임대차법 변호사가 알려주는 전세계약서 작성시 주의사항
안녕하세요.
세입자를 위한 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
이번 시간은 전세계약서 작성시 주의해야 할 사항들에 대해 알려드리려고 합니다. 법적 지식이 부족하신 분들도 이해할 수 있도록 쉽게 설명드리도록 하겠습니다.
먼저 전세계약서 작성은 임대차 관계의 시작이며 중요한 근거 자료입니다. 전세계약서 작성시 주의사항을 잘 알지 못하면 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 큰 피해를 볼 수 있어요.
특히, 전세금 반환 문제, 계약 기간, 계약 내용 등은 반드시 명시해야 하는데 이러한 사항들은 전세계약서 작성시 주의사항 중 가장 중요한 부분이기도 합니다.
전세계약서는 임대인과 임차인이 전세금과 임대 기간 등에 관한 약정을 서면으로 작성한 문서로 전세계약서는 법적으로 유효한 증거가 되므로 꼼꼼하게 작성하는 것이 중요한데요. 전세계약서 작성시 주의사항은 다음과 같습니다.
전세계약서 작성시 주의사항1. 전세계약서 작성시 체크리스트
첫째로 제일 먼저 임차인과 임대인의 정보를 정확히 기재해야 하며 임대인이 등기부상 소유자인지 반드시 확인하는 것이 필요합니다.
둘째는 임대 기간과 전세금, 보증금 등의 금액을 명확하게 명시해야 하고 되도록 표준 임대차 계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 집주인이 임대 사업자인 경우 표준임대차 계약서 사용 의무가 있으니 이 부분도 확인하셔야 합니다.
세 번째로 전세 계약서에는 보증금 반환 방법과 계약 해제 조건 등을 반드시 포함시켜야 하며 그 밖에도 건물의 현재 상태, 수리와 관리에 대한 내용 등을 상세히 작성하는 것이 좋습니다.
2. 등기부등본 확인하기
등기부등본은 부동산의 소유권과 근저당권 등의 권리변동 사항을 기록한 공식 서류를 말합니다. 전세 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인해 임대인이 실제 소유자인지, 근저당권이 설정되어 있는지, 경매나 압류 등의 위험이 있는지를 파악해야 하는데요. 등기부등본 경우 대법원 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있고 700원의 수수료가 필요합니다.
3. 전세보증보험 가입하기
전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 부동산이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 전세금을 보호해 주는 보험입니다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI) 등에서 가입할 수 있으며 보증금액과 보증율에 따라 보험료가 달라져요.
전세보증보험은 임차인이 직접 가입할 수도 있고 임대인이 가입한 후 임차인에게 보험료 청구를 할 수도 있습니다. 따라서 전세보증보험은 전세계약서 작성시 주의사항 중 하나로 꼭 고려해야 할 부분이기도 합니다.
4. 전입신고 및 확정일자 신청하기
전입신고는 임차인이 전세 계약을 체결한 후 전입할 날로부터 14일 이내에 주민센터에 방문하여 신고해야 하는 절차이며 전입신고를 하면 세금, 복지, 행정 등의 서비스를 받을 수 있어요. 전입신고는 인터넷으로도 할 수 있으며, 신분증과 전세 계약서 등의 서류가 필요합니다.
확정일자는 임차인이 전세 계약을 체결한 후 동사무소에 방문하여 신청해야 하는 절차입니다. 확정일자는 임차인이 전세권을 설정한 뒤 우선변제권과 대항력을 획득하는 날짜입니다.
확정일자를 신청하면 임대인이 부동산을 담보로 대출을 받거나, 부동산이 경매에 넘어갈 경우에도 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는데요. 확정일자는 전입신고와 함께 당일 신청하는 것이 좋으며, 신분증과 전세 계약서 등의 서류가 필요합니다.
지금까지 전세계약서 작성시 주의사항에 대해 알려드렸습니다. 전세계약서는 법적으로 중요한 문서이기 때문에 꼼꼼하게 작성하고 확인을 하는 것이 좋습니다. 만약 전세계약서 작성 시 법적 문제가 발생한다면 저희 임차인닷컴 변호사의 도움을 받아보시기 바랍니다.
※ 전세사기 사건에 휘말리게 되었다면?
세입자가 아무리 조심한다고 하더라도 전세사기 수법이 워낙 날이 갈수록 교묘해지고 있어 사건에 휘말리게 되는 경우가 종종 있습니다.
최근 세입자들의 소중한 보증금을 떼어먹는 전세사기가 기승을 부리고 있어 세입자들의 각별한 주의가 필요한 상황입니다. 하지만 사기꾼들의 수법이 워낙 교묘하기 때문에 조심을 한다고 하더라도 눈 뜨고 코베 이는 식으로 전세사기를 당하기 십상입니다. 전세사기는 수년간 그 수법이 진화되어 왔습니다.
전세사기에 대처하는 방법으로는 아래와 같은데요.
① 형사고소
② 보증금반환청구소송
③ 채권추심/강제집행
이 세 가지 절차가 유기적으로 진행되어야 전세사기 사건에서 피해를 회복할 수 있습니다. 만약 공인중개사가 전세사기에 적극 가담했을 경우 ④ 공인중개사 및 중개사 협회에 대한 손해배상청구도 생각해 볼 수 있어요.
HUG 등 전세보증보험을 가입하였어도 하더라도, 석연치 않은 이유들로 보증이행을 하지 않는 경우가 발생하기도 합니다. 보증보험회사의 입장에서도 세입자에게 보증채무를 이행한 뒤 집주인에게 구상권을 행사하여 보증금을 회수해야 하는데, 집주인으로부터 보증금 회수가 불가능할 경우 이는 고스란히 보증보험회사의 손해로 귀속되기 때문입니다. 이 경우 보증금 반환에 대한 부담은 고스란히 세입자가 부담하게 됩니다.
최근 유행하는 갭투자 전세사기는 결국 갭투자 사기꾼이 남겨놓은 재산을 피해자들끼리 나눠먹기를 하는 형국으로 귀결되는 경우가 많은데요. 다라서 신속한 법적 조치를 취한 쪽이 그렇지 않은 쪽보다 유리할 수밖에 없습니다.
전세사기는 수년 동안 그 형태가 진화해왔고, 그 수법이 사안마다 다르기 때문에 사안에 맞는 적절한 해결책을 찾기를 원하신다면 관련 자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 진행해 보시는 것이 좋습니다.
따라서 전세계약서 작성시 주의사항은 매우 중요하며, 이를 잘 알고 이해하는 것이 임대차 관계에서의 법적 문제를 미리 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 다만, 전세계약서 작성은 복잡한 법적 쟁점들이 얽혀있어 어려울 수 있기 때문에 수많은 사건 수행 경험과 성공사례가 풍부한 전문 변호사가 속해있는 제이씨엘파트너스 임차인 닷컴의 도움을 받는 것을 추천드립니다.
