. 

낙찰 결과에 따라 전세집에 살고 있는 세입자는 보증금을 보장받을 수도 있고, 아니면 전혀 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 그대로 퇴거를 해야 할 수도 있습니다. 

가장 먼저 따져보아야 할 것은 본인이 "대항력을 보유한 선순위 임차인인지 여부"인데요. 선순위 근저당 등 다른 권리제한 사항이 없는 상황에서 전세집에 들어와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다면 대항력 있는 선순위 임차인의 지위에 있게 됩니다. 

대항력 있는 선순위 임차인은 말 그대로 경매 절차에서 우선권을 보유하고 있기 때문에, 이 경우 보증금 전액을 떼이게 될 가능성은 극히 희박하다고 할 수 있습니다. 

다만 최근 벌어지고 있는 전세사기 사건의 경우 보증금이 매매가에 육박하거나, 보증금이 매매가를 역전하는 이른바 "깡통전세"인 경우가 대부분입니다. 

이러한 경우에는 낙찰자가 세입자의 보증금을 승계하게 되므로 아무도 낙찰을 받기를 원치 않아 결국 세입자가 눈물을 머금고 전세집을 스스로 낙찰받게 되는 상황에 이르게 됩니다. 이 경우에 세입자는 결국 수천만원을 손해 보게 됩니다. 

대항력을 보유하지 못하였거나 후순위 임차인인 경우에는 상황이 더욱 심각합니다. 인천, 수원, 대전 지역에서 성행하고 있는 전세사기의 임차인들이 이러한 상황에 처한 경우가 많습니다. 

대항력 있는 선순위 임차인이 아닌 경우에는 전세집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 일부 혹은 전부를 돌려받지 못한 상황에서 그대로 전세집에서 퇴거해야할 수도 있습니다.

이 경우에는 보다 적극적인 법적조치가 필요할 수 있습니다. 전세사기 피해자가 진행할 수 있는 법적 조치는 사실 여러가지가 있습니다. 

(1) 형사고소, (2) 임차권등기명령/보증금반환청구소송, (3) 채권추심/강제집행, (4) 공인중개사에 대한 손해배상청구소송, (5) 보증보험이행청구, (6) 전세사기 특별법 피해자 지원 신청 등이 있습니다.

전세사기는 그 유형에 따라 법적 조치 방법이 달라질 수밖에 없습니다. 경매나 압류에 넘어간 경우 전세사기에 휘말린 매물은 권리분석이 매우 복잡한 편입니다. 

경매절차에서 보증금을 배당받을 수 있는지, 배당받는다면 얼마를 받게되는지는 대항력/우선변제권 취득여부, 선순위 권리의 존재여부, 국세 압류 여부, 등기 날짜 등에 따라 크게 달라지게 됩니다.

경매 절차는 여러가지 변수가 매우 많습니다. 결코 만만하게 볼 수 없는 것이 경매 절차인데, 피해를 줄이기 위해서는 철저한 권리분석을 통해 대응방향을 결정해야 합니다. 

전세사기 사건의 피해회복의 길은 정말로 멀고도 험난합니다. 법률 전문가가 아닌 일반 시민이 나홀로 법적 조치를 하는 것은 사실상 불가능합니다. 

전세사기 피해자들은 자책감에 빠져있는 경우가 많습니다. 하지만 이것이 법적 조치를 미루는 결과로 이어져서는 안됩니다. 

최근 여러가지 정책이 신설되어 법적 조치 방법이 기존보다 복잡해진만큼 전세사기 전문 변호사와의 심도깊은 상담은 필수가 되었습니다. 

세입자를 위한 변호사 임차인닷컴은 다수의 전세사기 피해자들을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 수많은 성공사례를 보유하고 있습니다. 

전세사기 피해를 당해 어려움을 겪고 계신 분들은 세입자를 위한 변호사 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.